§ 4. Обмен жилых помещений

Раскрепощение гражданского оборота, в том числе и в жилищной сфере, подвинуло из первых рядов сделок с жильем немного назад до­говоры обмена жилых помещений: во второй половине 90-х гг. на пер­вом месте была приватизация, в настоящее время — купля-продажа жилых помещений. Между тем, по нашему глубокому убеждению, обмен не стоит «сбрасывать со счетов». При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их похитить и т.д. и т.п.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жи­лых помещений имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жили­ще, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затра­ты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населен­ный пункт и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом¹.

Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. прошлого столетия². В постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. содержались нормы, регулирующие порядок обмена жилыми помещениями³. Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражда­нами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным коопера­тивам.

Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была об­стоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с большой долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещений, являл­ся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других⁴; иные полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помеще­ния — перемену лиц в обязательстве⁵. В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему.

Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками — с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие ана­литики, опираясь на действовавшее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок¹. Некоторые исследова­тели высказывались за допущение таких обменов².

В связи с постепенным вовлечением жилых помещений в гра­жданский оборот в Указе Президента Союза ССР от 19 мая 1990 г. «О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации»³ кроме всего прочего подчеркивалась необходимость снятия необоснованных ограничений при обмене жилых помещений и разрешения обмена жилищ, принадлежащих на праве собственности гражданам, на жилые помещения государ­ственного, кооперативного и общественного жилищных фондов. Однако в то время в силу отсутствия механизма осуществления та­кого обмена широкого практического применения данный договор не нашел.

Нельзя не обратить внимание на то, что еще до распада Союза ССР в Узбекистане и Азербайджане данный вопрос был решен дос­таточно определенно. Так, в Азербайджанской ССР постановлением Совета Министров от 14 июня 1998 г. № 207 был разрешен обмен жи­лых помещений в домах государственного и общественного жилищ­ных фондов, а также в домах жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (части дома), принадлежащие гражданам на праве собственности⁴.

С принятием законов Союза ССР и РСФСР «О собственности» и в особенности Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стала очевидной необходимость регулирования осуществ­ления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадле­жащее на праве собственности. О возможности заключения договоров обмена жилыми помещениями прямо говорили исследователи жилищного права¹.

Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на тер­ритории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердлов­ской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. № 133/7². Многие субъекты Федерации воспроизвели механизм обмена, пред­ложенный названными Правилами.

24 декабря 1992 г. Верховный Совет РФ принял Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», где существенно рас­ширялся круг участников данного соглашения. В частности Законом предусматривалось, что наниматель или арендатор жилого помеще­ния в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимае­мого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, данный Закон указывал на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и обществен­ного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жи­лищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен при­обретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). То есть была предусмотрена возможность участия собственников в договорах об обмене жилых помещений.

При сравнительном анализе данной нормы и действующих до при­нятия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» нор­мативных актов можно без преувеличения сделать вывод о том, что ст. 20 Закона значительно расширяла возможности граждан по рас­поряжению занимаемыми жилыми помещениями.

Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставлялась возможность участия в обмене нанимателей жи­лых помещений, проживающих на основании договора коммерче­ского найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия про­живающих совместно с ними граждан. На практике совершение подобных сделок нам неизвестно. Представляется, что включение таких субъектов в ст. 20 названного Закона произошло по недора­зумению, поскольку в отличие от других лиц, указанных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) является срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. 35 ГК РФ «Договор найма жилого помещения» не содержит (и не содержала) указания на воз­можность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (арен­ды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

До принятия указанного Закона на федеральном уровне обмен регулировался ЖК РСФСР и Инструкцией о порядке обмена жилыми помещениями в РСФСР, утвержденной приказом министра ком­мунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г.¹ Следует обратить внимание на то, что данные акты не предусматривали возможность обмена жилья, принадлежащего гражданину на праве собственно­сти, на жилище, занимаемое по договору найма либо на основании членства в кооперативе.

В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъекта­ми РФ. Вместе с тем общие положения гражданского законодатель­ства о сделках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями.

Возможность участия в обмене собственников жилых помеще­ний просуществовала сравнительно небольшой промежуток време­ни—до 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие ЖК РФ не была предусмотрена и возможность участия в обмене членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Пленум ВС РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 обра­щает внимание на ограничение в ЖК РФ обменов по сравнению с прежним законом. В частности в п. 33 Постановления указывается, что обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специали­зированного и жилищного фондов коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли пло­щади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ не предусмотрены.

Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отно­шении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г.

Действующий ЖК РФ содержит развернутую регламентацию об­мена жилыми помещениями, однако в отличие от Закона РФ «Об ос­новах федеральной жилищной политики» данный Кодекс разрешает обмен только жилых помещений, занимаемых по договору социаль­ного найма, т.е. субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями в жи­лищном фонде социального использования.

В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социаль­ного найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по до­говору социального найма с согласия в письменной форме наймода-теля и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по дого­вору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находя­щиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору соци­ального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого поме­щения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обме­ниваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещения­ми, которые предоставлены по договорам социального найма и в кото­рых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограничен­но дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отка­зывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помеще­ниями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, про­живающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федера­ции. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

ЖК РФ предусматривает случаи запрета заключения договора об­мена (ст. 73).

Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое по­мещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными совершенных ранее обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разре­шения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.

Запрещается обмен, если обмениваемое жилое помещение призна­но непригодным для проживания.

Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помеще­ниях, другого благоустроенного жилья.

Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим.

Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с об­меном в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как слу­жебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.

До 1 марта 2005 г. четкий механизм осуществления обмена жилья нормативно на федеральном уровне не был определен, отдельные субъ­екты Федерации самостоятельно устанавливали такой механизм¹. В на­стоящее время порядок оформления обмена жилыми помещениями установлен в ст. 74 ЖК РФ. Обмен жилыми помещениями между на­нимателями данных помещений по договорам социального найма осу­ществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Обращаем внимание на то, что договор об обмене жилыми поме­щениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Такой документ представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письмен­ной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Наймодатель, согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, преду­смотренных ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащих требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяюще­гося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми поме­щениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства. По тем же правилам рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о при­нудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу воз­раста, состояния здоровья, места работы, учебы и иных причин пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помеще­нием. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или несколь­ких из них переехать в жилое помещение, расположенное в комму­нальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Обращаем внимание на то, что договор об обмене жилыми поме­щениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмени­ваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обмени­вающимися жилыми помещениями. Одновременно такой договор является основанием для заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Вышеуказанные расторжение и заключение договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем че­рез 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления вышеназванных документов.

При внешней схожести договоры обмена и мены жилья — это раз­личные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по трем основным признакам.

Во-первых, при мене обе стороны (как физические, так и юриди­ческие лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом стороны являются сонанимателями жилых помещений в социальном жилищном фонде.

Во-вторых, при мене стороны руководствуются ГК РФ, а при об­мене наряду с ГК РФ отношения регламентируются ЖК РФ и норма­тивными актами, принимаемыми субъектами Федерации.

В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Для меняющихся — письменное оформление договора мены и государст­венная регистрация перехода права собственности, для обмениваю­щихся — оформление через орган местного самоуправления.

Кроме того, нельзя не учитывать то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не до­пускается по ЖК РФ.

Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота¹.