Глава 33. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ДЕЛАМ О ВЫСЕЛЕНИИ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Несмотря на принимаемые меры в области законодательства и правоохранительной деятельности, удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по-прежнему высок. Совершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической неосведомленности граждан, решивших по собственному усмотрению распорядиться своим жильем или приобрести его.
Криминальный бизнес расцветает по мере роста частного жилищного сектора, который происходит главным образом за счет приватизации государственного муниципального жилищного фонда и введения в рыночный оборот жилья, с которым малоимущие вынуждены расставаться из-за возрастающей дороговизны его содержания, находя себе более дешевое пристанище.
Масштабы этого бизнеса поистине впечатляют. Криминальная хроника, средства массовой информации, судебные разбирательства пестрят делами о противоправных сделках с объектами жилья, фактах беззакония в отношении граждан, совершаемых с помощью мошенничества, обмана, вымогательства и других противных действий.
Деятельность преступников в жилищной сфере приобрела столь разветвленный характер, что покупателя и продавца, решивших заключить сделку, на каждом шагу ожидает реальная опасность стать объектом жульничества.
Проблема безопасности сделок на рынке жилья сдерживает развитие цивилизованного рынка, суживает его, поскольку люди боятся в него вступать, рискуя быть обкраденными. Круг традиционных участников сделки на рынке жилья расширился: кроме покупателя и продавца, включается, как правило, третья сторона — посредник, в качестве которого выступает либо риэлторская фирма, либо частный маклер. В указанных сделках все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые и строительные компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты, а также государственные органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимым имуществом.
Для упорядочения отношений на жилищном рынке и обеспечения правовой защиты граждан от незаконных посягательств на их имущество при совершении сделок с жильем за последние годы принят ряд законов и нормативно-правовых актов. Так, кардинальные изменения внесены Гражданским кодексом РФ в порядок оформления сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями, усилены меры правовой ответственности за совершение незаконных сделок, а в отношении сделок, заключенных с использованием уголовно наказуемых способов, - повышены меры наказания (Уголовный кодекс РФ 1997 г.). Введение в действие с 1 марта 1996 г. ч. 2 ГК РФ оказало наиболее действенное влияние на упорядочение всех сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивенцем, аренда, залог и др.), детально регламентируя порядок их заключения. Внесены значительные изменения в законодательство по защите жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, других несовершеннолетних граждан. Семейный кодекс РФ более четко регулирует имущественные отношения между членами семьи, в том числе и формы общей собственности (совместная, долевая) на занимаемое семьей жилое помещение. Принят ряд новых федеральных законов, постановлений Правительства РФ, Конституционного и Верховного суда РФ, которые прямо или косвенно регулируют отношения по обеспечению прав граждан при осуществлении ими сделок на рынке жилья.
Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество” от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ содержит мероприятия по упорядочению и цивилизованному развитию рынка недвижимости и, главное, по обеспечению гарантий прав собственников недвижимого имущества. Реализация данного Закона потребовала принятия дополнительных нормативных правовых актов, обеспечивающих создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, введение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объекты недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. Правительством РФ приняты основные документы по обеспечению практического осуществления данного Закона. Так. постановлением от 18 февраля 1998 г. № 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который позволил обеспечить унифицированную в пределах России систему записей о правах на недвижимое имущество и о совершаемых с ним сделках. НЕ пример, “биография” жилого дома (жилого помещения) в Реестре фиксируется от его “рождения” до прекращения существования, реестр содержит описание объекта, записи о праве собственности, другие сведения, обеспечивающие полную правовую и техническую характеристику данного жилого помещения. Вышеизложенное что гражданин, решивший приобрести жилой дом (квартиру), может получить исчерпывающую информацию об интересую а его объекте в органе государственной регистрации недвижимости, что исключает существующую ныне необходимость сбора требуемых сведений в различных учреждениях.
Правительство РФ постановление 6 марта 1998 г. № 288 утвердило Примерное положение в котором органам государственной власти субъектов РФ рекомендовано создавать одно учреждение юстиции по регистрации п на недвижимое имущество с филиалами в границах административно-территориальных единиц. Например, если учреждение находится в областном центре, то в районе могут функционировать его филиалы. Особую значимость представляет та часть Положения (п. 9), которая устанавливает, что обязанность подлинности поданных заявителем документов на регистрацию его права на объект недвижимости возлагается на органы государственной регистрации. Это означает, что при возникновении у регистратора сомнений в их достоверности, бремя доказательств лежит на учреждении, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость.
Учреждения регистрации могут проводить правовую экспертизу, направлять юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросы с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав и выявлять основания для приостановления или отказа в регистрации. В стадии рассмотрения находится проект закона “О риэлторской деятельности в Российской Федерации”, который должен стать регулятором рынка недвижимости. Согласно проекту, риэлтор получит признание своей профессии на уровне закона, будет введена единая лицензия на все разновидности деятельности риэлтора — в качестве брокера, дилера, агента или поверенного, консультанта и т.д.
Проект закона предусматривает нормы, устанавливающие имущественные гарантии риэлторов перед клиентами в целях обеспечения безопасности сделок, и если обман совершен, то ущерб пострадавшему должен быть возмещен фирмой.
Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет то, связана ли эта сделка с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или такая связь отсутствует. Из данного разграничения проистекают два вида договоров купли-продажи жилых помещений:
- договоры купли-продажи, не влекущие наделения покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
- договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.
К первой категории сделок относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.
Ко второй - все сделки, когда покупатель получает права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок. Точное документальное оформление сделок с недвижимостью -- необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая ранее ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;
- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;
- справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоимости квартиры:
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением.
При заключении договоров купли-продажи отдельного жилого дома или части его применяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Согласно ст. 552 ГК, по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей нрава собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ст. 292 ГК).
На практике нередки случаи, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит из-за сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, иногда без всякого умысла (например, после продажи квартиры людям некуда выехать).
Тем не менее обман с пропиской (регистрацией) — явление довольно частое, и покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут начать пользоваться своей собственностью.
Чтобы избежать такого рода обмана, риэлторы предлагают следующий выход: после оформления договора купли-продажи передается только часть денег. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для заключения незаконных сделок.
Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, следует обратиться к услугам риэлторской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. Удостовериться в подлинности лицензии и выяснить степень надежности фирмы можно в органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку юридической чистоты сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом). Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому — даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), — не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность). Заметим, что заключение так называемых эксклюзивных договоров, когда условия купли-продажи квартиры заранее определяются фирмой между будущими участниками договора, юридически несостоятельно.
Клиент может заключить с фирмой договор на возмездное оказание услуг на предмет поиска покупателя или продавца (ст. 779 ГК). Но на каких условиях следует заключать договор купли-продажи дома (квартиры) воля самих сторон.
Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупательского жилого помещения. Допустим, гражданин решил купить квартиру с намерением продать имеющуюся у него. Подходящая квартира им найдена, и стороны пришли к соглашению в цене. Какие действия должны быть произведены покупателем квартиры до заключения договора купли-продажи, чтобы удостовериться, что предмет договора юридически чист и не имеет скрытых технических дефектов?
Под понятием юридической чистоты предмета договора (квартиры) имеется в виду следующее. Первое. Продавец квартиры действительно является ее собственником. Для этого должны быть предъявлены подлинники правоустанавливающих документов, которыми являются свидетельство о праве собственности, если квартира приватизирована, договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования жилья и другие документы. Но при этом покупатель обязан проверить, насколько действительны сами документы, включая паспорт продавца. При проверке правоустанавливающих документов добросовестный продавец будет помогать покупателю: в поездках в отделение милиции, выдавшее паспорт, нотариальную контору, зарегистрировавшую договор на передачу права на квартиру, в жилищно-эксплуатационную организацию, где хранится копия договора о приватизации и свидетельство о праве собственности. Там же должно быть тщательно проверено одно из важных обстоятельств, по основаниям которых впоследствии сделка может быть признана незаконной: имеют ли право на продаваемую квартиру другие лица, в том числе не проживающие и не зарегистрированные (непрописанные), а если имеют, то получено ли от них письменное согласие на продажу. Иногда квартиры продаются без согласия лиц, которые хотя и не являются собственниками, но имеют право пользования ими на все время своего отсутствия (служба в армии, выезд на учебу, загранкомандировка и т.п.).
Если при проверке подлинности документов продавец становится “на дыбы”, бдительность покупателя должна быть усилена, и, может быть, лучше прийти к выводу о нецелесообразности продолжать дело с продавцом. Фальсифицированные документы на продаваемую (нанимаемую, обмениваемую) квартиру могут представить и юридические лица, фирмы, занимающиеся посредничеством в осуществлении гражданами жилищных сделок, но не чуждающиеся проведения незаконных операций. Непременным условием должно быть выяснение наличия лицензии у фирмы на данный вид деятельности. При ее отсутствии вступать в договорные отношения с данной фирмой не следует.
Второе. Заманчивые объявления о срочной продаже квартиры (дома) по недорогой цене. Действительно, у многих людей в силу жизненных обстоятельств возникает необходимость в срочной продаже жилья по более низкой цене. Но аферисты на жилищном рынке широко используют такого рода ситуацию как приманку для доверчивых людей: “срочно” — значит у покупателя не будет времени проверить подлинность документов продавца, “дешево” — значит с покупателя можно будет взять более высокий задаток, как условие, что квартира не будет продана какому-нибудь другому лицу. В том и другом случае при признании сделки недействительной в накладе, и как правило крупном, остается покупатель “дешевой” квартиры. Возможности же возместить причиненный ущерб у потерпевшей стороны практически нет.
Предложение “срочно и дешево” должно служить предупреждением об опасности вступления в сделку, которая кажется сомнительной, а в итоге -- незаконной. Использование фальшивых документов — один из самых опасных способов, наносящих добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.
При этом нередко производится подделка паспорта владельца квартиры. Поскольку документы “в порядке”, у нотариуса, как правило, не возникает подозрений, и он удостоверяет договор купли-продажи Операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им внаем или в аренду (юридическим лицам). Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?
Первое. Паспорт надо проверить в милиции на идентичность фотографии в нем и в учетной карточке. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезнет.
Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано. Это происходит в случаях, когда сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, не давшие согласия на продажу, приватизацию или обмен, нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). В случае возникновения сомнения стоит тщательным образом проверить достоверность документов, вплоть до получения покупателями выписки из домовой книги.
Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода.
