§ 1. Общие положения о специализированных жилых помещениях

Понятие «специализированные дома» впервые появилось в За­коне РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1 и 12), в котором определялось, что данные дома предназначены для про­живания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

В ЖК РФ используются понятия «специализированный жилищ­ный фонд», «специализированные жилые помещения».

К специализированным жилым помещениям относятся:

—служебные жилые помещения;

—жилые помещения в общежитиях;

—жилые помещения маневренного фонда;

—жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

—жилые помещения фонда для временного поселения вынуж­денных переселенцев;

—жилые помещения фонда для временного поселения лиц, при­знанных беженцами;

—жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализи­рованного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с со­блюдением установленных требований. При этом отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допус­кается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п. 3 Правил отнесения жилого помещения к специализи­рованному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Пра­вительства РФ от 26 января 2006 г. № 42¹).

Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специали­зированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для вре­менного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст. 5 Вводного закона, исходя из поло­жений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специа­лизированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений орга­на управления государственным или муниципальным жилищным фондом.

В соответствии с п. 13 Правил для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жи­лищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

—заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

—документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое по­мещение;

—технический паспорт жилого помещения;

—заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым ему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в тече­ние 30 дней с даты подачи документов.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, сдаче внаем, за исключением передачи таких поме­щений по договорам соответствующего найма.

 

§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями

За последние годы после принятия законодательства, регулирующего формирование рынка жилья, и как следствие существенного увеличения частного жилищного фонда случаев включения жилых помещений, нахо­дящихся в домах, принадлежащих акционерным обществам, обществам с ограниченной ответственностью, кооперативам и другим собственникам помещений жилищного фонда, в число служебных практически нет. Дан­ное обстоятельство объясняется отнюдь не отсутствием необходимости у частных юридических лиц предоставлять жилье на время существования трудовых отношений. Дело в том, что у таких юридических лиц права на жилые помещения более широкие, нежели у субъектов государствен­ной или муниципальной собственности. Они могут решить (и решают) возникшие проблемы с жильем для временного заселения гражданами путем заключения с ними договоров коммерческого найма либо посред­ством внесения соответствующих пунктов в трудовой контракт (договор), где оговариваются условия и продолжительность проживания.

Такой критерий для служебного жилья, как проживание по месту работы или вблизи от нее, в настоящее время не предусмотрен. Од­нако полагаем, что следует согласиться с В.Н. Симоновым, который считает, что предназначение служебного жилья в основном должно быть связано именно с данным критерием¹. В связи с этим полага­ем, что близость должна означать «в черте населенного пункта», где гражданин работает, проходит службу.

С учетом изложенного, по нашему мнению, в настоящее время служебные жилые помещения можно определить как помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать в непосред­ственной близости от места работы. К служебным жилым помеще­ниям могут относиться также помещения, предоставляемые лицам, занимающим выборные должности, работающим по контрактам или по срочным трудовым договорам, отдельным категориям военнослу­жащих, а также иным лицам, предусмотренным законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Законодатель воспринял сложившиеся общественно-экономи­ческие реалии и в ст. 93 ЖК РФ прямо указал на то, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной вла­сти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государ­ственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

На основании ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения пре­доставляются гражданам в виде отдельных квартир. Категории гра­ждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, ус­танавливаются :

1)   органом государственной власти Российской Федерации — в жи­лищном фонде Российской Федерации;

2)   органом государственной власти субъекта Федерации — в жи­лищном фонде субъекта Федерации;

3)   органом местного самоуправления — в муниципальном жилищ­ном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на пе­риод трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государст­венной должности субъекта Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государствен­ной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма слу­жебного жилого помещения.

В настоящее время к лицам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, относятся:

1) слесари, дворники, техники-смотрители (постановление Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г. № 1390 «О повышении от­ветственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда»¹);

2)  почтальоны (ст. 113 постановления Совета Министров РСФСР от 5 ноября 1968 г. № 716 «О выделении в городе Москве служебных
жилых помещений для почтальонов»; постановление Совета Мини­стров РСФСР от 16 апреля 1975 г. № 234 «О выделении в столицах
автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов»¹);

3)  рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем (постановление Совета Министров РСФСР от 12 января 1970 г.
№ 15 «О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов»);

4)  персонал жилищно-эксплуатационных организаций, приняв­ший на обслуживание фонд жилищно-строительного кооператива (постановление Совета Министров РСФСР от 26 ноября 1982 г. № 608 «О жилищно-строительных кооперативах»²);

5)  работники строительных, монтажных, ремонтно-строительных и проектных организаций, промышленных и подсобных предприятий,
военнослужащие, рабочие и служащие Вооруженных Сил, Военно-Морского Флота и Министерства внутренних дел, непосредствен­но занятые на строительстве и реконструкции автомобильных дорог в Нечерноземной зоне (распоряжение Совета Министров РСФСР
от 29 марта 1988 г. № 297-р);

6)  научные сотрудники, заведующие отделами и лабораториями, направленные на работу в Байкальский филиал экологической токси­кологии Всесоюзного научно-исследовательского института по ох­ране вод Госкомприроды СССР (распоряжение Совета Министров
РСФСР от 15 марта 1990 г. № 283-р);

7)  директора, заместители директоров, заведующие лабораториями, главные и ведущие специалисты, направленные на работу в Научно-исс­
ледовательский институт Сибирского отделения Академии наук (распо­ряжение Совета Министров РСФСР от 21 марта 1990 г. № 312-р);

8)  военнослужащие железнодорожных войск (распоряжение Совета Министров РСФСР от 20 декабря 1990 г. № 1438-р);

9)  сотрудники милиции (Закон РСФСР от 18 апреля 1991 г. № 1026 «О милиции»³);

10)     работники производственного объединения «Рослифт», непо­средственно занятые обслуживанием лифтов в жилых домах: электро­механики, водители аварийных машин и линейный персонал (поста­новление Совета Министров РСФСР от 23 мая 1991 г. № 275 «О мерах
по улучшению работы лифтового хозяйства в жилых домах и других объектах социальной сферы РСФСР»);

11)     работники конезаводов и конесовхозов (распоряжение Совета Министров РСФСР от 5 июня 1991 г. № 565-р);

12)     военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, на первые пять лет военной службы (Закон РФ от 22 января 1993 г.
№4338-I «О статусе военнослужащих»¹);

13)     должностные лица таможенных органов Российской Федерации;

14)     работники государственных природных заповедников и на­циональных природных парков (постановление Совета Министров —
Правительства РФ от 11 октября 1993 г. № 1027 «О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных
заповедников и национальных природных парков»²);

15)     члены Совета Федерации и депутаты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Федеральный закон
от 8 мая 1994 г. № 3-ФЗ «О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Россий­ской Федерации»³);

16)     работники лесного хозяйства: директор, заместитель директора лесхоза, национального природного парка, государственного запо­
ведника, учебного лесного хозяйства, опытного лесного хозяйства, главный лесничий лесхоза, государственного заповедника, учебного
лесного хозяйства, опытного лесного хозяйства; лесничий, помощник лесничего, мастер леса, лесник, егерь, государственный инспектор
по охране леса, специалисты, ведающие вопросами лесопользования, охраны и защиты леса, лесовосстановления, защитного лесоразведе­ния, охотничьего хозяйства и работающие в лесхозе, национальном природном парке, государственном заповеднике, учебном лесном
хозяйстве, опытном лесном хозяйстве (постановление Правительст­ва РФ от 20 февраля 1995 г. № 161 «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»¹);

17)    работники специальных учебно-воспитательных учреждений для детей и подростков с девиантным поведением (Постановление
Правительства РФ от 25 апреля 1995 г. № 420²);

18)    работники организаций Комитета Российской Федерации по го­сударственным резервам: начальник участка хранения, заместитель начальника участка хранения, сливщик-разливщик, грузчик, стропаль­щик, водитель электропогрузчика, крановщик, машинист насосных
и компрессорных установок, оператор котельной, начальник караула, стрелок-пожарный (постановление Правительства РФ от 6 сентября
1995 г. № 890 «О перечне категорий работников организаций Комитета Российской Федерации по государственным резервам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения»³).

В соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24 мая 1982 г. № 437 «О мерах по дальнейшему улучшению жи­лищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий жизни сельского населения» в домах совхозов все жилые помещения считаются служебными (решения органа местного самоуправления и администра­ции не требуется)⁴. Введение этого правила вызвано стремлением создать наиболее благоприятные условия для закрепления кадров на селе. Однако, понимая, что данное решение ЦК КПСС и Совета Министров СССР противоречит законодательству о служебной жилой площади и попросту несправедливо, Верховный Совет РСФСР в ст. 4 Закона «О приватиза­ции жилищного фонда в РСФСР» указал, что жилищный фонд совхозов подлежит приватизации на общих основаниях. По мнению некоторых авторов, было бы логично отменить решение о признании всей жилой площади совхозов служебной, и, очевидно, такая отмена не за горами. Но пока это не сделано, ограничение прав пользователей жилой площадью совхозов существенно нивелируется допущением приватизации⁵.

