ГЛАВА 58 НАЙМ (ОРЕНДА)

§ 1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО НАЙМ (ОРЕНДУ)

 

Стаття 759.   Договір найму

1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

2. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання дого­вору найму (оренди).

1. У Цивільному кодексі виокремлюються дві глави, що присвячені найму (орен­ді) — глава 58, що формулює загальні положення про найм (оренду), що поширю­ються на прокат, найм земельної ділянки, найм будівлі або іншої капітальної споруди, найм (оренду) транспортного засобу та лізинг, а також положення, що стосуються окремих названих видів найму (оренди), і глава 59, яка присвячена найму (оренді) житла. Ці дві глави є суміжними, кожна із них має свій предмет правового регулю­вання. Застосування норм, що сформульовані в одній із названих глав, до відносин, що регулюються положеннями іншої глави, можливе у виключних випадках і лише за аналогією.

2. Загальні положення про найм (оренду) застосовуються до прокату, найму зе­мельної ділянки, найму будівлі або іншої капітальної споруди, найму (оренди) тран­спортного засобу і лізингу, якщо вони не суперечать спеціальним правилам про названі окремі види оренди. Можливе укладення договору найму (оренди), що не підпадає під дію спеціальних правил про окремі види найму (оренди), а підпорядковується
тільки загальним положенням про найм (оренду).

3. Із змісту ст. 759 — 809 ЦК слід зробити висновок про те, що терміни «найм» і «оренда» вживаються в Цивільному кодексі як синоніми.

4. Оренда державного і комунального майна регулюється Законом «Про оренду державного і комунального майна». До цього виду оренди в частині, що не суперечить названому закону, можуть застосовуватись загальні положення про найм (оренду), а у разі оренди відповідних видів майна — також положення про найм будівлі або іншої капітальної споруди (ст. 793 — 797 ЦК), найм (оренду) транспортного засобу
(ст. 798 - 805 ЦК).

5. На розсуд сторін договір найму (оренди) може бути укладений як реальний або консенсуальний.

Стаття 760.   Предмет договору найму

1. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом до­говору найму.

2. Предметом договору найму можуть бути майнові права.

3. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

1. У ч. 1 ст. 760 ЦК установлюється, які речі можуть бути предметом найму. Це речі неспоживні (ч. 2 ст. 185 ЦК), що визначені індивідуальними ознаками (ч. 1 ст. 184 ЦК). Проте ч. 2 ст. 760 ЦК допускає, щоб предметом найму були майнові права. Права, що входять до змісту зобов'язання, не можуть бути предметом найму. Права інтелектуальної\власності можуть передаватись на умовах найму. Пункт 8 ч. З ст. 15 Закону «Про авторське право та суміжні права» [133] надає авторові чи іншій особі, яка має авторське право, право здавання в майновий найм творів (не оригіналу або примірника твору, а саме твору). Це може бути кваліфіковане як укладення договору найму з приводу майнових прав інтелектуальної власності.

 

Стаття 761.   Право передання майна у найм

1. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

2. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

1. Право передання в найм речей і майнових прав належить власникам відповід­них речей і суб'єктам відповідних прав. Зазначені особи можуть надати право іншим особам від свого імені укладати договори найму. Зокрема, право від свого імені пере­дати майно в найм належить особі, що здійснює управління майном. Але при цьому на управителя покладається обов'язок повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочин,
про те, що він є управителем, а не власником майна (ч. 2 ст. 1038 ЦК). Особами, які уповноважені власником на укладення договорів оренди державного або комунального майна, є органи, що названі у ст. 5 Закону «Про оренду державного і комунального майна» [68].

2. Фізична особа може передавати майно в найм (оренду), не реєструючись як підприємець. У разі реєстрації фізичної особи як підприємця вона може укладати договори найму як наймодавець у межах свого статусу як підприємця або поза цими межами. Це може тягти різні наслідки у податкових правовідносинах. Саме ці наслід­ки можуть бути мотивом вибору того чи іншого варіанту укладення договору найму
(оренди) фізичною особою, що є підприємцем.

 

Стаття 762.   Плата за користування майном

1. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встанов­люється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

2. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється до­говором найму.

3. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

4. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

5. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

6. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

1. На підставі договору найму зазвичай виникає два зобов'язання: 1) відповідно до першого із них наймодавець як боржник несе обов'язок надати майно в користування наймачеві та інші обов'язки, передбачені актами цивільного законодавства та договором. У цьому зобов'язанні наймач як кредитор має права, що кореспондують обов'язкам наймодавця; 2) відповідно до другого зобов'язання наймач як боржник несе обов'язки вносити плату за користування (в цій частині воно є грошовим), а також низку інших обов'язків, що встановлені актами цивільного законодавства і договором найму. Цим обов'язкам наймача кореспондують права наймодавця як кредитора.

2. Розмір плати за користування майном, яке передане за договором найму, вста­новлюється договором. Частина 1 ст. 762 ЦК підтверджує ліберальний підхід законо­давця до істотних умов договору. Оскільки за договором найму майно передається в користування за плату (ч. 1 ст. 759 ЦК), розмір плати за користування майном є необхідним для договорів даного виду. Проте допускається, щоб розмір плати за корис­тування майном в договорі не був установлений. Тоді він визначається з урахуванням споживчої якості предмета найму та обставин, які мають істотне значення.

3. Договором визначається форма плати за користування майном. Вона може бути грошовою. У такому випадку зобов'язання наймача виконується відповідно до ст. 1087 — 1106 ЦК. Допускається внесення плати за користування майном у натуральній формі, тобто шляхом передання наймачем наймодавцеві товарів, виконання робіт, надання по­слуг. У таких випадках до відносин сторін щодо передання товарів, виконання робіт, надання послуг застосовується законодавство про купівлю-продаж, підряд, послуги.

4.  Відповідно до ч. З ст. 762 ЦК сторони вправі встановити порядок зміни плати за користування майном (індексації розміру плати відповідно до індексу інфляції), який (порядок) не потребує додаткових домовленостей сторін. Разом з тим сторони вправі установити умови, за яких сторонам надається право вимагати зміни розміру плати за користування майном. У таких випадках можливе звернення до суду з позо­вом про внесення змін до договору найму.

Частина 3 ст. 702 ЦК не визначає механізму періодичної зміни плати за користуван­ня майном. Тому треба враховувати більш визначене правило ст. 525 ЦК, відповідно до якого одностороння зміна зобов'язання не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.

5. Частина 4 ст. 762 ЦК дає наймачеві право вимагати внесення зміни до договору найму, якщо можливість використання майна істотно зменшилась через обставини, за які наймач не відповідає. Це право наймача захищається судом.

6. Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК ризик невикористання наймачем майна внаслідок дії непереборної сили або простого випадку несе наймодавець. Тому наймач звільняється від обов'язку вносити обумовлену договором плату за весь час, впродовж якого майно не могло бути використане внаслідок дії названих причин. Наймач не несе обов'язку вносити плату за користування майном також у період, коли він не мав змоги вико­ристовувати майно внаслідок обставин, за які він не відповідає, в тому числі дій чи бездіяльності наймодавця (незалежно від наявності в них ознаки вини).

Стаття 763.   Строк договору найму

1. Договір найму укладається на строк, встановлений договором.

2. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може від­мовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від до­говору найму, укладеного на невизначений строк.

3. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від дбговору, укладеного на невизначений строк, він припи­няється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

1. У статті, що коментується, не розрізняються «строк договору найму» і «строк найму». Це може призвести до невизначеності щодо прав та обов'язків сторін. Спра­ва в тому, що сторони часто бувають зацікавлені в тому, щоб укласти договір найму заздалегідь, особливо якщо наймачеві потрібен значний час для приготування до ви­користання майна. Якщо в такому випадку в договорі вказати на дату його укладення та встановити умову про те, що договір укладається на строк, наприклад, три роки, логічним буде зробити висновок про те, що через три роки, відлічуючи від дня укла­дення договору, закінчується строк дії договору, а отже, і строк користування майном з боку наймача. Якщо при укладенні договору найму заздалегідь зазначити в договорі дату його укладення та встановити строк найму тривалістю три роки, трудно буде зробити висновок про те, з якого дня починає перебіг цей трирічний строк — з дня укладення договору чи з дня передання майна в користування наймачеві. Тому при укладенні договору найму доцільно було б установлювати умову про те, що відповідно до договору майно передається у користування наймачеві на строк, наприклад, три роки, який починає перебіг з дня передання речі наймачеві, який (день) підтверджу­ється актом передання-приймання майна. На стадії вирішення спору між наймачем і наймодавцем умова про строк дії договору повинна тлумачитись так, що цей строк відлічується від дня укладення договору, а умова про строк найму — так, що цей строк відлічується від дати передання майна наймачеві.

