§ 3. Мена жилых помещений

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере ши­рокое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обме­нять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бу­маги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый уча­стник договора должен обладать правом собственности на обмени­ваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и по­купателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае — на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на специфическое имущество — деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется в большинстве своем по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается лишь общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предпола­гаются равноценными. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возмож­ность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не преду­смотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения воз­никает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, располо­женного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдель­но, соответственно в г. Москве и в г. Екатеринбурге.

На практике встречаются случаи заключения договора мены с на­рушением общих положений ГК РФ. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.

Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы об­ратился с требованием к акционерному обществу «Огни Арбата», Де­партаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собст­венность, купли-продажи и мены квартир и при этом сослался на сле­дующие обстоятельства.

В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын — Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиат­рической больнице.

В декабре 1992 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспо­собного Борисова И., который в число собственников включен не был.

Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО «Огни Арбата», а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д., Ж., А., квартира перешла в собствен­ность Ж.

Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.

Решением Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы признаны недействительными:

—договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в по­рядке приватизации;

—свидетельство о его праве собственности на жилище;

—договор купли-продажи квартиры — с указанием о возврате сторон в первоначальное положение;

—договор мены квартир — с приведением сторон в первоначальное положение.

Тем же решением Ж. вместе с проживающим с ней ребенком высе­лена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.

Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поста­вил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче квартиры в собственность Борисову В., свидетельства о праве на жи­лье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в соб­ственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и ущемлением прав недееспособного Борисова И.

В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.

Согласно ранее действовавшей ст. 48 ГК РСФСР по недействи­тельной сделке, совершенной с нарушением закона, каждая сторона должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стои­мость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первона­чальное положение, не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.

На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционер­ное общество) передал ее по договору мены в собственность другим лицам — А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первона­чальное положение, но фактически стороны в первоначальное поло­жение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д., А. и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.

По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в соб­ственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная, по­лученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.

Выселяя Ж. без предоставления другого жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недейст­вительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.

Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить преж­нее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира — собст­венность не только Ж., но и ее родственников. Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.

Как указывает Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству «Контакт». Это агентство к участию в деле не привлекалось.

В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых по­мещений с Ж.

Президиум Московского городского суда отменил решение Голо­винского межмуниципального народного суда г. Москвы, определе­ние судебной коллегии по гражданским делам Московского городско­го суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квар­тиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в ос­тальном решение суда оставил без изменения¹.