§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях собственников жилья

Законодательство большинства государств детально регламентирует отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании и распоряжении объектами общего пользования в мно­гоквартирных жилых домах. Объединения собственников недвижи­мости в жилищной сфере получают самые разнообразные названия: кондоминиумы, ассоциации, товарищества и т.п.

Первые объединения собственников жилья появились еще в XIX в. в Англии, причем с их организации фактически были начаты преобра­зования жилищной сферы. принятый в 1836 г. Закон о строительных обществах регламентировал организацию и деятельность объединений, строящих и обслуживающих жилье. Названный Закон стимулировал строительство жилья объединением средств граждан и льготным кре­дитованием под залог строящихся квартир. М.И. Туган-Барановский назвал такие общества сберегательными кассами особого рода. Члены строительных обществ делали еженедельные взносы в кассу общества; по мере образования капитала, достаточного для постройки небольшо­го дома для одной семьи, общество начинало строительство. До нако­пления необходимой суммы объединенные средства членов общества предоставлялись в качестве ссуды тем или иным членам общества. Соз­дание названных объединений являлось, как мы уже указывали, только началом жилищных преобразований того времени, и сразу эти меры не принесли и, думается, не могли принести улучшения жилищных условий городского населения Англии. Однако по мере формирования строительных обществ значение их возрастало, и через 10 лет после вве­дения в действие закона его благотворное влияние на жилищную сферу сказывалось повсеместно. По свидетельству «Статистического обзора Англии», к 1925 г. в Великобритании действовало более 1000 строи­тельных обществ, объединяющих более 1 млн членов¹.

Современное зарубежное законодательство в своей основной массе имеет цель не столько преобразования жилищных отношений, сколько упорядочения отношений собственников недвижимости в жилищной сфере, с одной стороны, и организации и деятельности подобных об­разований — с другой.

Французский закон от 10 июля 1965 г. о статусе общей собствен­ности в многоквартирных зданиях² (с последующими изменениями и дополнениями) устанавливает правовой режим находящихся в соб­ственности многих лиц зданий или групп зданий, к которым помимо площадок, средств благоустройства и коммунальных служб относят­ся также части зданий, построенные или начатые строительством, являющиеся объектами отдельных прав собственности.

Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. Отдельными являются части зданий и площадок, находящиеся в исключительной собственности определенного лица, общими — части зданий и площадок, подлежащие пользованию или полезные для всех или нескольких собственников. Если иное не установлено договором, к объектам общего пользования относятся: земельные участки, дворы, парки и сады, подъездные пути, несущие конструкции зданий, общие элементы оборудования, в том числе части канализации, пересекающие отдельные помещения, лестничные клетки, дымоходы и дымовые трубы, места общего пользования, переходы и коридоры.

Объединения собственников жилья, в том числе во Франции, имеют достаточно широкий круг прав, в частности: надстраивать здание, нахо­дящееся в общем пользовании или содержащее несколько помещений; копать относящуюся к нему землю; строить новые здания во дворах, парках и садах, составляющих общую собственность; разрушать такие дворы, парки, сады и др. Вместе с тем собрание собственников жилья не может, кроме как по единогласному решению всех совладельцев, принимать решение об отчуждении общих частей, сохранение которых необходимо для соблюдения назначения здания.

Французское законодательство называет объединения собствен­ников недвижимости в жилищной сфере синдикатами и наделяет их правами юридического лица.

Собственники самостоятельно распоряжаются принадлежащими им жилыми или нежилыми помещениями, являющимися отдельны­ми частями здания; они свободно используют отдельные и общие части с условием, что пользование не наносит ущерба правам других собственников и назначению здания. Однако при продаже жилого помещения или иной недвижимости в жилищной сфере собственник представляет нотариусу сертификат синдиката (управляющего синди­ката) о том, что он свободен от всяческих обязательств по отношению к синдикату. В тех случаях, когда собственники или их объединения решили произвести ремонт многоквартирного дома, о работах, за­трудняющих доступ к квартирам, должно быть объявлено собствен­никам не менее чем за восемь дней до начала их проведения, кроме случаев необходимости соблюдения безопасности или сохранности имущества.

Документом, регулирующим деятельность синдиката, является рег­ламент общей собственности. Регламент указывает на обязанность членов синдиката участвовать, во-первых, в расходах на общие служ­бы и элементы общего оборудования в зависимости от пользы этих служб и элементов по отношению к каждому собственнику; во-вторых, в расходах, связанных с сохранением, поддержанием и управлением общими частями пропорционально стоимости жилых и иных поме­щений, принадлежащих членам синдиката. Кроме того, регламент общей собственности фиксирует квоту, соответствующую каждому собственнику, по каждой категории расходов.

