Форма та порядок укладення договору купівлі-продажу державного майна залежать від способу приватизації відпо­відного об'єкта.

Якщо приватизують об'єкти малої приватизації шляхом ви­купу, продажу на аукціоні, за конкурсом, а також продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, договір купівлі-продажу укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та реєстрації відповідною місцевою радою, як того вимагають ст. 27 Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" і ст. 23 Закону України "Про приватизацію неве­ликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Шляхом викупу або продажу на аукціоні, за конкурсом при­ватизуються згідно із Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи А; окреме індивідуально-визначене майно; об'єкти незаверше­ного будівництва та законсервовані об'єкти.

Фонд державного майна У країни, Верховна Рада Автоном­ної Республіки Крим, місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у загальнодержавній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають про­дажу на аукціоні, за конкурсом чи викупу.

На підставі таких переліків і поданих покупцями заяв на приватизацію відповідного об'єкта орган приватизації приж­имає рішення про приватизацію підприємства.;

Згідно з п. 6 ст. 7 Закону України "Про приватизацію неве­ликих державних підприємств (малу приватизацію)" з момен­ту прийняття рішення про включення об'єкта до одного зі переліків об'єктів, що підлягають приватизації відповідними способом, щодо цього об'єкта припиняється дія частин 3, 5 та 6 ст. 10, частин 1 і 3 ст. 12, ч. 2 ст. 24, ч. З ст. 25 Закону України "Про підприємства в Україні" у частині купівлі, про­дажу, передачі, обміну, здачі в оренду, надання безоплатно, списання майна та вчинення деяких інших дій.

Крім того, з моменту прийняття рішення про приватизацію державного майна функції управління цим майном перехо­дять до відповідного органу приватизації згідно з п. 8 Указу ;

Президента України "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні" від ЗО грудня 1994 р. № 824/94, п. З Указу Президента України "Про єдину систему органів приватизації в Україні" від 19 лютого 1994 р. № 56/94.

У зв'язку з цим рішенням Вищого арбітражного суду України від 11—12 листопада 1997 р. по справі N⁸ 1/43 було визнано недійсною постанову Кабінету Міністрів України "Про передачу до власності міст об'єктів соціально-економічної інфраструктури, що перебувають у загальнодержавній влас­ності" від 26 червня 1995 р. № 453 в частині передачі майна бази продовольчих і промислових товарів м. Вугледара, орен­дованого підприємством "Угольок" до комунальної власності м. Вугледара, оскільки з 16 травня 1995 p., тобто з дня прий­няття рішення про включення орендного підприємства "Угольок" до переліку об'єктів малої приватизації (наказ До­нецького регіонального відділення Фонду державного майна України № 1804), функції по управлінню майном бази продо­вольчих і промислових товарів м. Вугпедара перейшли до До­нецького регіонального відділення Фонду державного майна України. Крім того, з цієї ж дати (16 травня 1995 р.) передача зазначеного майна забороняється вищезгаданою ст. 7 Зако­ну України "Про приватизацію невеликих державних підпри­ємств (малу приватизацію)".

З моменту прийняття рішення про приватизацію підприєм­ства здійснюється його підготовка до приватизації, строк якої має не перевищувати двох місяців.

У процесі підготовки об'єкта до приватизації за рішенням органів приватизації проводиться оцінка його вартості відпо­відно до Методики оцінки вартості майна при приватизації, за­твердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15 сер­пня 1996 р. № 961 \ у відповідних інформаційних бюлетенях, місцевій пресі та інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, публікується інформація про об'єкт малої приватизації.

Відповідний орган приватизації не пізніше як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, публікує перелік таких об'єктів. У переліку має бути зазначено назву об'єкта приватизації та його місцезнаходження.

Викуп застосовують щодо об'єктів малої приватизації, не проданих на аукціоні, за конкурсом; включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Закону України "Про оренду державного майна".

Порядок викупу об'єктів малої приватизації, включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, а також об'єктів малої приватизації, не проданих на аукціоні, за конкурсом визначає Фонд державного майна України.

