Глава 41 Договір найму (оренди) житла

§ 1. Поняття договору найму (оренди) житла

§ 2. Права та обов’ язки сторін за договором найму житла

§ 3. Розірвання договору найму житла

§ 4. Договір оренди житла з викупом

 

 

§ 1. Поняття договору найму (оренди) житла

Договір найму житла є однією із форм реалізації конституційного права людини на житло (ст. 47 Конституції). Це основний договір, що опосередковує його передачу в користування.

Інтеграція житлової сфери в загальну систему ринкових відносин, формування ринку житла та перехід на нові, які властиві ринковій еконо­міці, засади задоволення житлової потреби обумовили суттєві зміни у від­ношеннях найму житла. У сучасних умовах договір найму стає засобом задоволення житлової потреби людини як у межах ринкових житлових відносин, так і поза ними — у розподільних житлових відносинах.

Договір найму житла в публічних (державному та комунальному) житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфе­ри, врегулювання яких здійснюється житловим законодавством, серед якого основним є Житловий кодекс УРСР^[1] (далі — ЖК). На сьогодні ЖК встановлює порядок забезпечення громадян житлом та користу­вання ним у зазначених житлових фондах.

Відносини з найму житла в будинках державного та комунально­го житлових фондів мають певні особливості. Так, житло в цих фон­дах надається лише громадянам України, які визнаються таким, що потребують поліпшення житлових умов, і які перебувають на відпо­відному обліку. Укладається договір найму тільки на підставі рішен­ня компетентного органу про надання житла та виданого громадяни­нові ордера на житлове приміщення. Права, обов’ язки та відповідаль­ність сторін чітко регламентовані ЖК, на підставі яких і укладається договір^[2].

У сучасних умовах відносини з найму житла в публічних житлових фондах набувають яскраво вираженого соціального відтінку. Відповід­но до Концепції державної житлової політики^[3] основним напрямом політики держави в житловій сфері є забезпечення житлом за рахунок держави соціально незахищених громадян України, до яких відносять­ся громадяни України, які через своє соціальне становище не можуть самостійно вирішити житлову проблему, — малозабезпечені, інваліди, ветерани Великої Вітчизняної війни, військовослужбовці, особи, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, тощо. Указаним категоріям осіб на конституційному рівні гарантовано надання житла державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату (ч. 2 ст. 47 Конституції).

Слід зазначити, що чинний ЖК не відповідає повною мірою по­требам сьогодення і не відображає соціальну спрямованість сучасної житлової політики держави. Між тим сьогодні спостерігається онов­лення житлового законодавства шляхом прийняття нового Житлового кодексу України^[4].

Договір найму житла у приватному житловому фонді опосеред­ковує ринкові відносини житлової сфери. В юридичній літературі він отримав назву «договір комерційного найму житла». За допомогою цього договору одночасно реалізується як житловий інтерес користу­вача (наймача), так і комерційний інтерес власника (наймодавця) щодо отримання їм доходу з наявного у нього житла.

На відміну від найму житла в публічних житлових фондах укладен­ня договору найму у приватному житловому фонді не передбачає до­даткові передумови, зокрема рішення будь-якого органу про надання житла або видачу розпорядчого документа (ордера) на житло. Учасники (сторони) цього договору є вільними у виборі контрагента та предмета договору, у визначенні таких важливих його умов, як строк, розмір та порядок внесення плати за користування житлом, розподіл обов’язків щодо ремонту житла, переданого в найм, тощо. Будучи ринковими за своєю природою, відносини з найму житла в приватному житловому фонді формуються за принципом свободи договору (статті 6 і 627 ЦК).

Договір найму житла у приватному житловому фонді є одним із цивільно-правових договорів. Він дістав своє правове регулювання в гл. 59 «Найм (оренда) житла» (статті 810-826) ЦК. При цьому зазна­чається, що до договору найму житла застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом (ч. 3 ст. 810 ЦК).

За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).

Виходячи із загального визначення договору, він може бути як реальним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони визначили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами договору, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладення договору визначено передачею житла в користу­вання, це є реальний договір.

Цей договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла — фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). В окремих випадках наймодавцем може виступати й уповноважена власником особа, наприклад управи­тель за договором управління майном (ст. 1029 ЦК). Наймачем житла може бути як фізична, так і юридична особа. Однак якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для прожи­вання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використовування житла. Згідно з цим принципом житло призначається виключно для проживання лю­дини. Якщо цей принцип діє відносно власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для власного проживання, прожи­вання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше по­винен діяти відносно наймодавця та наймача. Унаслідок цього юридич­на особа, що отримала житло на умовах найму, у подальшому може лише передавати його в користування фізичній особі (наприклад, своєму пра­цівнику) на підставі оплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або без­оплатного договору позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК). Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім’ ї. Проте це можуть бути й особи, які не зв’язані з наймачем сімейними або родинними відносинами. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за до­мовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними (ч. 3 ст. 816 ЦК). У цьому разі всі вони є співнаймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов’язання з кількома особами на стороні наймача.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема житловий будинок або його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК). ЦК називає і дає визначення поняттям «житловий будинок» та «квар­тира» як об’єктам права власності у гл. 28 «Право власності на житло» (статті 380-382). Оскільки сторони самі вирішують, чи відповідає по­мешкання їхнім потребам та можливостям, закон не встановлює осо­бливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для постійного про­живання у ньому. Це стосується санітарного та технічного стану жит­ла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та ви­знання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання визначений постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984 р. № 189. Проте цей нормативно-правовий акт регулює по­рядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що потребує вирі­шення цього питання і стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов’язково входить житлове приміщення (одна чи кілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла підсобні при­міщення (наприклад, кухня, коридор, комора та ін.). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або квартири, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що по­стійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач  житла у багатоквартирному житловому будинку має право користува­тися й майном, що обслуговує будинок (ч. 3 ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, який встановлений договором. Допускається укладення дого­вору найму житла і без зазначення у ньому строку. У такому випадку він вважається укладеним на п’ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, імену­ється законодавцем як короткостроковий найм. Законом встановлено певні особливості щодо регулювання відносин за договором коротко­строкового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких до­говорів не застосовуються: вимоги про обов’язковість зазначення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користування піднай­мачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі найму житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору най­му на новий строк та придбання житла, яке було предметом договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після короткостро­кового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же самим наймачем не є підставою для втрати договором стату­су короткострокового.