Желающих сдать квартиру или часть ее во временное пользование достаточно большое количество, о чем свидетельствует реклама: от обклеенных столбов с телефонными номерами до объявлений в печати в рубрике “Сниму-сдаю”. Законом дозволены сделки как с собственным жильем, так и с жилыми помещениями в государственном и муниципальном фонде. По договору коммерческого найма граждане могут сдавать лишь то жилье, которое им принадлежит по праву собственности. Размер платы за сдаваемое жилое помещение устанавливается в этом случае соглашением сторон и оформляется письменным договором найма. Порядок сдачи жилого помещения, находящегося в пользовании нанимателя в государственном и муниципальном жилищном фонде, иной. Жилое помещение в указанном фонде предоставляется нанимателем в пользование другому лицу на условиях договора поднайма с согласия наймодателя. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливаются соглашением сторон, и, в отличие от ранее действовавшего законодательства (ст. 78 ЖК РСФСР), ее размер новый закон не ограничивает, констатируя лишь, что договор поднайма является возмездным. Как договор найма, так и договор поднайма совершаются в письменной форме и не требуют нотариальной или государственной регистрации. О его наличии извещаются жилищно-эксплуатационная организация, в ведении которой находится жилой дом, и налоговая инспекция. Но эти требования выполняются лишь незначительной частью лиц, сдающих жилье внаем или вподнаем. На практике стороны чаще всего не подписывают договоров, лишая себя правовых оснований при разрешении возникшего спора.
На рынке практически по одним и тем же ценам сдаются квартиры и комнаты независимо от того, к какой форме собственности относится жилое помещение. Как правило, цены довольно высокие, и предложенная крупная сумма вперед, нередко за весь оговоренный срок проживания, естественно, снижает бдительность лица, сдающего жилье, не позволяет ему оценить возможные негативные последствия заключенной сделки. Чаще всего неприятности случаются с гражданами, сдающими квартиры (комнаты) иногородним, польстившись на большие деньги и обещанные дополнительные блага (бесплатные фрукты, овощи и т.п.). Но даже если постояльцы в установленный срок покидают жилое помещение, то его ремонт часто обходится дороже полученной суммы, а нередко приходится оплачивать немалые счета за междугородные телефонные переговоры. Но это не самый худший вариант необдуманной сдачи жилья. Часто лицо или семья вселяется по письменному, но нигде не зарегистрированному договору в жилое помещение, а при истечении срока договора отказывается выезжать из нанятого жилья и даже оплачивать его. Чтобы восстановить свои права и выселить обманщиков, потребуется обращение в суд. Договор, хотя и не зарегистрированный в жилищной организации и налоговой инспекции, сохраняет свою действительную силу. Но, добиваясь выселения, владелец жилья не сможет избежать уплаты установленных налогов. Иногда такие дела длятся длительное время, которое работает на тех, кто проживает в незаконно занимаемой квартире. Не в выгоде, а в убытке оказывается лишь ее владелец. Известно немало фактов, когда лицо, получившее жилое помещение (дом, квартиру, комнату), сдает его другим гражданам, а случается, и продает жилье по фальшивым документам. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:
1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и для ее продажи;
2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем посредством ее пересдачи другим лицам по более высокой плате;
3) захват жилья, т.е. создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты жилья и выезжать из квартиры не намерены.
Начинается судебная тяжба, психологические и материальные затраты от которой намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем.
Какие меры предосторожности необходимо предпринять при сдаче жилья, особенно собственного? Криминалисты и практики риэлторских фирм утверждают, что гарантий, обеспечивающих полную безопасность таких сделок, не существует, поскольку обман может принимать самые разнообразные формы.
Наиболее надежный способ предложить жилье хорошим знакомым, испытывающим нужду в улучшении жилищных условий или желающим разъехаться со своими родственниками.
Плата может быть невысокой, но гарантированной. Обретено будет и спокойствие за содержание, и сохранность жилья.
Другой вариант — сдать жилье по договору с лицензированной риэлторской фирмой, которая возьмет на себя все обязательства по охране прав и законных интересов гражданина, сдающего жилое помещение внаем или вподнаем. Услуги таких фирм обходятся гражданам в пределах 15% платы, получаемой ими от сдачи жилого помещения.
Теперь по существу договора найма жилого помещения. По закону сдача собственного жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в соответствии с требованием ст. 674 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме. Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порой и утратой самого жилья. Какие условия надо предусмотреть в договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон, следует детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст. 673 ГК, объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов.
Но этими требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст. 683, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателя существенно ограничиваются — он, например, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать вподнаем жилое помещение, производить замену нанимателя.
Конечно, в договоре надо указать размер платы за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором, а если они не предусмотрены — ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК, ст. 56 ЖК).
Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст. 677 ГК, в договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних.
Указанные условия имеют важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение вподнаем он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену. Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст. 288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, т.е. в иных, кроме жилья, целях, собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК). Главный вопрос, который волнует стороны в данном договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложился определенный (более-менее устойчивый) размер оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.
При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов собственник может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.
Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородные разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты должен быть отражен в договоре найма жилого помещения, и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении договора нанимателем собственник жилья обязан возвратить ему “защитную” сумму. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем, и все это должно получить отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, который должен произвести наниматель жилого помещения. Сбор денежных задатков под договор купли-продажи жилого помещения или его найма является весьма популярной среди преступного элемента формой обмана доверчивых клиентов на рынке жилья. В печати, касающейся жилищных сделок, задаток чаще именуют залогом. Это неправильно, так как согласно норме гражданского законодательства предметом залога является имущество, а предметом задатка — денежная сумма. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме (ст. 380 ГК РФ). При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка. Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который может выступать как физическое лицо или под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного клиента (одна сторона по договору), а с нескольких.
Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие, выступать как продавцы, наймодатели, арендодатели и в ином качестве, например обладателем права на жилое помещение с пожизненным содержанием и иждивением его собственника. Они показывают квартиру нескольким клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10—15% стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две. В Москве сумма задатка составляет 2 тыс. долл. и более.
Для убедительности потенциальным покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца на жилое помещение. После получения задатка от нескольких покупателей квартира продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. По данным Независимой ассоциации покупателей, этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. Так, были случаи, когда одни мошенники собирали по десять и более задатков и исчезали. Способы запрета те же, что и при заключении договора купли-продажи. В обмен на задаток можно взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор о передаче собственности - при приватизации жилья, или вторичные документы договор купли-продажи, мены, дарения и др.). Для получения необходимых справок эти документы продавцу не потребуются, а если и возникнет в каком-то учреждении нужда в них, следует подъехать лично. В этом случае вероятность обмана будет гораздо меньше. Участились случаи обмана, связанного с задатком, оказавшись жертвой которого гражданин на первый взгляд ничего не теряет. Согласившись на приобретение предложенной квартиры, продавец просит покупателя (а иногда и нескольких) подождать определенный срок, к примеру месяц, так как он сам намерен купить жилье. Письменным договором оформляется задаток, который, учитывая нужду продавца, как правило, увеличивается и достигает 20-30%. Через месяц или более длительное время продавец отказывается от продажи жилья, мотивируя отказ изменившимися обстоятельствами и возвращает покупателю деньги, оговоренные договором. На самом деле “партнер” по сделке через коммерческие структуры получил немалую прибыль за счет денег продавца. В этом случае по закону (ст. 381 ГК РФ) покупатель должен получить задаток в двойном размере. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом сумм задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Такого рода взыскания с мнимого продавца могут быть получены в судебном порядке.
В подобных ситуациях, во-первых, продавец убежден, что покупатели несведущи; во-вторых, продавец знает их психологию он заставил покупателей сомневаться в реальности совершения сделки, и они рады, что получили свои деньги обратно, и в суд обращаться не будут; в-третьих, на крайний случай у продавца есть в запасе ст. 416 ГК РФ, по которой он непременно будет доказывать, что невозможность исполнения обязательства вызвана не зависящими от него обстоятельствами. Тем не менее при отказе продавца исполнять свое обязательство по продаже жилого помещения гражданин вправе потребовать от него двойной суммы задатка. В случае уклонения продавца от уплаты требуемой суммы есть все основания для взыскания ее в судебном порядке. Если в процессе судебного разбирательства будет установлено, что такого рода “задатки” являются “бизнесом”, то суд, удовлетворяя гражданский иск, может выделить это дело в уголовное производство по ст. 159 УК РФ ( “ Мошенничество” ).
В первой части данной темы были рассмотрены варианты мошенничества при заключении договоров купли-продажи жилья, найма жилого помещения, задатка (аванса) в обеспечении совершения указанных договоров. Разумеется, это не исчерпывающий перечень способов обмана граждан на рынке жилья. Продолжим изложение наиболее распространенных у мошенников способов завладения преступным путем чужими деньгами и жильем при совершении жилищных сделок.
Одновременная продажа квартиры двум и более покупателям. В этом случае продавец имеет несколько экземпляров поддельных документов, устанавливающих его право собственности на жилое помещение. Такими документами могут быть свидетельство о праве собственности, выдаваемое при приватизации жилья, договор купли-продажи жилья или дарения, свидетельство о праве на наследство. При этом стороны договариваются о форме сделки: купля-продажа, дарение, договор с доплатой, пожизненное содержание с иждивением и иных формах. Но в основе каждой из этих сделок будет лежать продажа одного и того же жилья нескольким лицам.
Продать жилье нескольким покупателям одновременно в одиночку практически невозможно, и обычно подобные сделки заключаются в сговоре с должностными лицами жилищно-эксплуатационных организаций и органов государственной регистрации недвижимости.
Другие формы сделок также не могут быть совершены продавцом без злоупотребления служебным положением представителями указанных органов. Обычно продавец для убедительности приглашает покупателя или одариваемого оформить договор в нотариальную контору, чтобы обеспечить его юридическую безупречность. После подписания и вручения покупателю экземпляра договора продавец, естественно, требует уплаты оговоренной стоимости квартиры. И, как правило, расчет производится, хотя договор не имеет юридической силы без его государственной регистрации, а продавец от нее уклоняется, так как квартира уже “продана” в таком же порядке. Как предотвратить подобные махинации? Поскольку сделка считается заключенной только после ее регистрации в соответствующем муниципальном органе, то покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения данной процедуры. Но если покупатель поторопился расстаться с деньгами, то возвратить их можно только через суд.