Викуп об'єкта оренди здійснюється відповідно до договору оренди з правом викупу та чинного законодавства. Згідно з п. 9 Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду"² (із змінами, внесе­ними законом № 3875-12 від 26 січня 1994 р.³) приватизація цілісних майнових комплексів державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду з правом викупу за укладеними до набрання чинності цим Декретом (тобто до 8 липня 1993 р.) договорами оренди, в яких було визначено умови викупу (ціна, порядок, терміни та засоби платежу), здійснюється на умовах, передбачених договорами. Якщо в договорах оренди, укладених з правом викупу до набрання чинності цим Декретом, умови викупу не визначено і орендар не дає згоди на приватизацію державного майна, зданого в оренду, сторони договорів оренди, визнані такими відповідно до законодавства України, протягом півтора року з дня на­брання чинності цим Декретом повинні внести до вказаних договорів належні зміни і доповнення. Якщо у договір оренди з правом викупу вказаних змін і доповнень у зазначений термін не внесено, орендар втрачає право на викуп об'єкта приватизації.

Президент України Указом "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації України" від ЗО грудня 1994 р.¹ (із змінами, внесеними Указом Президента від 2 червня 1995 р. № 417/95²) надав ще одну можливість організації орендарів, товариству покупців, іншим юридичним особам, створеним працівниками орендного підприємства (структурного підроз­ділу орендного підприємства, що виділяється в окремий об'єкт приватизації), яке є об'єктом групи А, в тому числі та­кого, договором оренди якого не передбачено право на ви­куп, приватизувати орендоване майно, якщо вони до 1 верес­ня 1995 р. подали у встановленому порядку про це відповідну заяву. З 1 вересня 1995 р. приватизація зазначених об'єктів малої приватизації здійснюється на загальних підставах.

Порядок викупу орендованого майна відповідно до згада­ного Указу встановлювався Положенням про порядок визна­чення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації, затвердженим наказом Фонду державно­го майна України від 2 лютого 1995 р. № 102³.

Продаж об'єктів на аукціоні — спосіб приватизації, коли власником об'єкта стає покупець, який запропонував у ході аукціону максимальну ціну. Продаж об'єктів за конкурсом — спосіб приватизації, за якого власником об'єкта стає поку­пець, що запропонував найкращі умови подальшої експлуатації об'єкта (некомерційний конкурс) або за рівних фіксова­них умов найвищу ціну (комерційний конкурс).

За ЗО календарних днів до дати проведення аукціону, кон­курсу в інформаційних бюлетенях органів приватизації, міс­цевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органа­ми приватизації, публікується інформація про об'єкти, що під­лягають продажу на аукціоні, за конкурсом, яка має містити відомості, зазначені у ст. 15 Закону України "Про приватиза­цію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

З моменту опублікування інформаційного повідомлення покупцеві надається можливість попередньо ознайомитися з об'єктом приватизації.

Якщо під час продажу об'єкта не надано зазначену вище інформацію, об'єкт може бути знято з торгів на вимогу будь-кого з учасників аукціону.

Організатором аукціону може бути орган приватизації або уповноважена ним юридична особа. Уповноважена юридич­на особа діє згідно з угодою між органом приватизації та цією особою.

Для участі в аукціоні, конкурсі з продажу об'єктів привати­зації юридичні та фізичні особи подають заяву до органів при­ватизації, сплачують реєстраційний внесок, розмір якого не може перевищувати розміру одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян та вносять кошти у розмірі 10 від­сотків початкової ціни продажу. Зазначені кошти вносяться шляхом безготівкового прорахування коштів на відповідний розрахунковий рахунок. Якщо покупець бажає взяти участь у купівлі кількох об'єктів, розмір коштів визначається на основі суми початкової ціни цих об'єктів.

Для участі в аукціоні, конкурсі покупці відповідно до п. З ст. 17 Закону України "Про приватизацію невеликих держав­них підприємств (малу приватизацію)" одержують квитки учасників аукціону, які мають містити такі відомості:

номер, під яким покупець бере участь у торгах;

назву об'єкта, у торгах якого бере участь покупець;

умови проведення аукціону.

Щоб одержати квиток на участь в аукціоні необхідно мати: документ, що посвідчує фізичну особу або представника юри­дичної особи, їх повноваження, квитанцію про сплату реєстраційного внеску, документ про внесення коштів у роз­мірі 10 відсотків початкової ціни продажу, декларацію про доходи (для громадян України) в разі придбання об'єкта прива­тизації за рахунок коштів; нотаріально посвідчені копії уста­новчих документів — для покупців — юридичних осіб.

