§ 4. Ринок нерухомості та його інфраструктура

У перехідний період відбувається становлення нового сектору ринкової економіки — ринку нерухомості. Цей ринок тісно взаємодіє з іншими секторами фінансового ринку, а саме з ринками капіталу, цінних паперів, інвестиційних ресурсів. На ринку нерухомості акуму­люються значні кошти, які беруть активну участь у перетоках капіталу і забезпечують вирівнювання середньої норми доходу.

Становлення ринку нерухомості стало здійснюватися в умовах трансформаційних перетворень державної власності в процесі її роз­державлення і приватизації. У цих умовах нерухомість починає набу­вати властивостей товару і капіталу. Тривалий час економічна теорія не розглядала «нерухомість» як особливу категорію, оскільки в адмі­ністративній економіці вона не мала економічної цінності. Однак у процесі економічних реформ стає зрозуміло, що нерухомість є еконо­мічним явищем, має специфічні властивості товару і капіталу, осо­бливі закономірності розвитку і функціонування. Нині нерухомість є повноправним об’єктом ринкових відносин. Навколо неї складається система цивільно-правових відносин (державна реєстрація, іпотека, оподаткування, фінансування та ін.), її обслуговують численні інсти­тути (державні установи, ріелтери, оцінювачі, забудовники, фінансові установи тощо), з нею активно взаємодіють інші види ринків (спо­живчих товарів, чинників виробництва, цінних паперів, кредитних зобов’язань), від неї залежать механізми ринкового ціноутворення, інвестування, заощадження в економіці в цілому.

У сучасних умовах поняття «нерухомість» найбільш активно ви­користовується у правових документах. Але без визначення економіч­ного змісту дуже важко буде раціонально регулювати відносини, які виникають у зв’язку з нерухомою власністю. У визначеннях, що їх нині використовують у науковій літературі, за нерухомість здебільшого вва­жають землю і все, що міцно, нерозривно пов’язано з нею природним чином (ліси, водоймища, надра) або діями людей (будівлі, споруди).

Початковою формою нерухомості є земля. Вона входить до складу нерухомості як земельна ділянка (територія), що має певну площу (розмір), фізичні властивості (якість і склад ґрунту, рельєф, особливі кліматичні умови) і місцеположення (відстань) відносно розташуван­ня джерел сировини, постачальників і споживачів, центрів концентра­ції попиту, транспортних ліній тощо. Але економічна цінність землі залежить від тих об’єктів, які на ній розташовані, корисність та вартість самої нерухомості, у свою чергу, визначається якісними характери­стиками землі. Такий взаємозв’язок дає підстави розглядати нерухо­мість у двох значеннях. У широкому значенні нерухомість являє собою землю і все, що з нею міцно пов’язано. У вузькому значенні нерухо­мість — це тільки ті об’єкти, які безпосередньо пов’язані із землею. Суто економічний зміст нерухомості можна визначити як матеріально- речову форму капіталу, зрощеного із землею.

Особлива економічна природа нерухомості пов’язана з такою фун­даментальною властивістю землі, як обмеженість. Остання означає, з одного боку, абсолютну рідкість (невідтворність) землі як природно­го блага (в цьому значенні альтернативна вартість землі дорівнює нулю), а з другого — обмежені можливості відтворювання тих об’єктів, які розташовані на землі.

Обмеженість обумовлює особливі властивості товарної форми не­рухомості. Однією з таких є непорушність (імобільність) нерухомості. Це означає не тільки фізичну неможливість пересування, а, передусім, закріплене місцеположення нерухомості як об’єкта господарського і правового обороту, у зв’язку з чим складаються специфічні форми торгівлі, виникає необхідність державної реєстрації, змінюються умо­ви оподаткування. Володіння нерухомістю як непереміщуваним капі­талом формує у її власників потребу в політичній і економічній ста­більності. Що більше власників нерухомості, то більше людей зацікав­лені у процвітанні і порядку в країні, в межах якої тільки і може іс­нувати таке дороге і цінне благо.