Вероятно, данный перечень будет пересмотрен, но пока полагаем, что он действует.

Органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления в рамках своей компетенции по установлению переч­ня категорий, которым могут быть предоставлены жилые помещения из государственного и муниципального жилищного фонда, как прави­ло, включают в него (перечень) небольшое количество категорий. Так, в Положении о порядке предоставления служебных жилых помещений муниципального жилищного фонда г. Иркутска¹ указывается, что слу­жебные жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан:

а) муниципальным служащим;

б) участковым врачам — терапевтам, работающим в муниципальных учреждениях здравоохранения г. Иркутска;

в) гражданам, проходящим службу в должности участковых упол­номоченных ОВД г. Иркутска.

В число служебных может быть включено только свободное жилое помещение. При этом под служебные помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Помещение включается в число служебных жилых помещений с определением основания пользования решением государственно­го органа или органа местного самоуправления, осуществляющего управление соответственно государственным или муниципальным жилищным фондом, на территории которого находится данное жилье. В связи с этим не имеет правового значения встречающееся на практи­ке отнесение помещений к служебному жилью актом администрации предприятия или учреждения. Жилье считается служебным со времени утверждения органом, указанным выше. Исключение жилища из раз­ряда служебных производится решением того же органа на основании заявления организации, которой принадлежит соответствующее жилое помещение. Такое исключение² возможно как в случаях, когда жилье свободно, так и при проживании в нем граждан. В последнем случае объем прав у граждан, проживающих в указанных квартирах, значительно расширяется — договор найма служебного жилья преобразуется в договор социального найма¹.

У нанимателей служебных жилых помещений объем прав значи­тельно меньше, чем у нанимателей жилых помещений в домах соци­ального жилищного фонда. Первые не могут обменять занимаемое ими жилище, приватизировать свое жилье (за исключением совхозного жилья, о чем говорилось выше). Кроме того, договор найма служебно­го жилого помещения, в отличие от «простого» договора жилищного найма, является срочным, его нельзя изменить и т.д.

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответ­ствии с ч. 5 ст. 100 и ч. 2—4 ст. 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отноше­ний между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на оп­ределенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

ЖК РФ устанавливает общее и специальное правила по отношению к лицам, проживающим в служебном жилье, прекратившим трудовые отношения с организацией, его предоставившей.

По общему правилу граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, подлежат выселению из служебного жилого помеще­ния этой организации со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

Как указывается в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О применении судами жилищного за­конодательства» (в редакции Постановления от 30 ноября 1990 г. № 4), при рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, судам необходимо проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число слу­жебных, относится ли ответчик к категории работников, которым в связи с характером трудовых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения.

Согласно специальному правилу ч. 2 ст. 103 ЖК РФ без предостав­ления другого жилого помещения не могут быть выселены граждане, не являющиеся собственниками или членами семьи собственника, а также нанимателями жилых помещений либо членами семьи нани­мателя, в частности:

—члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности,
таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркоти­ческих средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголов­но-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

—пенсионеры по старости;

—члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

—инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вслед­ствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II груп­пы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей; инвалиды
из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вслед­ствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обя­занностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляется (по договору социального найма) жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в черте данного населен­ного пункта. При этом такое жилое помещение может быть и небла­гоустроенным. По справедливому выражению В.В. Чубарова, у вы­шеназванных лиц право на служебную жилую площадь приобретает характер права на жилище¹. Выселение и предоставление другого жи­лого помещения производится владельцем данного жилого помещения (чаще всего это орган местного самоуправления).

Нельзя не обратить внимание на то, что Федеральный закон «О вете­ранах» предусматривает в качестве одной из мер социальной защиты не­допустимость выселения из занимаемых служебных жилых помещений без предоставления безвозмездно другого жилого помещения для:

—участников и инвалидов Великой Отечественной войны (ст. 14 и 15);

—ветеранов и инвалидов боевых действий на территориях других государств (ст. 14 и 16);

—лиц, работавших на предприятиях, в учреждениях и организациях г. Ленинграда в период блокады с 8 сентября 1941 по 27 января 1944 г.
и награжденных медалью «За оборону Ленинграда», и лиц, награжден­ных знаком «Жителю блокадного Ленинграда» (ст. 18).