§ 4. Договір оренди житла з викупом

Договір оренди житла з викупом є новелою в сучасному цивільно­му законодавстві, поява якого обумовлена необхідністю подолання кризових явищ у житловій сфері. Він має стати ефективним правовим засобом, що забезпечує підвищення платоспроможності населення та надання реальної можливості отримання ним житла за рахунок власних коштів.

Правове регулювання вищезазначеного договору здійснюється перш за все нормами гл. 59 ЦК (статтями 810¹, 811, 813-820, 823, абз. 4 частини 1 та частиною 2 статті 825, статтями 826, 1232¹), окрім того — окремими положеннями Закону України від 25 грудня 2008 р. «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток буді­вельної галузі та житлового будівництва»¹ (далі — Закон), Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. № 274^[5] (далі — Порядок), та Примірним договором оренди житла з викупом, затвердженим наказом Міністер­ства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня 2009 р. № 252^[6] (далі — Примірний договір).

Частина 1 ст. 810¹ ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди) житла. Будь-який договір виділяється у самостійний вид, якщо він вимагає спеціального право­вого врегулювання. Складна конструкція договору оренди житла з ви­купом, що містить в собі елементи різних за типом договірних моделей (найму (оренди) та купівлі-продажу житла), стає тією специфічною ознакою, яка суттєво впливає на необхідність особливого регулювання цього договору. З огляду на це вважається непослідовною позиція за­конодавця, коли він відводить договору оренди житла з викупом лише спеціальну статтю (ст. 810¹), а не окремий параграф гл. 59 ЦК. Таким чином, порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожен тип договірного зобов’ язання виділяється в окрему главу і кожен вид цього типу, у свою чергу, в окремий параграф цієї глави.

За договором оренди житла з викупом одна сторона — підприємство-орендодавець передає другій стороні — фізичній осо­бі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної спла­ти орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (ч. 2 ст. 810^і ЦК).

Виходячи з визначення цього договору, він опосередковує переда­чу житла у користування, проте, оскільки за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендарю, його слід вважати й однією з підстав набуття права власності на житло.

Договір оренди житла з викупом є двостороннім та оплатним.

У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає, а не зобов’язується передати другій стороні житло. Безумовно, така кон­струкція може існувати лише тоді, коли житло на момент укладення договору вже є власністю підприємства-орендодавця і може бути пе­редано особі-орендарю. Водночас ч. 3 ст. 810¹ ЦК по суті закріплює іншу конструкцію договору, відповідно до якої підприємство- орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою- орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довго­строкову оренду з викупом такій особі. У цьому випадку передача житла на момент укладення договору неможлива, оскільки воно ще не придбане підприємством-орендодавцем. Саме тому за такою конструк­цією договір є консенсуальним. Таким чином, аналіз частин 2 та 3 ст. 810¹ ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з ви­купом може бути як реальним, так й консенсуальним. Проте оче­видно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.

Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство- орендодавець (далі — орендодавець) та особа-орендар (далі — орен­дар). Отже, орендодавцем може бути лише юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, оскільки він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла безпосередньо з метою подальшої передачі його у довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу). Орендодавець є власником житла і здійснює розпорядження ним до його повного викупу орендарем (ч. 3 ст. 810¹ ЦК). Орендарем, навпаки, може бути тільки фізична особа, яка шляхом укладення відпо­відного договору задовольняє свою житлову потребу. Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.

Предмет договору оренди не має будь-яких особливостей у по­рівнянні з предметом договору найму житла. Це може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (п. 3 Порядку). Слід тільки зазначити, що оскільки договір оренди житла з викупом є од­нією з форм задоволення житлової потреби людини у межах ринкових відносин, законодавець не встановлює будь-яких обмежень щодо вар­тості житла, його розміру тощо.

Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін. Ура­ховуючи високу вартість житла, законодавець надає орендарю можли­вість сплатити платежі на викуп житла протягом тривалого часу.