Слідством непереміщуваності стає непряма мобільність, тобто обмежені можливості функціонального використання нерухомості. Це означає, що нерухомість не може сама переміститися до сфери найви- гіднішого використання, а навпаки, всі інші ресурси повинні притягу­ватися до неї. Обмеженість знаходить свій вияв у таких властивостях нерухомості, як тривалість створення, висока капіталомісткість, довгостроковість існування. Ці властивості впливають на міру елас­тичності попиту і пропозиції, виявляються у специфічних ризиках інвестування, обумовлюють можливість відособленого функціонуван­ня ринку оренди та користування. Суттєвою властивістю нерухомості як товару є її неоднорідність у формі об’єктивної (наприклад, відмін­ності якісних характеристик) і суб’єктивної (існування різних переваг, бажань споживачів) диференціації. Залежно від міри неоднорідності складаються ринки з різними ознаками конкурентного середовища (досконалий або недосконалий тип).

Для фінансово-економічного обороту нерухомості важливою вла­стивістю стає її низька ліквідність, тобто нездатність швидко пере­творюватися на грошову форму. Нерухомість є одним із найбільш низьколіквідних активів фірм і підприємств. Однак, на відміну від інших низьколіквідних товарів, нерухомість менше схильна до інфля­ційного знецінення через її взаємозв’язок із землею.

Саме тому, що нерухомість (у поєднанні із землею) є обмеженим благом, вона має здатність до рентоутворювання. Рента є «ціною привілеї» (Дж. С. Мілль), яку мають обмежені блага.

Для розуміння особливих рис нерухомості важливе значення має роз­криття її правової єдності із землею. На ринку нерухомості продаються не тільки матеріальні об’єкти, а відбувається обмін, розподіл різнома­нітних прав на них (користування, власності, управління, суперфіції, емфітевзиси), а також обмежень (сервітути, узуси та ін.) та обтяжування (заклад, іпотека). Це означає, що інтерес, вигоди і цінність нерухомості визначаються не тільки її матеріально-речовинним характером, але й на­бором повноважень («пучком прав»), що виникають у процесі володіння нею. Згідно з класичною концепцією, все, що знаходиться над і під землею, слідує за її юридичною долею. У деяких державах (наприклад, Франція, Німеччина) ця концепція зберігається як єдиний правовий режим функ­ціонування землі і нерухомості. У більшості країн утвердився принцип розмежування правових механізмів регулювання власності на землю, по­вітряний простір, надра і нерухомість. Наприклад, в Україні існують відо­соблені законодавчо-нормативні сфери і різні правові режими викорис­тання земельних ресурсів, повітряного простору, водного басейну, надр, лісових масивів, житлових будинків.

Ринок нерухомості має свою особливу структуру, що включає сукупність окремих частин і елементів, пов’язаних певним чином. У за­гальному вигляді структуру ринку нерухомості залежно від критеріїв підходу можна подати таким чином (рис. 14.2).

Кожний процес, що відбувається на ринку нерухомості, обов’язково пов’язаний з придбанням різноманітних прав. Саме тому ринок нерухо­мості називають ринком прав на об’єкти нерухомості. А різні способи здійснення повноважень формують особливу структуру ринку.

Залежно від специфікацій прав власності («пучка повноважень») ринок нерухомості ділиться на два основних сегменти: ринок повних прав володіння (прав власності) і ринок прав користування.

У першому випадку йдеться про ринок, на якому здійснюється весь набір повноважень власника (наприклад, купівля-продаж нерухомості). На цьому ринку право власності на нерухомість може виступати з певними обмеженнями або обтяженнями. Так, при спільному володін­ні подружжям квартирою виникають певні обмеження при її продажу. Володіння нерухомістю (і більш за все землею) може бути обмежено різного роду сервітутами. При передачі нерухомості в заставу вини­кають обтяження за будь-яких операцій, що здійснюються з нею, тим самим виникає ринок закладених об’єктів нерухомості. Особливі умо­ви володіння нерухомості виникають при створенні кондомініумів, тобто об’єднання власників житлових квартир на принципах повних прав власності на квартиру і спільно-пайового володіння нежилими приміщеннями будинку.

