§ 3. Пользование жилыми помещениями в общежитиях

В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их ра­боты, службы или обучения.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не ме­нее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период тру­довых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма жилого помещения в обще­житии (ст. 105ЖКРФ).

Порядок предоставления помещений в общежитиях в домах госу­дарственного и муниципального жилищных фондов и пользования ими определяется Примерным положением об общежитиях, утвер­жденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328¹.

В соответствии с названным документом под общежития предос­тавляются специально построенные или переделанные для этих целей жилые дома. Общежития должны быть зарегистрированы в качестве таковых. Они укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с ти­повыми нормами.

Студенческие общежития должны быть обеспечены необходимыми условиями для проживания, самостоятельных занятий и отдыха, а также проведения культурно-воспитательной и спортивно-массовой работы¹.

В случае возникновения спорных вопросов суд должен проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для чего необходимо выяснять следующие обстоятельства: находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплектован ли дом (жилое помеще­ние) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан; имеются ли штаты для обслуживания об­щежития; взимается ли плата за пользование им и др.²

Переоборудование жилого дома (как правило, многоквартирного) под общежитие возможно только по решению органа, осуществляю­щего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в ведении или на территории которого расположено обще­житие, где производится и его регистрация.

Не допускается использование под общежития жилых помеще­ний в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения.

В процессе регистрации необходимо проверять подчиненность этих домов санитарным правилам устройства, оборудования и содержания общежитий, а также наличие условий для проживания семей (преиму­щественно молодых).

Следует иметь в виду, что заселение общежитий должно произво­диться только после создания в них необходимых жилищно-бытовых условий для проживания и получения соответствующего регистраци­онного удостоверения.

Жилье в общежитиях, будучи специализированным помещением, согласно ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежит приватизации. Кроме того, такие помещения не подлежат обмену и разделу (исключение состав­ляют жилые помещения, находящиеся в домах, переданных органам местного самоуправления).

Правила внутреннего распорядка в общежитии после одобрения их на общем собрании проживающих в общежитии утверждаются адми­нистрацией по согласованию с профсоюзным комитетом организации или учебного заведения.

Плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и дру­гие услуги, предоставляемые проживающим в общежитии, произво­дится по установленным ставкам и тарифам.

Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному ре­шению администрации и профсоюзного комитета организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На пе­риод сдачи вступительных экзаменов в студенческом общежитии могут быть размещены абитуриенты в порядке и на условиях, определяемых соответствующим учебным заведением (п. 22 Типового положения о студенческом общежитии). На основании принятого решения адми­нистрацией заключается договор найма жилого помещения в обще­житии. Самовольное переселение из одного помещения общежития в другое запрещается.

Как уже указывалось, жилое помещение в общежитии предостав­ляется в размере не менее 6 квадратных метров на одного человека; семьям выделяются изолированные жилые помещения.

Преимуществом на получение жилой площади в общежитии поль­зуются граждане, имеющие право на внеочередное получение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также другие лица в случаях, установленных решением тру­дового коллектива и администрации.

Проживающие в общежитии имеют право:

—пользоваться предоставленной жилой площадью, помещения­ми культурно-бытового и иного назначения, требовать обеспечения
мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем об­щежития, коммунально-бытовыми услугами, а также сохранности
принадлежащего им имущества;

—избирать и быть избранными в органы самоуправления общежи­тия, принимать участие в их работе, вносить предложения по улучше­нию жилищно-бытового и культурного обслуживания проживающих в общежитиях и добиваться их реализации;

—требовать своевременной замены пришедших в негодность мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря общежития,
а также устранения недостатков в жилищно-бытовом обслуживании.

Проживающие в общежитии обязаны:

—использовать предоставленную им жилую площадь в соответст­вии с ее назначением;

—соблюдать правила общежития, внутреннего распорядка, пожар­ной безопасности и санитарно-гигиенические правила;

—обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно отно­ситься к санитарно-техническому и иному оборудованию, инвен­тарю; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

—своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, предоставляемые коммунальные услуги по установленным ставкам
и тарифам;

—     соблюдать правила содержания придомовой территории.

Лица, выбывающие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество. При недостаче или повреждении такого имущества выбывающие из общежития возмещают причиненный ущерб. Администрация общежития обязана обеспечить:

—необходимые жилищно-бытовые условия для проживания в об­щежитии;

—своевременную выдачу проживающим мебели, постельных при­надлежностей и другого инвентаря;

—ознакомление вселяемых с правилами внутреннего распорядка, а также с правилами и обязанностями проживающих в общежитии;

—надлежащее содержание жилых помещений, подъездов, вестибю­лей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего
пользования, а также придомовой территории;

—сохранность имущества граждан, проживающих в общежитии;

—вселение рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также дру­гих граждан в общежитие в строгом соответствии с заключенными
договорами.

Администрация организации или учебного заведения, в хозяйст­венном ведении либо оперативном управлении которого находится общежитие, обязана:

—обеспечивать при строительстве и переоборудовании общежитий необходимые жилищно-бытовые условия, а также условия для культурно-массовой, физкультурно-оздоровительной и спортивной работы;

—обеспечивать финансирование расходов на содержание общежи­тия и проведение культурно-массовой, физкультурно-оздоровительной
и спортивной работы в нем, а также периодически отчитываться пе­ред проживающими в общежитии о проводимой в этом направлении
работе;

—укомплектовывать общежитие обслуживающим персоналом, а так­же по согласованию с профсоюзным комитетом устанавливать режим
работы этого персонала;

—предусматривать в необходимых случаях выделение помещения для организации в общежитии в установленном порядке столовых,
буфетов, оснащение их по действующим нормам торгово-технологическим оборудованием, мебелью и посудой, а также выделение поме­щений для предприятий бытового обслуживания.

Прекратившие трудовые или гражданско-правовые отношения граждане, а также лица, закончившие обучение в учебных заведениях, подлежат выселению из общежития, помещение в котором было им предоставлено в связи с работой или учебой, как правило, без предос­тавления другого жилого помещения. Исключение составляют лица, указанные в ст. 103 ЖК РФ: их выселение производится с предостав­лением другого жилого помещения¹.

Представляется, что очень важная норма содержится в ст. 8 Федераль­ного закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», где указывается на то, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принад­лежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовались в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправ­ления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма¹.

 

§ 4. Пользование жилыми помещениями маневренного фонда

Маневренный фонд может быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного им органа. На основании ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1)   граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по до­говорам социального найма;

2)   граждан, утративших жилые помещения в результате обраще­ния взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены
за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобрете­ние жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3)   граждан, у которых единственные жилые помещения стали непри­годными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4)   иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Такие помещения согласно ст. 106 ЖК РФ предоставляются из рас­чета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключа­ется на период:

—до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

—до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые по­мещения в результате обращения взыскания на них, после продажи
жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при за­ключении такого договора с гражданами);

— до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое по­мещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им жилых по­мещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Законодательством могут быть определены и другие периоды дей­ствия данного договора.

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 при разрешении споров о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта дома необходимо выяснить, находится ли предоставляемое жилое поме­щение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта¹.

Жилые помещения маневренного фонда должны предоставляться наймодателем жилого помещения, подлежащего капитальному ремон­ту, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем лиц.

Необходимо обратить внимание на то, что в маневренный жилищ­ный фонд могут входить как многоквартирные жилые дома в целом, так и отдельные жилые помещения в них либо в иных домах.

Основанием прекращения пользования жилым помещением явля­ется прекращение условий, по которым были предоставлены жилые помещения в маневренном фонде.