Мошенничество при дарении жилого помещения. До принятия Закона РФ от 12 декабря 1991 г. “О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения” договор дарения недвижимости широко использовался в практике жилищных сделок, прикрывая фактически куплю-продажу жилья и освобождаясь при этом от высоких государственных пошлин. Закон уравнял договоры купли-продажи и дарения жилых помещений, и такого рода притворные сделки утратили практический смысл. Тем не менее мошенничество при заключении договоров дарения не изжило себя и базируется на незнании законодательства людьми, которые по-прежнему считают, что дарение обойдется дешевле, чем купля-продажа жилья. Дело в том, что согласно ст. 562 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одариваемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование к себе или к третьему лицу) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной ответственности перед собой или перед третьим лицом.
Применительно к жилищным правоотношениям данная норма закона означает, что даритель жилого помещения, находящегося в его собственности, передает свои права на это жилье безвозмездно другому лицу. Сделка считается совершенной, если договор заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию (ст. 574 ГК РФ).
При наличии передачи дарителю жилого помещения встречной вещи, например дачи, садового участка, автомашины и т.п., такая сделка не признается договором дарения.
Граждане, которые решаются подарить свою квартиру, жилой дом или дачу, должны иметь в виду, что при заключении договора дарения они утрачивают право собственности на принадлежащее им жилое помещение. Но если они остаются в нем проживать, за ними сохраняется право пользования этим помещением.
На практике возникают вопросы, связанные с получением в подарок другой квартиры, кроме собственной; при этом одариваемый возлагает на себя бремя расходов по ее содержанию, если там продолжают проживать дарители (чаще всего, это бывают престарелые родители). Прежде всего, это расходы по оформлению договора дарения и его государственной регистрации, внесение налога на имущество, переходящего в порядке дарения, далее — увеличение подоходного налога. И это еще не все. Увеличение платы за обслуживание жилья и предоставление коммунальных услуг также ложится на одариваемого. В такого рода случаях предпочтительны, видимо, варианты завещания, а не дарения.
Но если участник сделки имеет умысел получить какие-то средства за предлагаемое в дар жилье, не дожидаясь, пока откроется наследство, он будет согласен на заключение договора дарения. Да и сами дарители не хотят обременять одариваемого после своей смерти расходами по принятию наследуемого жилого помещения. После заключения сделки дарения новый собственник нередко продает жилье за полцены, поскольку оно не свободно, какому-нибудь мошеннику в области жилья. Последний, завладев дорогостоящей квартирой, знает немало способов выселения дарителя, самое “гуманное” из которых — переселение его в какое-нибудь дешевое жилье.
Итак, выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом. Выселение производится в судебном порядке.
В связи с переводом дома по ул. Автозаводской в нежилой фонд Управление муниципального жилья ЮАО г. Москвы и Префектура ЮАО г. Москвы предложили нам следующий вариант расселения: моему бывшему мужу переехать в однокомнатную квартиру (на что он сразу согласился), а мне с сыном, дочерью и мужем дочери — переехать в двухкомнатную квартиру по улице Братеевская. Нас этот вариант не устроил, поскольку я с сыном и дочь с мужем (брак которых зарегистрирован четыре года назад) представляем собой две разные семьи и не можем жить в одном жилом помещении, тем более что у нас часто возникают конфликты. Управление муниципального жилья предложило нам другой вариант — переехать в двухкомнатную квартиру дома-новостройки по Харьковскому проезду. Однако эти варианты не являются равноценным возмещением нашего жилья, располагавшегося в центре столицы. Решением Симоновского суда г. Москвы от 16 января 2002 г. были удовлетворены исковые требования Префектуры ЮАО г. Москвы о нашем выселении (меня, сына и взрослой дочери с мужем). 14 марта 2002 г. судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда рассмотрела нашу кассационную жалобу, оставив решение суда первой инстанции без изменений. 24 мая 2002 г. Президиум Московского городского суда также не удовлетворил наших требований. 3 июля 2002 г. Президиум Московского городского суда, рассмотрев поданное нами дополнение к жалобе, также отказал в удовлетворении наших требований. Отмечу, что суд вообще не рассматривал наши доказательства, нарушая при этом ст. 2, 5, 7, 10, 14 ГПК РСФСР, а потому — выносил решения с нарушением норм материального и процессуального права. Согласно закону нам должны были предложить третий вариант жилья, но ни Префектура, ни Управление этого не сделали. Кроме того, в протоколах судебных заседаний Симоновского суда отражены показания свидетелей о крайне неприязненных отношениях между мною и семьей моей дочери, а также показания дочери о том, что ее семья не ведет со мной общего хозяйства. Но судья не дала никакой оценки этим доказательствам. Почему? Подскажите, как мой случай регулируется законодательством и стоит ли писать жалобу в Верховный Суд РФ? Если да, то каким образом отразить в жалобе все перечисленные обстоятельства?