На ринку прав користування нерухомістю продаються і купуються умови, терміни, плата і майнові права, пов’язані з використанням об’єктів нерухомості. Формами такого ринку є ринки оренди, суборенди, супер- фіції (успадкованого і відчужуваного права тривалого користування для забудови), емфітевзису (права безстрокової і успадкованої оренди під сільськогосподарські нужди), лізингового користування та концесій.

Існування ринку прав на об’єкти нерухомості обумовлює наявність трансакційних витрат, які забезпечують ефективне формування, ком­бінування і перерозподіл пучка повноважень. Значні за розміром транс- акційні витрати призводять до дорожчання процесу формування і розподілу прав власності і, як наслідок, — до зменшення економічної вигоди від їх використання. Саме через це на ринку нерухомості по­чинає формуватися особлива інфраструктура, послуги якої економ­лять трансакційні витрати (за часом і альтернативними витратами) і беруть на себе ризики і захист правомочності. Сучасна інфраструкту­ра ринку нерухомості включає виконання таких послуг, як рієлтерські, оціночні, іпотечні, фінансові, страхові та ін.

 

Як ми вже з’ясували, фундаментальним елементом нерухомості є земля, яка являє собою природну монополію, що дає змогу привлас­нювати в довгостроковому періоді економічну ренту. Внаслідок цього завжди існує відчутний стимул розпоряджатися землею. Тому держава найбільш активно регулює всю систему земельних відносин. Державне регулювання земельних відносин здійснюється з метою створення умов для раціонального використання і охорони земель, рівноправного роз­витку всіх форм власності на землю і господарювання на ній, ефектив­ного перерозподілу земель за видами діяльності, контролю за порядком відчуження земель та ін. Ці сторони земельних відносин регулюються Земельним кодексом України, іншими законодавчими і нормативними документами. Крім того, існують окремі правові нормативи, що визна­чають порядок використання таких видів нерухомості, як ліси (Лісовий кодекс України), надра (Кодекс України про надра), водні басейни (Водний кодекс України), повітряний простір (Повітряний кодекс України).

Важливою функцією держави на ринку нерухомості є специфікація прав власності на різні об’єкти. Особливість нерухомості така, що її товарна форма не може бути доставлена до покупця (споживача) вна­слідок своєї непорушності, а отже, повинні бути чітко санкціоновані всі права, які виникають у зв’язку з володінням і користуванням нерухомі­стю. Цю роль держава виконує за допомогою реєстрації прав на об’єкти нерухомості. Основні функції державної реєстрації полягають у забез­печенні державної гарантії і захисту зареєстрованих прав; підвищенні надійності майнових операцій з нерухомістю (за рахунок повноти і до­стовірності інформації про права і техніко-економічні характеристики, концентрації всієї інформації в єдиному державному органі); сприянні інвестиційним і кредитним процесам (наприклад, реєстрація зобов’язань за іпотекою запобігатиме зловживанню правами кредитора і позичаль­ника); створенні інформаційної бази для оподаткування нерухомості, планування розвитку населених пунктів та ін.

В інфраструктурі ринку нерухомості важливе місце відводиться рієлтерським послугам. Діяльність рієлтерських фірм пов’язана з тими видами трансакційних витрат, які виникають у зв’язку із збором, об­робкою інформації, підбором необхідних варіантів, забезпеченням достовірності відомостей про покупців, продавців, попит, пропозиції, ціни. Саме на етапі цієї діяльності починається процес страхування і захист правомочностей як реального, так і потенційного власника.

Оціночні послуги на ринку нерухомості є наслідком вартісної при­роди самого блага. Нерухомість, що купується, продається, обміню­ється, інвестується і т. ін., має грошове вираження, а значить, вимагає своєї оцінки. Оцінка нерухомості — це спосіб вираження її реальної цінності залежно від цілей дії (купівлі-продажу, застави, здачі в орен­ду, надання інвестицій та ін.).