Згідно з ч. 2 та ч. 3 ст. 811 ЦК договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідчен­ню і державній реєстрації у порядку, визначеному законом. Отже, від­повідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК такий договір є укладеним лише з моменту його державної реєстрації. Реєстрація договору здій­снюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договору (п. 2 Тим­часового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого по­становою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671).

Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до при- мірного договору, який затверджується Мінрегіонбудом і в якому зазначаються:

1) найменування сторін;

2) характеристика житла, що передається в оренду;

3) строк, на який укладається договір;

4) розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;

5) підстави дострокового розірвання договору;

6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання догово­ру;

7) формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з об­слуговуванням зобов’язань орендаря;

8) зобов’язання сторін;

9) відпо­відальність сторін (п. 5 Порядку).

Права та обов’язки орендодавця та орендаря щодо користування житлом у більшій частці збігаються з правами та обов’ язками наймо- давця та наймача за договором найму житла. Вони визначені в статтях 814-819, 823 ЦК, і їх аналіз здійснений у попередніх параграфах цієї глави. Проте окремі права та обов’ язки притаманні саме сторонам до­говору оренди житла з викупом, що обумовлено, до речі, викупом житла.

Так, орендодавець зобов’язаний, по-перше, укласти договір купівлі-продажу і придбати у власність житло, яке попердньо обране орендарем; по-друге, передати його у користування орендарю у вста­новлений договором строк. Однак такі обов’язки виникають лише за умови, що договір оренди укладається щодо житла, яке тільки має бути придбане орендодавцем у майбутньому, та відповідно договір за своєю конструкцією є консенсуальним. У тому випадку, коли орендодавець на момент укладення договору є власником обраного орендарем жит­ла і договір оренди є реальним (наприклад: якщо сталося дострокове розірвання договору оренди з попереднім орендарем і житло наново реалізовано орендодавцем на житловому ринку), передання житла стає умовою укладення договору, а не обов’язком у відносинах оренди.

Згідно з ч. 3 ст. 810 ЦК орендодавець має право розпоряджати­ся придбаним житлом до його повного викупу орендарем. Проте слід відзначити, що правомочність орендодавця щодо розпорядження житлом є обмеженою. Так, зокрема, орендодавець має право розпо­рядитися житлом шляхом укладення договору купівлі-продажу, але, оскільки до нового власника житла переходять права та обов’язки орендодавця (ст. 814 ЦК), покупцем такого житла може бути лише юридична особа, діяльність якої безпосередньо пов’язана з орендою житла.

До основних прав орендаря належить право володіння та корис­тування житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних плате­жів у повному обсязі набуття права власності на таке житло. Орендар має право достроково погасити платежі на викуп житла.

Існує низка обов’язків орендаря, обумовлених викупом ним жит­ла. Так, орендар зобов’язаний:

-    сплатити кошти початкового внеску за житло (ч. 3 ст. 5 Закону), який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди;

-     своєчасно сплачувати орендні платежі (ч. 4 ст. 820 ЦК), тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони скла­даються з: а) платежів на викуп обраного орендарем житла; б) вина­городи (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визна­чається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди;

-    компенсувати орендодавцю витрати, пов’язані з вчиненням юри­дичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень не­рухомого майна; нотаріальні послуги (ч. 5 ст. 5 Закону). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (п. 7 Порядку);

-    надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (ч. 5 ст. 5 Закону; п. 8 Порядку). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсо­тки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла;

-    сплачувати самостійно комунальні платежі (ч. 7 ст. 5 Закону). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово- комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів від­повідного резерву (п. 9 Порядку).

Договір оренди житла з викупом припиняється у разі повної спла­ти орендних платежів у визначений строк або достроково.