Согласно Положению о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы, утвержденному постановлением Правительства г. Москвы от 18 января 2000 г. № 30, московское правительство, действительно, принимает решение об изъятии земельного участка для городских и муниципальных нужд, о сносе жилых домов и т. д. Согласно п. 2.9этого Положения в случае отказа собственника от предоставления ему в собственность другого жилого помещения или выплаты компенсации стоимости помещения с его согласия ему предоставляется жилье из государственного или муниципального жилищного фонда Москвы по договору социального найма. По российскому законодательству выселяемому гражданину должно быть предоставлено три варианта квартиры (по разным адресам), что весьма разумно и справедливо: ведь граждане выселяются не по своей воле, а по решению префекта административного округа. Как видно из письма. Вам было предоставлено два варианта переселения: ул. Братеевская и Харьковский пр-д. В жалобе в Верховный суд РФ следует сделать акценты на следующие моменты. Сразу отметим, что Верховный Суд РФ рассматривает правомерность вынесенных решений предыдущими инстанциями с точки зрения соблюдения норм материального и процессуального права. Иными словами, рассматривает правильность анализа, трактовки представленных сторонами доказательств и применения законодательства нижестоящими судами. Отсюда вытекает непреложное правило: Вы не вправе представлять в Верховный Суд РФ новые, неизвестные ранее доказательства. Другое дело, если доказательства фигурируют в протоколах заседаний, а суд не дал им должной оценки (не принял во внимание или не опроверг их). В этом случае Верховный Суд РФ может отменить решение и направить дело на новое рассмотрение.
Во-первых, Вы с сыном и Ваша взрослая дочь с мужем — разные семьи (к жалобе не лишним будет приложить свидетельство о заключении брака). Если муж дочери проживал в спорной квартире с момента заключения брака, это следует особо отметить.
Во-вторых, Вы с сыном и семья дочери ведете раздельное хозяйство. В подтверждение этого факта сошлитесь на показания свидетелей, отраженные в протоколе первого решения. Укажите, что суд не дал показаниям свидетелей (являющимся равноценными по сравнению с другими доказательствами) никакой правовой оценки.
Согласно ст. 28 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, как правило, в виде отдельной квартиры на семью. В Вашем случае нарушены нормы ст. 40 Конституции РФ.
В частности, ч. 2 т. 40 Конституции РФ гласит: “Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище”.
В соответствии со ст. 5, 10, 11, 49 ГПК РСФСР, а также п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 13 ноября 1984 г. (дело по иску Розовской К. А. к Каждан Ф.П. и Каждану М.В. об обмене жилых помещений) при установлении судом крайне неприязненных отношений между сторонами обмен совместно занимаемой сторонами квартиры необходим.
Особо следует поставить на исследование суда следующий вопрос почему Вашего бывшего мужа, отца двоих детей, сразу не переселили в отдельную квартиру, фактически отделив от взрослых детей, а с Вами поступили иначе ?
Согласно определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР“При предоставлении другого жилого помещения в связи с выселением –должны учитываться со стояние здоровья и другие заслуживающие внимания обстоятельства” и определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 9июня 1989г. “Не исследованность судом обстоятельств дела повлекла отмену решения суда должны были быть исследованы показания и устные мнения сторон по поводу совместного проживания.
Сдать документы и записаться на прием судей Верховного Суда РФ можно ежедневно с, 8.00 до 11.00, в пятницу с 8.00 до 15.45 по адресу: 103289, Москва, ул. Ильинка, д. 7/3(офис 105). Дата приема обычно назначается в течение месяца.
Расписание приема судей: по уголовным делам—ежедневно с 9.30до 19.00 (перерыв на обед с 14.00 до 15.00); по гражданским делам -понедельник, вторник, среда с 9.30 до 19.00, четверг, пятница с 9.30 до 14.00.В однокомнатной квартире до 1989 г. жили я, мама и брат. После смерти матери ответственным квартиросъемщиком стала я, регулярно оплачивая коммунальные платежи. Брат родился и был прописан в этой квартире по достижении 16 лет. С 1992 по 1994 гг. брат служил в армии. После его возвращения из армии у нас была устная договоренность о том, что я с мужем и 5-летней дочерью временно перееду в однокомнатную квартиру родителей мужа, а брат останется в нашей однокомнатной квартире пока не устроит свою собственную жизнь три года (с 1994 по 1997 гг.) я с семьей жила в квартире родителей мужа, а брат самостоятельно жил в однокомнатной квартире. 25 июня 1997 г. между моим братом и Задорновой О, В. был зарегистрирован брак, а уже через три дня у них родился сын Кирилл. Отмечу, что после свадьбы и рождения ребенка брат переехал жить в трехкомнатную квартиру тещи, а моя семья — в освободившуюся однокомнатную квартиру. Брат прописал сына в нашу квартиру, однако ребенок ни дня в ней не проживал. В 2000 г. брат умер от передозировки наркотиков. Теперь Задорнова О.В. претендует на нашу однокомнатную квартиру. Скажите, пожалуйста, могу ли я подать в суд иск с требованием снять ребенка с регистрации в однокомнатной квартире и поставить на регистрацию в трехкомнатной квартире по месту жительства матери, где он фактически и проживал с самого рождения? Кстати говоря, племянник наблюдается в детской поликлинике по месту жительства матери. В картотеке поликлиники, которая обслуживает нашу однокомнатную квартиру, племянник не значится. Неужели такое возможно: жена брата и его сын — фактически чужая для меня семья (у нас с братом разные отцы; при жизни брата отношения были натянутыми) могут въехать в мою однокомнатную квартиру, общая площадь которой составляет 36,1 кв. м, жилая — всего 20 кв. м. Сейчас в однокомнатной квартире прописана я, мой муж и дочь. Общая площадь квартиры жены брата — 57,7 кв. м. Помимо Задорновой О. В. там прописаны ее мать и сестра.Согласно ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Ваш племянник не является членом Вашей семьи и, как указано в письме, не проживает совместно с Вами. Согласно ст. 90. ЖК РСФСР выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом. Выселение производится в судебном порядке.
