§ 5. Обеспечение соблюдения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Как указывалось в § 1 гл. 2, жилое помещение — это недвижимость, т.е. кроме всего прочего объект, который непосредственно связан с землей. Соответственно в случаях, когда возникает ситуация, свя­занная с необходимостью изъятия земельного участка для государст­венных или муниципальных нужд, изымается и расположенное на нем жилое помещение.

Вопрос изъятия земельного участка для государственных и муни­ципальных нужд урегулирован в ст. 279 ГК РФ «Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд». В ЖК РФ данной теме конечно же применительно к правам собственников жилых помещений, расположенных на изымаемых земельных уча­стках, посвящена ст. 32.

Пленум ВС РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 (п. 20, 21) достаточно подробно разъяснил данный вопрос, вызывающий на прак­тике большое количество проблем. В данном Постановлении обращается внимание на то, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного уча­стка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а)  нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчу­ждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

б)  решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, т.е. органом государственной
власти или органом местного самоуправления, принявшими реше­ние об изъятии соответствующего земельного участка для государ­ственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земель­ным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии зе­мельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности граждан­ским и земельным законодательством (ст. 279—283 ГК РФ; ст. 9—11, 49, 55, 61,63 ЗК РФ);

в)  обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъ­ятии земельного участка обусловлено государственными или муни­ципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения
права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 ЗК РФ; п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотрен­
ных законом (например, ч. 10—11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на го­сударственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Феде­рации, субъекта Федерации или муниципального образования, связан­ные с обстоятельствами, установленными соответственно федераль­ными законами или законами субъектов Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответ­ствии с генеральными планами городских и сельских поселений);

г)  соблюдение предусмотренной ч. 2—4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, явля­ется обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя приня­тие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения
в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на не­движимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление
в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого по­мещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

При этом исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компе­тентным органом, но и факт получения собственником такого уве­домления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоя­щем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого по­мещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен ор­ганом государственной власти или органом местного самоуправле­ния в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии при­надлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием для отказа в иске о выкупе жи­лого помещения;

е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно ор­гану опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечитель­ства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ);

ж)  принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем вы­купа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле, исходя из норм ч. 3 ст. 45 ГПК РФ, должен быть привлечен прокурор;

з)  выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя ры­ночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Пример­ный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого
помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вло­жения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в пе­риод с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения
до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого
помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);

и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собст­венника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган госу­дарственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимо­стью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость пре­доставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

По смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность пре­доставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального най­ма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения);

к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого поме­щения допускается в силу ч. 4 ст. 32 ЖК РФ только с согласия собст­венника;

л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о вы­купе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Следует иметь в виду, что государственная регистрация решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения (ст. 209 ГК РФ; ч. 2—4 ст. 30, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).