При подготовке проекта Гражданского уложения принимались во внимание позиции и тех российских цивилистов, которые высказывались в пользу признания за нанимателем по договору имущественного найма некоторых вещных прав на нанятое имущество (например, К.П. Победоносцев), а также судебная практика, которая нередко исходила из обязательности договора найма для нового приобретателя имущества <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432 - 433.

В результате тщательного и всестороннего изучения проблемы и поиска компромиссных решений для различных ситуаций, возникающих при продаже наймодателем сданного внаем имущества, Редакционная комиссия выработала целый свод детальных правил, объединив их в шесть статей, включенных в проект Гражданского уложения (ст. 1857 - 1862) <*>.

--------------------------------

<*> Комментарий к указанным статьям см.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432 - 436.

Судьба договора имущественного найма ставилась в зависимость от ряда конкретных обстоятельств. В частности, договор найма, внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для каждого нового приобретателя недвижимого имения. Комментируя данное правило, Редакционная комиссия подчеркивала, что оно служит справедливым примирением противоположных интересов наймодавца, нанимателя и нового приобретателя при отчуждении имущества. То обстоятельство, что при этом несколько ограничивается свободное распоряжение наймодателя имуществом, не должно служить основанием досрочного прекращения найма при отчуждении имущества, так как наймодатель, заключая договор найма, сознательно и по доброй воле принимает на себя исполнение налагаемого договором обязательства до истечения определенного в нем срока. Кроме того, внесение договора найма в вотчинную книгу не являлось безусловно обязательным для сторон. Что касается нанимателя, то он получал возможность обеспечить неприкосновенность найма до определенного в договоре срока путем внесения его в вотчинную книгу. По мнению Редакционной комиссии, данное правило обеспечивало также и интересы приобретателя, поскольку он может, наведя справку в вотчинной книге, узнать, существуют ли относительно приобретаемого имущества такие договоры найма, которые будут для него обязательными после приобретения имущества.

Письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для приобретателя указанной недвижимости только в том случае, если время совершения договора было достоверно известно и недвижимое имущество до перехода права собственности к приобретателю уже находилось в пользовании нанимателя. Требование, касающееся нахождения имущества в фактическом пользовании нанимателя, объяснялось Редакционной комиссией желанием облегчить новому приобретателю возможность знать о существовании договоров найма относительно приобретаемого имущества. Факт пользования нанимателя имуществом мог служить наглядным доказательством существования найма и потому должен был способствовать получению приобретателем необходимых сведений об обременении приобретаемого имущества.

В остальных случаях отчуждения наймодателем недвижимого имущества, сданного внаем, ранее заключенный договор найма сохранял для приобретателя лишь силу договора найма, заключенного на неопределенный срок, и мог быть прекращен приобретателем во всякое время после соответствующего предупреждения нанимателя. Объясняя необходимость данного правила, Редакционная комиссия подчеркивала, что обязательное признание договора найма в течение определенного срока, ввиду его кратковременности, не является обременительным для нового собственника имущества. Однако благодаря этому наниматель не будет поставлен в затруднительное положение, которое могло бы для него возникнуть, если приобретатель имел бы право требовать немедленного прекращения найма.

Проект Гражданского уложения содержал подробные правила, определяющие последствия реализации новым собственником (приобретателем сданного внаем имущества) права на досрочное прекращение договора имущественного найма. В частности, в подобном случае на прежнего собственника (наймодателя) возлагалась ответственность перед нанимателем за убытки, понесенные им вследствие досрочного прекращения найма. Если договор найма недвижимости не был внесен в вотчинную книгу, произведенный нанимателем платеж наемной платы более чем за год вперед признавался для нового собственника необязательным в той части, которая причиталась за время после перехода к нему права собственности на нанятое имущество. Наниматель же получал право обратного требования от наймодателя указанного платежа.

Как уже отмечалось, дореволюционное законодательство и гражданско - правовая доктрина включали в правомочия нанимателя по пользованию нанятым имуществом право передавать его в поднаем третьим лицам. Вместе с тем проводилась четкая грань между поднаймом и уступкой нанимателем всех прав по договору найма другому лицу. Так, Д.И. Мейер отмечал: "Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенного по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользования имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация является только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хозяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Сообразно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и даже может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользования по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина имущества" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268 - 269.

