§ 3. Розірвання договору найму житла

Відповідно із Конституцією ніхто не може бути примусово позбав­лений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду (ч. 3 ст. 47). Унаслідок цього розірвання договору найму та виселення з жит­ла допускається у виняткових випадках, які встановлюються законом.

Відповідно до ст. 825 ЦК наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмови­тись від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору найму не вимагається. Якщо наймач звільнив помешкання без попере­дження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користу­вання житлом за три місяці, якщо він доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Як вже було зазначено, непридатність житла для постійного проживання обумовлена його санітарним та технічним станом.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

-    невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо до­говором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроко­вому наймі — понад два рази;

-    руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Слід зазначити, що застосування такого заходу є правом, а не обов’язком суду. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за по­вторним позовом наймача постановлює рішення про розірвання до­говору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити ви­конання рішення не більш ніж на один рік. Відстрочка виконання рі­шення суду можлива тільки після того, як буде винесено рішення суду про розірвання договору. Порядок відстрочки виконання рішення про­вадиться відповідно до положень ЦПК України.

Договір найму будинку, квартири, кімнати або їх частини може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ ї. При цьому наймодавець повинен доказати, що така необхідність виникла вже після укладення ним договору найму. Наймодавець повинен по­передити наймача про розірвання договору найму не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично пору­шують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити на­ймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продо­вжують використовувати житло не за призначенням або порушують права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірван­ня договору найму.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла.