§ 2. Жилищное право и жилищное законодательство

Жилищное право — это совокупность правовых норм, регулирую­щих жилищные отношения.

К принципам жилищного права, или как указывается в п. 1 ст. 1 ЖК РФ, к основным началам жилищного законодательства относят­ся: обеспечение органами государственной власти и органами мест­ного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее — жилищные права), а также признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее — жилищные отношения) по владению, пользова­нию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жи­лищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Жилищное законодательство представляет собой систему законо­дательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения (жи­лищные отношения) с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:

во-первых, возникновения, осуществления, изменения и прекраще­ния права владения, пользования и распоряжения жилыми помещения­ми государственного и муниципального жилищных фондов; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

во-вторых, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений;

в-третьих, отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помеще­ний; управления многоквартирными домами; предоставления ком­мунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммуналь­ные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 4 ЖК РФ).

Следует обратить внимание на то, что правовая природа рассмат­риваемых отношений весьма различна.

Первая группа отношений относится к гражданско-правовым от­ношениям, поскольку и возникновение, и прекращение права пользо­вания жилым помещением осуществляются на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, договора найма жилого помещения и т.д.) и соответственно регулируются гражданским законодательством, преимущественно ГК РФ.

Вторая группа частично относится к гражданско-правовым отноше­ниям (срок, целевое назначение), а частично — к административным правоотношениям.

Третья группа отношений — организационные и управленческие, они во многом выполняют вспомогательную, служебную роль по от­ношению к первым двум группам¹.

Трудно не согласиться с мнением О.А. Красавчикова о том, что ядро жилищных отношений, главный компонент их содержания — это пользование жилищем, проживание в нем¹.

В литературе, посвященной анализу жилищного законодательства, можно встретить суждения о том, что жилищное законодательство — это либо подотрасль гражданского законодательства, либо самостоя­тельная отрасль отечественного законодательства, либо комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства. Из приведенных выше определений жилищных отношений вытекает, что последнее является наиболее точным, так как при регламентации жилищных отношений используются различные методы правового регулирования².

Следует остановиться на разграничении сходных на первый взгляд понятий — «право на жилище» и «жилищное право». В данном случае не следует пользоваться математическими формулировками типа «от перемены мест слагаемых сумма не изменяется». Здесь разница правовая и весьма значительная. Дело в том, что право на жилище — это субъективное право гражданина на приобретение и пользование жилым помещением³, а жилищное право — это объективное право, т.е., как указывалось выше, совокупность правовых норм, регламен­тирующих жилищные отношения.

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъ­ектов (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Основного Зако­на, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъ­ектов Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

Для практического использования правовых норм, регулирую­щих отношения, где в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо разграничивать жилищное и гражданское законодатель­ство. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд дру­гих вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жи­лищное законодательство — с другой.

Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жи­лищное законодательство, согласно ст. 72 Основного Закона, входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отно­шения по предоставлению и пользованию жилыми помещениями, о которых говорилось выше, могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.