Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

На этом можно было бы закончить изложение специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, поскольку никаких других положений об особенностях договоров аренды названных объектов недвижимости ГК не содержит. Однако в юридической литературе можно встретить суждения и о неких иных особенностях правового регулирования указанных правоотношений.

Одним из самых устойчивых в подобных суждениях является указание на особенность договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, заключающуюся в возможной специфике субъектного состава, а именно участия при определенных условиях в договоре аренды (на стороне арендодателя) такого субъекта, как балансодержатель здания (сооружения), у которого оно находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Так, по мнению В.Н. Литовкина, "учреждение, не являясь титулодержателем в арендных отношениях, может занимать свое определенное место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в договорной практике и нормативных актах)" <*>. Причем в качестве примера такого нормативного акта, употребляющего понятие "балансодержатель", приводится одно из постановлений Правительства Москвы, утвердившее типовую форму договора аренды нежилых помещений, зданий и сооружений (Постановление от 13 августа 1996 г.) <*>, несмотря на то что такого рода акты должны полностью соответствовать федеральному законодательству, поскольку гражданское законодательство относится к исключительной федеральной компетенции.

--------------------------------

<*> Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 232.

<**> Вестник мэрии Москвы. 1996. N 21. С. 54 - 62.

"Балансодержатель, - пишет В.Н. Литовкин, - юридическое лицо, наделенное вещным правом (правом оперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его заключает соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся в этом случае титулодержателем. Но подпись балансодержателя на стороне арендодателя требуется. В случае отказа балансодержателя от подписи комитет по управлению имуществом заключает договор независимо от позиции балансодержателя, а балансодержатель обязан выполнять обязанности на стороне арендодателя по договору" <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 232.

Воспринимает фигуру балансодержателя как самостоятельного участника правоотношений, связанных с арендой зданий, сооружений и нежилых помещений, и судебно - арбитражная практика. Примером может служить следующее дело, рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом в свое время обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений.

Определением арбитражного суда иск был оставлен без рассмотрения на основании п. 5 ст. 87 АПК в связи с несоблюдением истцом порядка досудебного урегулирования спора, установленного ст. 619 ГК: арендодатель (истец) не направлял арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, нарушение которого и послужило впоследствии основанием для предъявления иска о расторжении договора. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции данное определение было оставлено без изменения.

Из материалов дела усматривалось, что спорный договор аренды был заключен между, с одной стороны, Госкомимуществом РФ (арендодателем) и первой эксплуатационной комендатурой Министерства обороны России (балансодержателем), в оперативном управлении которой находились соответствующие нежилые помещения, и, с другой стороны, товариществом с ограниченной ответственностью (арендатором) на срок девять лет.

Рассматривая данное дело в связи с тем, что на состоявшиеся по нему судебные акты был принесен протест, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ согласился с необходимостью применения к спорным правоотношениям положения ст. 619 ГК, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, несмотря на то что арендодатель (истец) действительно не направлял арендатору такого письменного предупреждения, досудебный порядок урегулирования спора был признан соблюденным, что послужило основанием к отмене определения арбитражного суда об оставлении иска без рассмотрения и направления дела на новое рассмотрение. При этом в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ было указано: "Одним из основных участников договора аренды является первая эксплуатационная комендатура Минобороны России, которая фактически занимается реализацией договора и которой должна вноситься арендная плата. Названная комендатура после неоднократных имеющихся в деле предупреждений о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору аренды ходатайствовала о его расторжении ввиду существенных нарушений, допущенных арендатором, что соответствует требованиям ст. 619 названного Кодекса и необоснованно не принято арбитражным судом.

Исходя из этого следует признать, что арендатор был предупрежден о необходимости исполнения обязательства в установленный срок. При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене" <*>.

--------------------------------

<*> Вестник ВАС РФ. 1997. N 10. С. 32.

Проблема, связанная с фигурой балансодержателя в арендных отношениях, имеет свою историю. Ее первопричиной послужило в свое время издание Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" <*>. Данным Указом (п. 4) было предусмотрено, что сдача недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий, принадлежащего последним на праве полного хозяйственного ведения (в настоящее время - хозяйственное ведение), в аренду на срок свыше одного года осуществляется исключительно соответствующими комитетами по управлению государственным и муниципальным имуществом. Однако уже в момент появления Указа он в этой части противоречил действовавшему в то время Закону РСФСР "О собственности в РСФСР" <**>, который предусматривал, что к праву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве собственности, если законодательными актами не предусмотрено иное, и ни при каких условиях не допускал со стороны собственника распоряжения имуществом, принадлежащим предприятию на праве полного хозяйственного ведения (п. 2 ст. 5 Закона).

--------------------------------

<*> Ведомости Съезда депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 43. Ст. 2429.

<**> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

Таким образом, сложилась парадоксальная ситуация, когда ни само государственное или муниципальное предприятие (в силу запрета, предусмотренного Указом N 1230), ни орган, управомоченный собственником (в силу запрета, предусмотренного Законом РСФСР "О собственности в РСФСР"), не могли распорядиться недвижимым имуществом предприятий путем сдачи его в аренду на срок более одного года.

Практика нашла выход из этой тупиковой ситуации: такие договоры аренды стали заключаться с участием на стороне арендодателя как соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом, так и самого предприятия (балансодержателя).

Новый ГК четко определил соотношение правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника его имущества. Начиная с момента введения в действие части первой ГК (1 января 1995 г.) соответствующие положения Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230, наделявшие комитеты по управлению имуществом полномочиями по сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, утратили силу, поскольку право распоряжения этим имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника) принадлежит исключительно предприятию как субъекту хозяйственного ведения ст. 294, 295 ГК).

Что касается учреждений, то закрепленные за ними здания, сооружения, нежилые помещения принадлежат им на праве оперативного управления. За исключением отдельных случаев, предусмотренных законом, они не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за ними собственником либо приобретенным на средства, выделенные им по смете. Но и собственник не наделен правами по распоряжению этим имуществом (п. 1 ст. 298 ГК). Для того чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество у последних, что допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества (п. 2 ст. 296 ГК).

Таким образом, нормы, содержащиеся в ГК, не оставляют никакого места фигуре балансодержателя в арендных отношениях.