Оскільки після сплати орендних платежів у повному обсязі орендар набуває право власності на житло, факт сплати платежів засвідчується відповідним актом, що є невід’ємною частиною договору оренди (п. 6 Порядку). На підставі договору оренди житла з викупом, який є до­кументом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами (ч. 7 ст. 810 ЦК), та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється реєстрація права власності на житло орендаря відповідно до Тим­часового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 7 лютого 2002 р. № 7/5¹ (в редакції наказу від 28 липня 2010 р. № 1692/5).

Проте в законодавстві передбачена й можливість дострокового розірвання договору оренди житла з викупом.

Перш за все він може бути розірваний за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК). У цьому випадку правові наслідки розірвання дого­вору, зокрема повернення сплачених коштів щодо вартості житла, здійснюються відповідно до умов договору (п. 11 Порядку).

Одночас договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачениих ч. 2 ст. 825 ЦК, а саме: по-перше, невнесення орендарем платежів на викуп житла у визначений строк; по-друге, руйнування або псування житла безпо­середньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (п. 11 Порядку).

Складним є питання щодо розірвання договору оренди на вимогу орендаря. Частина 1 ст. 825 ЦК, що закріплює право наймача на від­мову від договору найму житла, доповнена абз. 4, який, згідно з ло­гікою, має бути присвячений вже можливості орендаря відмовитись від договору оренди. Однак абз. 4 ч. 1 ст. 825 ЦК тільки відсилає до положень закону. Оскільки відсутній спеціальний закон, що регулює відносини оренди, можна припустити, що орендар у будь-який час може звернутися до суду з вимогою щодо розірвання договору орен­ди. У разі задоволення вимог орендаря суд вирішує питання й сто­совно правових наслідків розірвання договору.

Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла входять до складу спадщини і переходять до його спадкоємців як за запо­вітом, так і за законом (ч. 1 ст. 1232 ЦК). Спадкоємці мають право вимагати й дострокового припинення договору оренди у порядку, визначеному законом (ч. 3 ст. 1232 ЦК). Водночас вони мають пра­во відмовитись від прийняття спадщини, до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому ст. 1273 ЦК (ч. 2 ст. 1232 ЦК).

 

---

^[1] Відом. Верхов. Ради УРСР - 1983. - № 28. - Ст. 547.

^[2] Більш докладно про договір найму житла в публічних житлових фондах див.: Жит­лове право України [Текст] : навч. посіб. / М. К. Галянтич, Г І. Коваленко. - К. : Юрінком Інтер, 2002. - 480 с.; Сліпченко, С. О. Житлове право України [Текст] : наук.-практ. посіб. / С. О. Сліпченко, Е. О. Мічурін, О. В. Соболєв. - Х. : Еспада, 2003. - 344 с.; Житлове право України : навч. посіб. / за ред. Є. О. Харитонова. - К. : Істина, 2008. - 160 с.

^[3] Постанова Верховної Ради України від 30 червня 1995 року № 254 [Текст] // Відом. Верхов. Ради України. - 1995. - № 27. - С. 200.

^[4] Проект Житлового кодексу України [Електронний ресурс] : реєстраційний номер 2307-д від 04.09.2009 р. // Офіційний сайт Верховної Ради України. - Режим доступу: http//www.rada.gov.ua.

^[5] Офіц. вісн. України. - 2009. - № 23. - Ст. 754.

^[6] Інформаційний Бюлетень Міністерства регіонального розвитку та будівництва України. - 2009, 07. - № 7.

Питання для самоконтролю

1. Поняття та загальна характеристика договору найму (орен­ди) житла.
2. Предмет договору найму (оренди) житла.
3. Сторони договору найму (оренди) житла.
4. Права та обов’язки наймодавця за договором найму (оренди) житла.
5. Права та обов’язки наймача за договором найму (оренди) житла.
6. Підстави та порядок розірвання договору найму (оренди) житла. Правові наслідки розірвання договору.
7. Поняття та загальна характеристика договору оренди житла з викупом.
8. Права та обов’ язки орендодавця та орендаря за договором найму (оренди) житла з викупом.