1. Поняття права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1.   Назва даної глави також певною мірою є умовною, оскільки користування чужою земельною ділянкою можливе в кількох способах. Це може бути передача ділянки за договором найму,оренди та іншими договорами. Всі вони породжують договірні,тобто зобов'язально-правові відносини. Між тим у даному разі йдеться про право користування чужою земельною ділянкою як про речове право. Це особливий інститут, який відрізняється від договірних саме своїм речовим характером. Він також походить із римського приватного права і з тих часів називається емфітевзисом. Термін, як і сам інститут, римляни також запозичили чито в греків, чи то в єгиптян. Даний цивільно-правовий Інститут зберіг свою придатність до використання дотепер. Він широко використовується в країнах із розвинутою економікою. Українське цивільне законодавство до цього часу не знало такого Інституту.

2. Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського  призначення  або її частиною,яке є довготривалим, відчужуваним і таким, що переходить у спадщину.

Емфітевзис характеризується такими ознаками:

1) це — речове право користування чужою земельною ділянкою. Суб'єкт емфітевзису може розпоряджатися цим правом на свій розсуд — може відчужувати його будь-яким цивільно-правовим способом: продавати, дарувати, здавати в оренду тощо. При цьому слід мати на увазі — суб'єкт емфітевзису (емфітевта) може відчужувати не земельну ділянку він не має на неї права власності, а отже, не може її відчужувати), а лише право користування нею.

Як речове право емфітевзис може бути припинено лише за волею самого суб'єкта емфітевзису;

2)   об'єктом емфітевзису може бути лише земельна ділянка сільськогосподарського призначення, яке емфітевта не може змінювати;

3)  за загальним правилом емфітевзис встановлюється на невизначений строк, але допускається визначення конкретного строку користування;

4)  надання земельної ділянки в емфітевзис може бути платним¹ безплатним. У переважній більшості емфітевзис встановлюється за певну плату. Розмір, характер, порядок виплати передбачаються Угодою між сторонами;

5)  право користування чужою ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис) є успадковуваним, тобто це право переходить у спадщину як за законом, так і за заповітом;

6)  право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис) встановлюється договоромміж власником ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб(землекористувач). Але цим договором встановлюється речове право на чужу ділянку;

7)  емфітевзис, так само як і сервітут, обмежує право власності —він позбавляє власника земельної ділянки права користуватисянею. Власник обмежений також і в розпорядженні цією ділянкою,він є лише номінальним власником;

8)  власник земельної ділянки не може обмежити права емфітевти чи відмінити їх;

9)  на відміну від сервітутів, які в переважній більшості встановлюються на безплатній основі, емфітевзис надає однакову вигодувід використання земельної ділянки обом сторонам: власник одержує відповідну плату, а землекористувач — доходи від використання цієї ділянки;

10)  істотною відмінністю між сервітутом й емфітевзисом є те,що сервітут — це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою однією чи кількома особами. Емфітевзис — право користування чужою земельною ділянкою в повному обсязі без будь-яких обмежень, але в межах прав, визначених договором.

 

2. Суб'єкт права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Ним може бути будь-яка фізична чи юридична особа. Це може бути громадянин України, громадянин іншої держави або особа без громадянства. Юридична особа також може бути суб'єктом цього права незалежно від місця свого знаходження.

2.  Об'єктом права користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може бути лише ділянка, придатнадля сільськогосподарського виробництва. Емфітевта не має права змінювати призначення земельної ділянки, характер її використання. Вона може використовуватися тільки для сільськогосподарських потреб,під якими слід розуміти лише сільськогосподарське виробництво. Поняття "сільськогосподарські потреби" не варто тлумачити ширше, ніж сільськогосподарське виробництво.

 

3. Зміст права користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення

1. Він визначається договором І законом. Умови договору не можуть виходити за межі чинного законодавства.

Власник земельної ділянки має право вимагати використовувати земельну ділянку за призначенням. Землекористувач (емфітевта) зобов'язаний дотримуватися вимог власника, він не має права змінювати характер і зміст користування чи призначення земельної ділянки. Власник ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форми, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Власник земельної ділянки зобов'язаний не чинити перешкод землекористувачеві у здійсненні його права на користування.

2. Землекористувач (емфітевта) має право користуватися чужою ділянкою в повному обсязі без будь-яких обмежень, якщо таке користування не виходить за межі умов, визначених договором чи законом. Землекористувач зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування чужою земельною ділянкою. Він зобов'язаний вносити також інші платежі, встановлені законом для цієї земельної ділянки.

Землекористувач (емфітевта) передусім зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Він зобов'язаний також підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Основним правом землекористувача є право безперешкодно користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до умов договору. Землекористувач має право відчужувати своє право користування чужою земельною ділянкою: продавати це право, дарувати та вчиняти Інші цивільно-правові правочини, не пов'язані з позбавленням власника цієї земельної ділянки. При продажу свого права користування земельною ділянкою землекористувач зобов'язаний повідомити її власника про це у письмовій формі. Власник має переважне право перед Іншими особами на її придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Якщо протягом місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельного ділянкою може бути продане будь-якій третій особі.

3. Якщо землекористувач — продавець права відхилиться від дотримання зазначених правил, то для нього  настають невигідні наслідки, встановлені ЦК. У разі продажу права користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення з порушенням вказаних правил її власник має право звернутися з позовом до суду про переведення на нього права користування цією ділянкою та інших прав і обов'язків землекористувача. При цьому власник земельної ділянки зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

При продажу права користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення іншій особі власник цієї ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановленої договором.

 

4. Виникнення і припинення права користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення

1. Право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення встановлюється договором між власником ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією ділянкою. Договором визначається строк користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення.

Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за рік з моменту укладення договору. Договір про встановлення права користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис) підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

У разі недосягнення домовленості про встановлення емфітевзису та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка бажає встановлення права користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення.

2. Право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис) припиняється в таких випадках:

1)  поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2)  спливу строку, на який було встановлено право користування;

3)  викупу земельної ділянки її власником;

4)  викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю;

5)  відмови землекористувача від подальшого користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення з попереднім попередженням про відмову власника ділянки не меншяк за рік до припинення користування.

Право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може бути припинено за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. На сьогодні чинне цивільне чи земельне законодавство таких випадків не передбачає. Але можна припустити, що порушенням будь-якою стороною умов користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення є: використання ділянки не за призначенням, погіршення її якісного стану, несвоєчасна плата за користування або відмова від плати, несплата податків та платежів тощо. Власник земельної ділянки також може припуститися порушення умов користування, чинити перешкоди до нормального користування ТОЩО.

3.  Право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення за низкою якісних характеристик наближається до сільських земельних сервітутів. Водночас між ними існують істотні відмінності. Земельний сервітут — це право користування чужою земельною ділянкою в обмеженому обсязі. Право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис) — це право користування чужою земельною ділянкою для виробництва сільськогосподарської продукції в повному обсязі.

Суб'єктом земельного сервітуту може бути власник пануючої земельної ділянки, суб'єктом емфітевзису — будь-яка особа. Земельні сервітути можуть бути платними і безплатними. Емфітевзис — це право, яке завжди надається за певну плату.