Відомості про учасників аукціону, конкурсу вносяться до книги реєстрації окремо щодо кожного об'єкта, який підлягає приватизації, і мають містити порядковий номер (відповідно до реєстрації), прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи або представника юридичної особи (назву юридичної особи), номер рахунку, назву та адресу банківської установи, до якої зроблено внески.

Приймання заяв на участь в аукціоні припиняється за три дні до початку аукціону.

Продаж об'єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом проводиться за наявності двох і більше покупців.

Якщо на участь в аукціоні ніхто не подав заяву, орган при­ватизації приймає рішення про зменшення початкової ціни на ЗО відсотків та про повторний продаж об'єкта на аукціоні.

Якщо на участь в аукціоні подав заяву один покупець об'єкт може бути приватизований шляхом викупу цим по­купцем.

Аукціон проводить ведучий (ліцитатор). Він описує об'єкт приватизації та умови його продажу. Початком торгів вва­жається момент оголошення початкової ціни продажу об'єкта.

Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошен­ня ціни не буде запропоновано вищу ціну, ліцитатор одночас­но з ударом молотка оголошує про придбання об'єкта тією особою, яка запропонувала найвищу ціну.

В арбітражній практиці відомий випадок порушення цієї вимоги під час проведення 6 вересня 1995 р. аукціону з про­дажу об'єкта незавершеного будівництва у смт Богородчани Івано-Франківської області. Учасником аукціону став ПП "Семтранс" разом з двома іншими учасниками, претендента­ми на придбання об'єкта незавершеного будівництва. Ліци­татор описав об'єкт та оголосив стартову ціну 440 млн. крб. Далі ціна збільшувалася. Коли ліцитатор оголосив ціну 580 млн. крб., два учасники аукціону опустили квитки і вищу ціну не запропонували. ПП "Семтранс" погодився на цю ціну. Оскільки пропозицій щодо вищої ціни не надійшло, ліцитатор по закінченні 3 хвилин після оголошення останньої ціни 580 млн. крб. повинен був зробити оголошення про придбання об'єкта ПП "Семтранс" особою, яка запропонувала найвищу ціну. Однак він запропонував ПП "Семтранс" придбати об'єкт за 4,5 млн. крб., на що отримав відмову. Після цього ліцитатор зняв об'єкт з торгів і у протоколі аукціону причиною, з якої не був проданий об'єкт приватизації, вказав: змова покупців, що не передбачено чинним законодавством України.

Арбітражний суд Івано-Франківської області рішенням від 11—12 червня 1996 р. визнав аукціон таким, що відбувся і зобов'язав представництво Фонду державного майна у Бого-родчанському районі укласти договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва з ПП "Семтранс". Арбітражна на­глядова колегія Вищого арбітражного суду України залишила це рішення в силі своєю постановою від 6 грудня 1996 p., бо чинне законодавство не містить норм, які б обмежували права покупця, що запропонував на аукціоні найбільшу ціну, а суб'єктивна думка ліцитатора про змову покупців не може бути підставою для зняття спірного об'єкта з аукціону та для відмови в укладенні договору купівлі-продажу.

Під час проведення аукціону його учасники піднімають квитки учасника з номером, що повернутий до ліцитатора, і називають свою ціну.

Якщо під час аукціону протягом 3 хвилин після оголошення початкової ціни продажу покупці не виявляють бажання при­дбати об'єкт приватизації, ліцитатор має право зменшити ціну об'єкта, але не більше як на ЗО відсотків. Якщо і після змен­шення ціни покупці не виявляють бажання придбати об'єкт, торги припиняються.

Підвищення початкової ціни здійснюється шляхом надба­вок, запропонованих учасниками аукціону.

Під час аукціону ведеться протокол, до якого вносяться початкова ціна продажу об'єкта, пропозиції учасників аукціо­ну, відомості про учасників аукціону, результат торгів, ціна продажу, відомості про фізичну або юридичну особу, яка одержала право на придбання об'єкта.

Після оголошення покупця, який придбав об'єкт при­ватизації, ліцитатор та покупець підписують протокол у двох примірниках. Один примірник протоколу передається до відповідного органу приватизації, а другий видається покуп­цеві. Цей протокол є документом, що посвідчує право покуп­ця на укладення договору купівлі-продажу.

