Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения - Страница 3

Posted in Жилищное право - П.В. Крашенников Жилищное право

Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 

§ 3. Право общей собственности на жилое помещение

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким — на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распростра­нены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при от­сутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности с определени­ем доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собст­венность).

Общая собственность, согласно ГК РФ, предполагается долевой. При этом существенным отличием действующего законодательства от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г., является то, что совместная собственность (без выделения долей) возможна только в случаях, установленных федеральным законом (собственность суп­ругов, членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим) товариществом)1. Дело в том, что в целом ряде законов, регламентирующих жилищные отношения, которые были приняты в 90-е гг. ХХ столетия, предусмат­ривалось возникновение права общей совместной собственности улиц по договору (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; ст. 8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и некоторые другие законодательные акты), что конечно же нарушало существо совместной собственности и — самое главное — делало неопределенными отношения участников таких соглашений (отсутствие долей, предположение согласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех собственников и др.).

Рассматривая случаи возникновения общей совместной собст­венности, нельзя не обратить внимание на то, что в литературе и на практике данные положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не всегда трактуются однозначно. Особенно много проблем было до внесения изменений в ст. 2 За­кона, т.е. до 31 мая 2001 г.1, когда двойственное толкование было устранено. Существовала точка зрения, согласно которой Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ука­зывал на то, что возможна приватизация жилища в совместную соб­ственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений. При этом отмечалось, что это — третья возможность образования совместной собственности (наряду с об­разованием собственности супругов и членов крестьянского (фер­мерского) хозяйства)2.

Представляется, что при тщательном анализе норм ГК РФ и Зако­на РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обращает на себя внимание положение ст. 2 данного Закона даже в первоначальной редакции, где указывалось, что «жилые помеще­ния передаются в общую собственность» и в скобках — «совместную и долевую», т.е. речь и шла, и идет о договоре между приватизаци­онными органами и гражданами, проживающими в жилых поме­щениях государственного или муниципального жилищных фондов, о приобретении в собственность жилого помещения. Следует еще раз подчеркнуть — имеется в виду договор, между тем ГК РФ говорит о случаях, установленных законом (а не соглашением сторон). Ко­нечно же приватизация жилого помещения в совместную собствен­ность возможна, но только в случаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства3.

Хотелось бы выразить надежду на то, что дискуссии о самостоя­тельном виде совместной собственности на жилое помещение, приоб­ретенное несколькими гражданами в порядке приватизации, — лишь исторический фрагмент гражданско-правовой науки. И что очень важ­но — на практике не будет споров, особенно при определении наслед­ственной массы умершего участника совместной собственности, кото­рый не являлся супругом сособственника или членом крестьянского (фермерского) хозяйства.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в об­щей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавли­ваются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Следует иметь в виду, что продажа и мена1 доли в общей собст­венности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от по­купки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нару­шением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним».

Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со сторо­ны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государст­венную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два меся­ца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не вы­разившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособст-венники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотари­ально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедуры (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как по ГК РФ; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ог­раничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»1 процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.

Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению.

В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делится в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию. Размер де­нежной компенсации за долю в праве общей собственности на жи­лое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его разде­ла, которая устанавливается с участием сторон соответствующими спе­циалистами — оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.

Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собствен­ностью, ГК РФ супругам предоставляется возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст. 256). СК РФ развивает данное положение, называя такое согла­шение брачным договором (п. 2 ст. 33 и гл. 8).

Супруги вправе заключить указанное соглашение как до вступления в брак, так и во время существования брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и жен­щина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления (п. 2 ст. 41 СК РФ).

В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собствен­ность на нажитое во время брака имущество, в том числе и на жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга доля на при­обретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого — 2/3. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его собственностью1.

В тех случаях, когда супруги являются участниками совместной собственности, согласно ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое пред­полагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение не огра­ничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая жилые помещения.

СК РФ ликвидировал этот пробел, указав на необходимость нота­риального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых помещений (п. 3 ст. 35). Очевидно, что данная норма послужит защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов, при этом она (норма) не противоречит ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 говорится о возможно­сти установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.

Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст. 39 СК РФ, в от­дельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доход по неуважительным причинам или расхо­довал совместное имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственно­стью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая ком­пенсация.

Жилье не признается общей совместной собственностью в тех слу­чаях, когда оно было приобретено при фактическом прекращении брака и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое поме­щение не имеет.

Раздел жилого помещения лицами, живущими (либо жившими) семейной жизнью без регистрации брака, осуществляется по правилам, предусмотренным для выдела доли из общей долевой собственности, при этом должна учитываться степень участия этих лиц средствами и личным трудом в приобретении жилого помещения, так как общей совместной собственностью супругов является лишь то имущество, которое нажито во время брака, заключенного в установленном за­коном порядке.

В литературе встречается мнение о том, что после смерти одного из супругов жилое помещение, находившееся в совместной собствен­ности, не попадает в наследственную массу, а автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга1. К сожалению, в связи с такой весьма распространенной точкой зрения на практике оформление права собственности на жилье происходит по аналогии со ст. 560 ГК РСФСР, которая имела отношение только к наследованию имущества в колхозном дворе. Каких-либо серьезных правовых оснований для существования приведенной точки зрения не было и нет.

Во-первых, ст. 560 ГК РСФСР регулировала переход права собст­венности на жилой дом только в связи со смертью члена колхозного двора. При этом жилье должно было быть составной частью колхозного двора. Указанная норма не применялась при наследовании жилого дома, не относящегося к двору.

Во-вторых, ст. 560 вступила в противоречие с действующим зако­нодательством задолго до принятия новых Гражданского и Семейного кодексов. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», вступивший в силу с 1 января 1991 г.1, не предусматривал такой разновидности общей совместной собственности, как колхозный двор, и тем более нет таких норм в действующем ГК РФ.

В-третьих, применительно к наследованию имущества колхозного двора Конституционный суд РФ 16 января 1996 г. принял решение о неконституционности ст. 560 ГК РСФСР2.

Из вышеизложенного следует, что после смерти пережившего суп­руга — участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке, а значит, если есть завещание, то к наследованию призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее супругу единолично, и право на долю в совместной собственности переходят наследникам первой очереди, к числу которых относится и супруг умершего. Например, супруги на момент смерти одного из них имели на праве совместной собст­венности, кроме прочего имущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должно осуществляться по закону. С учетом того, что у супругов имеются двое детей, наследство откры­вается на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, т.е. распреде­ляется на троих наследников в равных долях — пережившего супруга и двоих детей.

На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчу­ждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу. (Например, гражданину принадлежит на праве собствен­ности двухкомнатная квартира, и он решил произвести отчуждение /3 права на жилье.)

Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплекс­ный анализ нормативных положений ГК РФ, содержащихся в п. 2 ст. 1: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобре­тают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих за­конодательству условий договора», в п. 2 ст. 421: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», а также в ст. 209 и 288, из ко­торых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вы­вод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему зако­нодательству. Органы государственной регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обя­заны зарегистрировать, во-первых, договор; во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.

В приведенном примере зарегистрированный в органах государ­ственной регистрации прав договор будет представлять собой пра­воустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей соб­ственности на жилое помещение лица приобретшего составляет 1/3.