Страхові послуги на ринку нерухомості виконують дві функції. Перша — запобігає знеціненню нерухомості, що пов’язана з ризиком функціонування самого об’єкта (можливість його фізичного знищення) і умовами його господарського обороту (виробничі ризики). Друга функ­ція забезпечує страхування юридичної правомочності, пов’язаної з не­доброякісним виконанням обов’язків за договорами або неналежним здійсненням операцій. Перспективним розвитком страхування повинні стати послуги по страхуванню окремих видів ринкових ризиків (підпри­ємницьких, комерційних, фінансових, законодавчих та ін.).

Кредитування на ринку нерухомості являє собою діяльність спе­ціалізованих установ, що забезпечують власників нерухомості пози­ковими коштами, по-перше, під заставу нерухомості (короткострокове кредитування), а по-друге, для будівництва або для придбання нерухо­мості (власне іпотечне кредитування).

Послуги по фінансуванню відрізняються за своїм змістом від креди­тування такими параметрами, як умови, терміни, наслідки. Процес фі­нансування не передбачає повернення вкладеної суми з відсотком, а розрахований на отримання прибутку від самого об’єкта нерухомості. Так, наприклад, форвардне фінансування інвестором означає продаж об’єкта нерухомості за ціною нижче, ніж ринкова, але з подальшим роз­поділом прибутку, що утримується між забудовником та інвестором. Особливу роль при інвестуванні в нерухомість виконує девелопер. У су­часному розумінні — це суб’єкт, який здійснює вибір джерел, форм фінансування і забезпечує ефективний механізм повернення фінансових ресурсів. Девелоперські послуги забезпечують використання фінансових ресурсів тільки з метою розвитку або зміни об’єкта нерухомості (це може бути земля під забудову, будівництво або реконструкція будівель).

Управлінські (довірчі) послуги передбачають виконання певних функцій з розпорядження нерухомістю за дорученням власника. Такі послуги можуть мати характер довірчого управління. У цьому разі одна сторона (власник або співвласник) передає іншій стороні (довір­чому керівнику) певні повноваження за договором. В іншому випад­ку управління здійснює певний суб’єкт — менеджер, що спеціалізу­ється в роботі на ринку нерухомості. Його головна функція полягає в управлінні нерухомістю з метою отримання прибутку від її функ­ціонування. У розвинутих країнах існують спеціальні інвестиційні трасти (фонди), які спеціалізуються тільки на довірчому управлінні нерухомістю. Так, наприклад, відомий фінансист Дж. Сорос свої перші вагомі капітали одержав від операцій в трасті інвестування в нерухомість (REIT).

Реєстраційні послуги включають два аспекти: реєстрацію технічних параметрів об’єктів нерухомості і реєстрацію прав на їх володіння. У першому випадку систематизується інформація про фізичні характе­ристики об’єкта (його конструктивні особливості, наявність інженерних облаштувань, технічний стан, займана площа, наявність земельної ді­лянки і т. ін.). У другому випадку фіксується законність титулу власнос­ті. Головним критерієм цієї послуги є висока міра гарантії і захищеність права власності, надійності і безпеки операцій з нерухомістю. Така міра гарантії забезпечується державним контролем.

 

Запитання для самоконтролю

1. Які особливості притаманні землі як фактору виробництва?

2. Охарактеризуйте зміст економічних відносин у сільському господарстві.

3. Розкрийте поняття: розпорядження землею, землеволодіння і землекористування.

4. Дайте визначення поняття «земельна рента». Які її види ви знаєте?

5. Що таке ринок землі? Як він функціонує?

6. Якими чинниками визначається ціна землі?

7.  Що таке ринок оренди землі? Як встановлюється орендна плата?

8.  Назвіть основні напрями розвитку сучасних аграрних від­носин.

9.  Що таке ринок нерухомості та яким чином нерухомість пов’язана із землею?

10. Які властивості характеризують товарну форму нерухомості?

11. З яких основних частин та секторів складається ринок не­рухомості?

12. Що відбувається на ринку прав власності на об’єкти нерухо­мості?

13. З яких послуг та операцій складається інфраструктура ринку нерухомості?