Согласно ст. 61 ЖК РСФСР признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков производится в судебном порядке. Племянник утратил право пользования квартирой по адресу: ул. 2-ая Пугачевская, д. 8, к. 1, кв. 74, поскольку отсутствовал без уважительных причин (фактически не проживал) в данном жилом помещении сверх сроков, установленных ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. Вам следует подать в суд по месту жительства ответчика О. В. Задорновой как законного представителя несовершеннолетнего Кирилла — исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и о выселении. В иске следует указать нормы закона, согласно которым такое выселение возможно. В письме Вы пишете, что у Вас имеются доказательства того, что племянник с рождения закреплен за детской поликлиникой по месту жительства матери и сведения о нем отсутствуют в поликлинике, обслуживающей дом, где находится Ваша квартира. Эти документы (подписанные надлежащим образом главным врачом поликлиники или его заместителем, с печатью) необходимо приложить к иску. Кроме того, Вам необходимо взять в ДЕЗ выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета по Вашей однокомнатной квартире, чтобы документально подтвердить площадь квартиры и количество зарегистрированных в ней лиц.Согласно п. 6 Закона г.. Москвы от 1 марта 1998г. № 6 “Ос новы жилищной политики города Москвы” договор социального найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого город Москва либо управомоченное им лицо (наймодатель)переда ет гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование (наем) для проживания в нем, в пределах социальной нормы, а наниматель обязуется выполнять условия договора.
Согласно ч. 2 т. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, опекунов, попечителей, что подтверждается судебной практикой, в частности, определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 28 февраля 1994 г. “Несовершеннолетний ребенок, в случае раздельного проживания его родителей, приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет”. Остановимся подробнее на данном определении, сублимирующем направление судебной практики по данному во просу. Шаграманян Н. обратилась в суд с. иском в интересах несовершеннолетней дочери Шаграманян В. к Шаграманяну Э. и Шаграманян Г. о признании за дочерью права на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры. В своем заявлении истица указала, что с июля 1990 г. со стояла в браке с Шаграманяном Э, 12 июля 1991 г. у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. истица проживала до августа 1991 г., ее дочь — две недели со дня 563 своего рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, то, значит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж Шаграманян Э. после приватизации спорной квартиры подарил ее 10 января 1992 г. своей сестре Шаграманян Г., чем ущемил права их дочери.
В связи с этим истица просила признать недействительным договор дарения квартиры в 1/2 части. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, рассмотревшая дело по первой инстанции, Шаграманян Н. в иске отказала. В кассационной жалобе истица просила об отмене судебного решения ввиду его необоснованности. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 28 февраля 1994 г. оставила без изменения решение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а кассационную жалобу — без удовлетворения, указав следующее. Судом установлено, что бывшие супруги Шаграманян П. и Э. с августа 1991 г. (после рождения дочери) стали проживать отдельно. Местом постоянного жительства истицы (и прописки тоже) была квартира ее родителей. Вместе с ней проживала и дочь. Между родителями — Шаграманян Н. и Э. — не было спора относительно места проживания их несовершеннолетней дочери Вероники. Указанное обстоятельство подтверждено доказательствами, исследованными в судебном заседании, в том числе объяснениями сторон, показаниями свидетелей. В соответствии с ч. 2 ст. 17 ГК местом жительства несовершеннолетних, не достигших пятнадцати лет, признается место жительства их родителей. Шаграманян Вероника, проживая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Шаграманян В. производно от права истицы Шаграманян Н. При таком положении суд сделал правильный вывод, что Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ответчика Шаграманяна Э. Этот вывод суда соответствует обстоятельствам, установленным в судебном заседании, и требованиям ст. 17 ГК. Как указано в определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 28 февраля 1994 г., “правильно разрешен судом спор о признании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Шаграманян Э, приватизировав квартиру, приобрел право собственности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействительным договор дарения квартиры, заключенный между Э. Шаграманян и его сестрой Г. Шаграманян”.
Кроме того, в иске необходимо указать на несоответствие размера общей площади, приходящегося на одного зарегистрированного в квартире человека, минимальным стандартам, установленным в г. Москве. В соответствии с п. 5 приложения к постановлению Московской городской Думы от 31 января 2001 г. № 12 норма предоставления жилья составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. Поскольку общая площадь Вашей однокомнатной квартиры составляет 36 кв. м, то на Вас, мужа и дочь (фактически проживающих в квартире) приходится по 12 кв. м на человека. С учетом зарегистрированного племянника, на каждого приходится по 9 кв.м, что в два раза ниже установлен ной законодательством минимума.
Согласно ст. 1 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6“Ос новы жилищной политики города Москвы” жители Москвы имеют право на жилище. Согласно ст. 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218 1 “Об основах федеральной жилищной политики” граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади.