Для проведення конкурсу утворюється конкурсна комісія з фахівців, експертів, представників місцевої ради та трудового колективу об'єкта, що його приватизують, у складі 5—9 чоловік.

Голову конкурсної комісії призначає орган приватизації наказом, яким одночасно затверджується склад комісії.

Комісія утворюється у 25-денний термін з моменту при­йняття рішення про приватизацію об'єкта за конкурсом.

Орган приватизації у 3-денний строк з дня прийняття цього рішення направляє до організацій та установ повідомлення про направлення їх представників для роботи у складі комісії. Ці повідомлення є обов'язковими для керівництва організацій та установ. У 3-денний строка дня одержання повідомлення вони зобов'язані направити до органу приватизації відповідну особу з оформленим дорученням.

Відповідний орган приватизації та конкурсна комісія укла­дають угоду на проведення конкурсу з продажу об'єкта приватизації.

Основні завдання комісії: визначити умови та строки про­ведення конкурсу, прийняти від покупців заяви та інші доку­менти на участь у конкурсі, зареєструвати учасників конкур­су, забезпечити ознайомлення їх з об'єктом приватизації, розглянути пропозиції учасників конкурсу, визначити оста­точного переможця конкурсу, скласти протокол про резуль­тати конкурсу та подати його до відповідного органу привати­зації. Положення про конкурсну комісію з продажу майна за­тверджено наказом Фонду державного майна від 17 травня 1993р.№219¹.

Умови та термін проведення конкурсу конкурсна комісія визначає протягом 2 місяців після її утворення. Ці умови та термін проведення конкурсу затверджує орган приватизації.

Для участі у конкурсі покупець подає особисто чи надсилає до конкурсної комісії заяву за встановленою формою та план приватизації об'єкта, що має містити відомості про назву та місцезнаходження об'єкта, який він бажає придбати, про покупця, запропоновану покупцем купівельну ціну об'єкта, зобов'язання щодо умов конкурсу, додаткові зобов'язання щодо подальшої експлуатації об'єкта.

Кінцевий термін для прийняття заяв на участь у конкурсі — сім днів до початку проведення конкурсу.

Якщо на участь у конкурсі ніхто не подав заяву, орган при­ватизації приймає рішення про зміну умов конкурсу та по­вторний продаж об'єкта за конкурсом.

Якщо на участь у конкурсі подав заяву один покупець, об'єкт може бути приватизований шляхом викупу цим по­купцем.

Конкурс здійснюється за два етапи. На першому етапі ого­лошується попередній переможець конкурсу. Інформація про його пропозиції доводиться до всіх учасників конкурсу. Якщо протягом 5 робочих днів від них не надходять додаткові про­позиції, попередній переможець оголошується остаточним переможцем. За наявності інших пропозицій проводиться до­даткове засідання конкурсної комісії, яка розглядає додаткові пропозиції учасників конкурсу та визначає остаточного пере­можця.

Робочі засідання конкурсної комісії є закритими. Рішення про визначення попереднього та остаточного переможців конкурсу приймається 2/3 голосів присутніх членів комісії та оголошується на відкритому засіданні за участю всіх покупців.

Після закінчення засідання конкурсна комісія складає про­токол, в якому зазначаються такі відомості:

умови конкурсу;

пропозиції учасників конкурсу;

мотивації вибору переможця;

відомості про учасників конкурсу.

Протокол підписують усі члени конкурсної комісії, після чого його надсилають до відповідного органу приватизації, а також учасникам конкурсу.

Результати конкурсу затверджує орган приватизації. Не пізніше як у 5-денний термін з дня затвердження орга­ном приватизації результатів аукціону, конкурсу між покуп­цем і продавцем укладається договір купівлі-продажу об'єкта приватизації.

Відповідно до ст. 20 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" порушення правил оголошення та проведення аукціону, кон­курсу, передбачені цим законом, можуть бути підставою для визнання судами недійсними угод, укладених на аукціоні, конкурсі.