Данную проблему рассматривала и Редакционная комиссия при подготовке проекта Гражданского уложения. Она пришла к следующим выводам. Передача прав по договору найма существенно отличается от поднайма. При поднайме наниматель, имея право и без согласия наймодавца (наймодателя) передать имущество внаем третьему лицу, не может выйти из договора по своему одностороннему желанию, а потому остается в прежних обязательственных отношениях к наймодавцу. Напротив, с передачей третьему лицу всех прав по договору найма, наниматель освобождается от принятых им на себя по договору обязательств. Очевидно, что освобождение нанимателя от обязательств, возложенных на него договором найма, и перенесение этих обязательств на нового нанимателя может последовать не иначе как с согласия на это наймодавца. Данные рассуждения привели Редакционную комиссию к удивительному заключению: "В случае отсутствия согласия наймодавца такую передачу следует рассматривать как поднаем". Таким образом, в проекте Гражданского уложения появилась любопытная норма, согласно которой уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма с освобождением нанимателя от принятых по договору обязательств допускалась лишь с согласия наймодавца. В случае отсутствия согласия наймодавца такая уступка прав рассматривалась как поднаем <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 420.

С позиции современного юриста данная норма кажется несколько странной. Даже если допустить, что передача нанятого имущества в поднаем составляет одно из правомочий нанимателя в рамках права пользования соответствующим имуществом, превращение сделки по уступке всех прав по договору найма в поднаем представляется в некоторой степени насилием над волей сторон этого правоотношения. Более логичным было бы признать такую сделку недействительной.

Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественного найма, то они довольно традиционны. Отметим лишь, что обязанности наймодателя не ограничивались передачей сданного внаем имущества нанимателю. На него также возлагались обязанности по поддержанию указанного имущества в надлежащем состоянии и устранению препятствий в пользовании нанятым имуществом, в том числе и таких, за которые наймодатель не нес ответственности, в течение всего срока действия договора найма.

Более того, в проект Гражданского уложения было включено общее правило, в соответствии с которым наймодавец (наймодатель) был обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в течение срока найма. Наймодатель был не вправе производить в имуществе изменения, стесняющие пользование нанимателя, и вообще обязывался не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя (ст. 1822).

Комментируя данное положение, Редакционная комиссия подчеркивала, что обязанность наймодателя относительно предоставления нанимателю спокойного пользования, известная и российскому обычному праву, не ограничивалась лишь нестеснением самим наймодателем нанимателя; наймодатель вообще был обязан устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя, хотя бы такое стеснение и не вызывалось непосредственно действиями наймодателя <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 400.

В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями. На случай неурегулированности данного вопроса ни соглашением сторон, ни местным обычаем проект Гражданского уложения содержал диспозитивные нормы. Согласно этим нормам наемная плата должна вноситься вперед: при найме недвижимости вне города на срок свыше года - за шесть месяцев, а при найме на срок менее года - за весь срок найма; при найме недвижимости в городе, а также движимых вещей на срок свыше года - за два месяца (ст. 1828).

Особый интерес представляет норма, направленная на обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению наемной платы: наймодателю предоставлялось закладное право на движимое имущество нанимателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости, как-то: мебель и другие вещи, составляющие обстановку нанятого помещения; товары, инструменты и прочие предметы, содержащиеся для ведения хозяйства, торговли или промысла. В случае если наниматель приступил к вывозу своего движимого имущества, на которое наймодатель имел закладное право, последний был вправе задержать такую часть этого имущества, которая была достаточна для обеспечения погашения обязательства по наемной плате (ст. 1830, 1831).

Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем. Причем, как указано в материалах Редакционной комиссии, по смыслу соответствующей нормы наниматель нарушает свою обязанность пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин не только в том случае, когда пользуется нанятым имуществом ненадлежащим образом, но и тогда, когда вовсе им не пользуется. В подобных случаях наниматель, даже продолжающий аккуратно вносить наемную плату, может быть признан нарушившим возложенное на него обязательство <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 411.

Еще одна обязанность нанимателя состояла в возврате наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято. Наниматель не нес ответственности за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользования (ст. 1839).