2. Можливе укладення договору найму на невизначений строк. Його розірвання відповідно до ст. 782 — 784 ЦК не виключається. Додатковою підставою і способом розірвання такого договору є одностороння відмова від нього однієї із його сторін у будь-який час на свій розсуд. Установлюється тільки обов'язок сторони, яка заявляє про відмову від договору, попередити про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Таке попередження слід розуміти як саму відмову. Односторонній правочин, який спрямовується на розірвання договору та здійснюєть­ся шляхом відмови від договору (повідомлення про відмову), слід вважати вчиненим з моменту отримання іншою стороною повідомлення про відмову, а наслідки цього правочину (припинення договору) наступають зі спливом відповідно одного або трьох місяців. Сторона, що надіслала іншій стороні повідомлення про відмову від договору, може відкликати свою відмову лише до отримання повідомлення іншою стороною.

3. Відповідно до ч. З ст. 763 ЦК законом можуть встановлюватись максимальні строки найму окремих видів майна. Такі строки є імперативними, відступати від них з посиланням на ч. З ст. 6 ЦК не можна. Якщо таке відступлення допущене, умова договору про строк в частині, що перевищує зазначений максимальний строк, не ви­знається законом нікчемною (недійсною). Не може вона бути визнаною недійсною і судом на підставі ч. 1 ст. 215 і ч. 1 ст. 203 ЦК, оскільки в цьому випадку законо­давець використовує спеціальну правову конструкцію: при встановленні строку до­говору найму, який перевищує передбачений законом максимальний строк, договір вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку. На цей час максимальний строк найму (оренди) встановлений тільки стосовно оренди земель­них ділянок (ч. З ст. 93 Земельного кодексу [27]; ч. 1 ст. 19 Закону «Про оренду землі» [165]).

Стаття 764.   Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму

1. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку догово­ру найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

1. Користування майном з боку наймодавця після закінчення строку договору най­му (під цим строком слід розуміти той строк, зі спливом якого наймач зобов'язаний негайно, тобто на наступний день, повернути майно наймодавцеві) за відсутності заперечень наймодавця впродовж встановленого строку тягне поновлення договору найму на строк, на який договір було укладено раніше.

2. Поновлення договору найму в ст. 764 ЦК не пов'язується з волевиявленням сторін. Якою не була б воля наймача, який продовжує користування майном після спливу встановленого договором строку використання майна на умовах найму, таке використання є одним із юридичних фактів, що тягне поновлення договору най­ му на новий строк. Якими б не були причини, в силу яких наймодавець впродовж
місяця після спливу строку договору не заявив наймачеві про те, що він заперечує проти подальшого використання майна наймачем, така бездіяльність наймодавця об'єктивно є юридичним фактом, який разом з продовженням використання майна наймачем після спливу строку використання майна на умовах найму тягне понов­лення договору найму на новий строк. Отже, у таких випадках правочин, спрямо­ваний на поновлення договору найму, не вчиняється. З мовчанням як юридичним поступком об'єктивно  пов'язується  настання  цивільно-правових  наслідків.   Ця об'єктивність мовчання, про яке йдеться у ст. 764 ЦК, відрізняє його від мовчан­ня, яке передбачене ч. З ст. 205 ЦК і яке є способом волевиявлення на вчинення правочину.

3. За відсутності правочину, на підставі якого договір поновлюється на новий строк, не здійснюється нотаріальне посвідчення поновлення договору та його державна реє­страція, хоч би таке і було передбачено для відповідного виду договору найму.

 

Стаття 765.   Передання майна наймачеві

1. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

1. Строк чи термін передання наймодавцем наймачеві предмета договору найму може встановлюватись договором. Якщо це договором не встановлено, на наймодавця покладається обов'язок передати майно наймачеві негайно. Невиконання наймодавцем цього обов'язку тягне наслідки, передбачені ст. 766 ЦК.

2. Закон не визначає моменту, з якого наймач отримує можливість пред'являти до третіх осіб вимоги про припинення дій, що порушують його право володіти та корис­туватися майном, про витребування майна із незаконного володіння третіх осіб, тобто не визначає момент виникнення у наймача речового права. Цей момент має визначатись із застосуванням за аналогією ст. 334 ЦК.