Так, рішенням арбітражного суду м. Києва від 26 квітня 1996 р. був визнаний недійсним протокол засідання конкурс­ної комісії від 4 жовтня 1995 р. № 9 у частині визначення пе­реможця некомерційного конкурсу з продажу майна держав­ного підприємства "Стенограф" у зв'язку з порушенням вимог законодавства про приватизацію. Переможцем другого етапу і остаточним переможцем було оголошено науково-виробни­че комерційне підприємство 'Літа", яке подало план експлуа­тації об'єкта, що не відповідає вимогам законодавства: в ньому не було пропозицій щодо ціни продажу об'єкта, зобо­в'язань щодо умов конкурсу та додаткових зобов'язань щодо подальшої експлуатації об'єкта. Були також порушені відпо­відним представництвом Фонду державного майна Україні вимоги законодавства щодо порядку опублікування інформа­ції та відомостей про об'єкт, який підлягає продажу за конкур­сом, в "Державному інформаційному бюлетені про прива­тизацію" Фонду державного майна України.

Арбітражна наглядова колегія Вищого арбітражного суду України, переглянувши матеріали вищезгаданої арбітражної' справи, також засвідчила порушення вимог законодавства про приватизацію під час проведення некомерційного кон­курсу другого етапу з продажу майна державного підприєм­ства "Стенограф" і залишила рішення арбітражного суду м. Києва без змін.

Продаж пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, відповідно до плану приватизації здійснюється шляхом проведення комерційного чи некомерційного конкурсів у порядку, передбаченому По­ложенням про порядок проведення конкурсів з продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації¹, затвердженим наказом Фонду дер­жавного майна України, Антимонопольного комітету України, Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 4 серпня 1997 р. № 821/55-01/204.

Договір купівлі-продажу пакета акцій відкритого акціонер­ного товариства, створеного у процесі приватизації, укладає­ться на підставі протоколу про визначення остаточного пере­можця конкурсу, затвердженого органом приватизації.

У разі продажу акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, крім продажу їх пакетом згідно з планом приватизації, договір купівлі-продажу як єди­ний документ не укладається.

Так, пільговий продаж акцій такого відкритого акціонерно­го товариства громадянам України, які згідно з чинним зако­нодавством мають право на пільгове придбання акцій, здійснюється у порядку, передбаченому Положенням про за­стосування способів приватизації майна державних під­приємств, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 4 лютого 1993 р.¹

Оплата акцій відкритого акціонерного товариства прово­диться у відповідних установах банку дорученнями про пере­каз на рахунок цього акціонерного товариства приватизацій­ного майнового сертифіката чи його залишку з депозитного рахунку громадянина чи власних коштів громадянина з його іменного рахунку, а також шляхом прийняття акціонерним товариством готівкою приватизаційного майнового серти­фіката, на який виписується прибутковий касовий ордер. Відкрите акціонерне товариство перераховує отримані кошти та кошти, прийняті до оплати з депозитних рахунків, платіж­ними дорученнями до відповідних позабюджетних фондів приватизації і видає акції громадянам, а також надсилає цінними листами працівникам підприємства, громадянам України, які в місячний строк не отримали їх особисто.

В разі продажу акцій відкритих акціонерних товариств через центри сертифікатних аукціонів відповідно до Положен­ня про центри сертифікатних аукціонів, затвердженого поста­новою Кабінету Міністрів України від 24 лютого 1995 р. № 144², Положення про порядок проведення сертифікат­них аукціонів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 27 березня 1995 р. № 218¹, Тимчасового поло­ження про порядок проведення сертифікатних аукціонів в окремих регіонах, затвердженого наказом ФДМУ від 21 лю­того 1996 р. № 189², Положення про порядок проведення спе­ціалізованих сертифікатних аукціонів за компенсаційні серти­фікати, затвердженого наказом ФДМУ від 5 квітня 1996 р. №395³, договір купівлі-продажу не укладається, а право власності покупця на придбані ним акції підтверджується ви­тягом із протоколу про результати сертифікатного аукціону.

Купівля-продаж акцій відкритих акціонерних товариств на фондових біржах згідно з Порядком проведення на Україн­ській фондовій біржі, її центрах та філіях торгів з продажу пакетів акцій підприємств, що приватизуються, затверд­женим Фондом державного майна України та головою правління Української фондової біржі 28 лютого 1996 р.⁴, здійснюється шляхом укладення біржового контракту.