При регулировании отношений, связанных с возвратом нанятого имущества, довольно своеобразно решался вопрос, касающийся определения судьбы произведенных нанимателем улучшений нанятого имущества. Решение этого вопроса не ставилось в зависимость от получения согласия наймодателя на производство соответствующих улучшений или от их полезности. Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя соответствующей компенсации за их производство служила необходимость указанных улучшений. Это нашло отражение в ст. 1843 проекта Гражданского уложения, согласно которой наниматель был вправе требовать от наймодателя вознаграждение за произведенные в нанятом имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям наймодателя или осуществленные нанимателем без предупреждения им наймодателя ввиду их неотложности. Если наниматель произвел в нанятом имуществе такие работы, которые не вызывались необходимостью или не входили в обязанности наймодателя, то наниматель был вправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, если последний согласится возместить их стоимость.

Редакционная комиссия исходила из того, что наниматель может произвести в нанятом имуществе улучшения (починки) троякого рода: необходимые, полезные и служащие для личного удобства или удовольствия нанимателя. Право нанимателя на вознаграждение за улучшения имущества находилось в прямой зависимости от того, какого рода улучшения им произведены. Наймодатель был обязан заботиться в течение всего срока найма о поддержании сданного внаем имущества в состоянии, годном для пользования, и, следовательно, производить все необходимые улучшения. Уклоняясь от производства необходимых улучшений, наймодатель тем самым нарушал одну из наиболее существенных своих обязанностей, поэтому в данном случае наниматель имел полное право произвести такие улучшения своими средствами и затем потребовать от наймодателя соответствующего вознаграждения. Этим правом наниматель мог воспользоваться при условии, что он заявил наймодателю о необходимости производства таких улучшений имущества. Без заявления наймодателю наниматель имел право произвести улучшения в нанятом имуществе и затем требовать вознаграждения за них, если такие улучшения были безотлагательными.

Что же касается так называемых полезных улучшений, то по существу договора найма нельзя признать, что производство их относилось к обязанностям наймодателя. Вследствие этого не было достаточных оснований признавать за нанимателем право на вознаграждение за такие улучшения. Наконец, само понятие о полезных издержках представлялось Редакционной комиссии весьма растяжимым. Часто трудно определить, следует ли признать издержки полезными или служащими лишь для роскоши. Относительно подобных улучшений нанимателю предоставлялось право взять все сделанное, если это возможно без вреда для имущества и если наймодатель не пожелает оставить улучшения за собой, вознаградив за них нанимателя <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 417 - 418.

Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны наймодателя или нанимателя. Если же срок найма не мог быть определен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контрагента прекратить договор.

Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора имущественного найма. Согласно ст. 1856 проекта, если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекращении договора и наниматель без всякого возражения со стороны наймодателя и с ведома последнего продолжает пользоваться нанятым имуществом: при найме сельского имения - в течение двух месяцев, а при всяком ином найме - в течение месяца, - то договор признавался возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельского имения, который считался возобновленным на следующий хозяйственный год.

В материалах Редакционной комиссии подчеркивалось, что договор найма по окончании определенного в нем срока может быть возобновлен сторонами. На этот счет там говорилось следующее. Возобновление договора может последовать или в силу положительного соглашения сторон, или безмолвно. В первом случае продолжительность договора, а равно и все прочие его условия определяются состоявшимся соглашением, независимо от первоначального договора. Но в действительности весьма нередко наниматель по окончании срока найма продолжает пользоваться нанятым имуществом без всякого возражения со стороны наймодателя. В этом последнем случае происходит безмолвное возобновление договора найма. Основанием возобновления договора служит соответствующее интересам обеих сторон предположение о том, что стороны, не выражая по окончании найма своей воли относительно прекращения договора, тем самым безмолвно дают согласие на продолжение найма на прежних условиях. Имущественный наем может считаться безмолвно возобновленным, если наниматель продолжает после окончания срока найма пользоваться нанятым имуществом на прежних основаниях, определенных в договоре. Однако в случае заявления одной из сторон о желании прекратить договор это предположение отпадает. Для безмолвного возобновления найма необходимо также, чтобы пользование нанимателя продолжалось определенное время по окончании найма <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 430.