В исковом заявлении необходимо отметить, что согласно й. 45 постановления Московской городской Думы от 31 января 2001 г. № 12 не допускается проживание в жилом помещении, если оно составляет одну комнату или однокомнатную квартиру, как в моем случае, совершеннолетних граждан, а также лиц разного пола старше 9 лет, кроме супругов. Таким образом, если племянник (через несколько лет) изъявит желание проживать в Вашей квартире, это будет противоречить закону. Не лишним будет предоставление суду письменных показаний свидетелей (желательно соседей по этажу) о том, что в однокомнатной квартире проживает только Ваша семья, никаких других лиц, проживающих в Вашей квартире, они не видели и не знают. Желательно ходатайствовать о вызове свидетелей с Вашей стороны на судебное заседание. В суде необходимо доказать, что снятие ребенка с регистрационного учета в однокомнатной квартире и постановка на учет в трехкомнатной квартире по месту жительства матери не ухудшит его прав и законных интересов. Желательно привлечь к делу в качестве третьего лица орган опеки и попечительства.Жилой дом в Подмосковье, в котором j нас 2-комнатная неприватизированная квартира, идет под снос, но не как изношенный, а в связи со строительством дороги. Хотелось бы узнать, можем ли мы рассчитывать на получение 2-комнатной квартиры? Есть ли какие-нибудь льготы при получении квартиры?
В настоящее время на территории Московской области действуют Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Московской области, утвержденные Мособлисполкомом и президиумом МОСПС от 29 декабря 1984 г. № 1728/24. Согласно п. 74 Правил при выселении граждан из домов, подлежащих сносу, должны соблюдаться требования, предусмотренные ст. 40, 41, 96 Жилищного кодекса РСФСР и п. 61,62 настоящих Правил. Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть равноценным по размерам, но не менее 9 кв. ми не более 12 кв. м на каждого проживающего. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не более установленной нормы на одного человека (12 кв. м), а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею с учетом нормы дополнительной площади. При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств, предусмотренных действующим законодательством.
Человек, прописанный в квартире, но не являющийся ее собственником, отсутствует в течение трех лет. В том случае, если признать его в судебном порядке безвестно отсутствующим, будет ли такое решение суда являться основанием для того, чтобы выписать этого человека из квартиры?
В соответствии со ст. 42 ГК РФ для признания гражданина безвестно отсутствующим необходимо установить факт его постоянного отсутствия в течение года в месте жительства и отсутствие сведений о месте его пребывания. Согласно ст. 252 ГПК РСФСР заявление о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении умершим подается в суд по месту жительства заявителя. В заявлении должно быть указано, для какой цели необходимо заявителю признать гражданина безвестно отсутствующим, изложены обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие гражданина либо обстоятельства, угрожавшие пропавшему без вести смертью или дающие основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая. В Вашем случае целью объявления гражданина безвестно отсутствующим нужно указать снятие гражданина с, регистрационного учета по месту жительства.
В соответствии с п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ. утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. №713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания безвестно отсутствующим на основании вступившего в законную силу решения суда.
Много лет я живу в пансионате для ветеранов труда. Полгода назад директор стал мне угрожать, что скоро переселит меня в психоневрологический интернат, ссылается на ст. 20 Закона * О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов”. Разве вправе он это сделать без моего согласия? У меня есть на руках заключение о моем психическом здоровье и полной вменяемости. Что говорит по этому поводу закон?
На основании ст. 2 Закона РФ от 2 августа 1995 г. “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” № 122-ФЗ социальное обслуживание строится на принципах соблюдения прав человека, предоставлении государственных гарантий в сфере социального обслуживания, обеспечения равных возможностей в получении социальных услуг и их доступности, а также ответственности органов государственной власти, местного самоуправления и учреждений, должностных лиц за обеспечение прав граждан пожилого возраста и инвалидов в сфере социального обслуживания.
Согласно ст. 4 Закона гражданам пожилого возраста и инвалидам обеспечивается возможность получения достаточных для удовлетворения основных жизненных потребностей социальных услуг, которые включаются в федеральный и территориальный перечни гарантированных государством услуг. Из пансионата для ветеранов труда Вас не имеют права насильно выселить, поскольку ст. 7 Закона РФ “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” гарантирует гражданам пожилого возраста и инвалидам выбор учреждения и формы социального обслуживания в порядке, установленном федеральным органом социальной защиты населения и органами социальной защиты населения субъектов Российской Федерации, а значит, вопрос переселения зависит исключительно от Вашего добровольного волеизъявления. В соответствии со ст. 32 Закона РФ от 24 ноября 1995 г. “О социальной защите инвалидов в Российской Федерации” № 181-ФЗ граждане и должностные лица, виновные в нарушении прав и свобод инвалидов, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно ст. 2 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан основным принципом является соблюдение прав человека и гражданина в области охраны здоровья и обеспечения связанных с этими правами гарантий. Согласно ст. 10 Закона РФ от 10 декабря 1995 г. “Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации” № 195ФЗ создаются соответствующие возрасту и состоянию здоровья граждан условия жизнедеятельности. Согласно ст. 9 Закона РФ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” социальное обслуживание осуществляется при условии добровольного согласия граждан пожилого возраста и инвалидов на получение социальных услуг. Помещение в стационарное учреждение социального обслуживания возможно лишь по письменному заявлению. Наоборот, согласно ст. 10,14 Закона РФ “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” гражданин вправе письменно отказаться от предлагаемого ему социального обслуживания.