Цель синдиката — сохранение здания и управление его общими частями. Синдикат несет ответственность за ущерб, нанесенный сов­ладельцами или третьими лицами из-за дефектов строительства или неудовлетворительного содержания общих частей.

Для французского законодательства характерна подробнейшая регламентация вопросов владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в общей собственности. Такое де­тальное урегулирование снижает вероятность возникновения спо­ров между членами синдиката и, следовательно, позволяет лучше управлять зданием, заниматься эксплуатацией многоквартирного жилого дома.

К примеру, законодательство позволяет синдикату приобретать и отчуждать как платно, так и бесплатно отдельные части здания. При этом суммы, соответствующие цене проданных общих частей, делятся между всеми совладельцами пропорционально занимаемой на праве собственности площади недвижимости.

В соответствии с Законом от 10 июля 1965 г. синдикат во Франции может, при условии соблюдения назначения здания, принимать лю­бые решения о благоустройстве, например о трансформации одного или нескольких существующих элементов оборудования, добавлении новых элементов, благоустройстве или создании помещений общего пользования. Однако надстраивание или сооружение зданий в целях создания новых отдельных помещений может осуществляться только силами синдиката при условии, что решение о работах принято боль­шинством голосов его членов.

Согласно названному Закону в случае полного или частичного разрушения здания или его части общее собрание совладельцев мо­жет принять большинством голосов решение о реконструкции этого здания или о восстановлении пострадавшей части. В случае, если раз­рушению подверглась часть здания, составившая меньше половины, восстановление обязательно, если ее требует большинство пострадав­ших сособственников.

В Соединенных Штатах Америки получили широкое распростра­нение кондоминиумы, в которых организуются ассоциации собст­венников квартир. Регламентация организации и деятельности таких ассоциаций находится в ведении штатов, однако регулирование во­просов общей собственности на недвижимость в жилищной сфере практически везде аналогично.

Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквар­тирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять действия по управлению, содержанию, ремонту общего имущества.

Американское законодательство к общей собственности в много­квартирных домах причисляет землю, здания и усовершенствования, к ним относящиеся (элементы общего пользования)¹.

Размеры вкладов на обслуживание и ремонт, которые все члены ассо­циации обязаны вносить на коллективные цели, определяются размером доли каждого собственника жилья в общем имуществе. При этом непро­живание собственника в принадлежащей ему квартире или отказ от ис­пользования общих элементов имущества или дополнительных рекреаци­онных мощностей не может являться основанием для освобождения соб­ственника от внесения вклада на вышеуказанные коллективные цели.

Американские штаты установили правило, по которому в случае, если собственник намерен продать, сдать в краткосрочную или дол­госрочную аренду свою квартиру, ассоциация имеет первоочередное право купить, взять в краткосрочную или долгосрочную аренду ука­занную квартиру на тех же основаниях, на каких это могут сделать любые другие третьи лица.

В случае, если собственник решил продать или сдать свою квартиру в аренду, он должен, прежде чем принять любые предложения о покуп­ке или аренде его жилища, направить в адрес исполнительного органа ассоциации — совета директоров письменное уведомление, содержащее условия предлагаемой ему сделки или те условия, на которых он счи­тает возможным совершить данную сделку. Кроме того, собственник направляет совету директоров копию коммерческого предложения, а также имена и адреса лиц (лица), которым было с его стороны сделано предложение о покупке или аренде его квартиры.

Совет директоров в течение 10 дней после получения от владельца письменного уведомления и других сопроводительных документов либо приобретает, либо арендует квартиру для ассоциации.

Лоджии или балконы, на которые имеется доступ только из квартир, предназначены для исключительного пользования собственников квартир. Собственники жилищ обяза­ны держать лоджии и балконы свободными, очищать от снега, льда и скоплений воды, а также производить ремонт, если его необходимость вызывается собственной халатно­стью, ненадлежащим или небрежным обращением. Все другие ремонтные работы внутри, снаружи и в связи с лоджиями и балконами производятся ассоциацией.

По договору аренды совет директоров может требовать оформления всех соглашений по унифицированной форме.

Сдача помещения лицом, арендующим квартиру, другому лицу в субаренду, как правило, не разрешается.

Собственник имеет право подарить, завещать или любым иным образом передать в собственность или пользование свою квартиру при условии, что лицо, приобретшее квартиру в качестве дара или по завещанию (или иным образом, за исключением акта купли или аренды), уведомляет об этом ассоциацию.

Ассоциация осуществляет владение, пользование и распоряжение всеми принадлежащими ей квартирами в интересах всех собствен­ников; совет директоров или уполномоченные им лица вправе опе­рировать голосами, определяемыми владельцами указанных квартир при голосовании на всех собраниях ассоциации, за исключением со­браний по выборам совета директоров.

Интересно отметить, что уставы ассоциаций кондоминиумов за­частую защищают свои финансовые интересы путем запрещения рас­поряжения жильем до расчета с объединением. Так, в уставе ассоциа­ции «Винстон Тауэрс 300, ИНК» указывается, что никто из владельцев не вправе передать, внести в качестве залога, а также продать или сдать в аренду свою квартиру до тех пор, пока он не внесет в полном объеме свою обязательную долю платежей на коллективные цели, взыскиваемых ассоциацией со всех владельцев, и пока он не удовлетворит все исковые требования к нему. Лицо, вступившее во владение, пользование и распо­ряжение квартирой, в дальнейшем обязано вносить все полагающиеся платежи, при этом никоим образом не ограничиваются его права до­биваться от лица, передавшего права на владение, распоряжение или пользование квартирой, участия в осуществлении указанных платежей в пользу ассоциации либо прибегать к его содействию в этом вопросе.

Лицо, купившее квартиру на торгах, проводимых по решению судеб­ных органов, не несет ответственности, а новый собственник указан­ной квартиры не может быть ответчиком по предъявляемым исковым требованиям по любым из платежей на коллективные цели, которые или задолженность по которым подлежали взысканию до момента перехода квартиры в собственность вышеупомянутого лица¹.

Как правило, уставы ассоциаций содержат положение, в соответ­ствии с которым ассоциация по просьбе любого из собственников должна предоставлять информацию о размере затрат и не вправе рас­ходовать больше, чем это диктуется объективной необходимостью.

В Канаде вопросы общей собственности на недвижимость в жи­лищной сфере регулируются на уровне штатов, в частности граж­данскими кодексами штатов. Представляется интересным опыт ре­гулирования общей собственности в штате Квебек. Правовая систе­ма указанного штата, традиционно тяготеющего в силу различных исторических событий к Франции, вместе с тем являясь субъектом Канадской Федерации, впитала в себя элементы как англосаксонской, так и континентальной (точнее, французской) систем права.

В первую очередь следует отметить довольно детальный перечень находящегося в общей собственности имущества, дающийся в Гра­жданском кодексе Квебека¹. Кодекс относит к общей собственности собственников многоквартирного дома землю, лужайки, веранды или балконы, парки и сады, выезды на дорогу, лестницы и лифты, коридоры и холлы, места общего пользования, стоянки, складские помещения, подвалы, фундаменты и основные стены здания, об­щее оборудование и аппаратуру, такие, как центральное отопление, система кондиционеров, трубы и провода, включая и те, которые находятся в отдельных частях многоквартирного дома. Кроме того, к общей собственности относятся: перегородки или стены, кото­рые не являются частью фундамента или основной частью здания, но отделяют его отдельную часть от общего имущества или от другой отдельной части.

Согласно соответствующему канадскому законодательству собст­венники жилища в Квебеке имеют долю в праве общей собственности на общее имущество, причем эта доля пропорциональна стоимости их квартир. Аналогично происходит и регулирование правового положе­ния собственников жилья в России.

В Германии на основании Закона от 15 марта 1951 г. «О праве соб­ственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью»¹ (с последующими изменениями и дополнениями) домовладельцы организуют товарищества домовладельцев. Деятель­ность таких объединений наряду с законом регламентируется согла­шением домовладельцев. В соглашении кроме прочего может быть установлено, что для отчуждения своего жилого помещения домовла­делец должен получить согласие других домовладельцев.

Домовладельцы для управления жилищным фондом вправе вы­брать одну из трех форм управления общим имуществом:

во-первых, принять решение о создании правления, которое со­стоит из председателя и двух членов, назначаемых из числа домовла­дельцев;

во-вторых, самостоятельно управлять общим имуществом;

в-третьих, назначить управляющего на срок до пяти лет.

Из изложенного видно, что объем прав и обязанностей как самих объединений, так и их членов в разных странах не одинаков, но основ­ная цель таких образований едина — эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и прочих объектов, относящихся к жилым многоквартирным домам.