Реклама

Реклама

§ 1. Приватизація житла - Страница 2
Рейтинг пользователей: / 1
ХудшийЛучший 
Жилищное право - Є.О. Мічурін Житлове право України
2. Способи приватизації житла

Ст. З Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачила безоплатну приватизацію житла та приватизацію житла з продажем надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають у них або перебувають у черзі потребуючих поліпшення житлових умов. В останньому випадку йдеться вже про сплатну приватизацію житла. Розглянемо ці способи приватизації житла докладніше.

Безоплатна приватизація житла. Згідно з п. 1 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» при безоплатній приватизації житла передачі громадянам підлягають квартири (будинки) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю. Зазначені квартири (будинки) передаються наймачеві та членам його сім'ї безоплатно. Загальна площа квартири (будинку) визначається як сума площ жилих і підсобних приміщень квартири (будинку), веранд, вбудованих шаф, а також площ лоджій, балконів і терас, які враховуються з використанням таких коефіцієнтів: для лоджій - 0,5, для балконів і терас - 0,3. Розмір загальної площі, що належить кожному наймачеві у квартирі, де мешкають два і більше наймачів, визначається як сума площ займаних жилих кімнат з урахуванням площі балконів, лоджій та терас і площі підсобних приміщень квартири, яка розподіляється між усіма наймачами пропорційно площі займаних ними жилих кімнат.

До членів сім'ї наймача включаються лише громадяни, які постійно проживають у квартирі (будинку) разом з наймачем або які тимчасово відсутні та за ними зберігається право на житло.

Якщо загальна площа квартири менша площі, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім'ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра. Враховуючи, що кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою лише один раз, житлові чеки, що залишаються таким чином, можуть далі використовуватись лише для приватизації частки майна державних підприємств та земельного фонду.

Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними: 1) однокімнатні квартири; 2) квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації; 3) квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, котрим встановлена ця пільга Законом України «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи»; 4) квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25 років - жінки, ЗО років - чоловіки, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України «Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні», 5) квартири (будинки), в яких мешкають сім'ї загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків та на виробництві; 6) квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, котрим встановлена пільга Законом України «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей»; 6) квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім'ї (сім'ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей). Як бачимо, відносно певного житла та деяким категоріям громадян Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» були забезпечені пільгові умови приватизації житла. Це повністю відповідає ст. 1 Конституції України, оскільки наша країна є, крім іншого, соціальною державою та саме соціальні гарантії деяким категоріям громадян стали основою визначення додаткових підстав щодо безоплатної приватизації житла понад встановлену санітарну норму.

Розмір житла може перевищувати санітарну норму 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю і громадяни можуть не підпадати під означені вище пільги. Але навіть у цьому випадку громадяни можуть приватизувати житло безоплатно. Для цього громадянам до приватизації займаних квартир необхідно переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між загальною площею займаної квартири і квартири, що надається, у розмірі і порядку, які визначаються Кабінетом Міністрів України. Відповідно до цього розроблений Порядок виплати грошової компенсації наймачам за заміну займаних квартир на квартири меншою площею, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572. У п. 9 Порядку вказано, що розмір компенсації громадянам за здану загальну площу при заміні квартири на квартиру меншою площею визначається добутком вартості одного квадратного метра загальної площі житла нового будівництва в даному населеному пункті в рік заміни квартири на різницю в загальній площі квартир, яка здається і одержується громадянином. Органи місцевої державної адміністрації і місцевого самоврядування, державні підприємства, організації, установи, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд, повинні сприяти громадянам, котрі бажають замінити квартири (будинки) більшої площі на квартири (будинки) меншої площі. Але при такому переселенні громадян у житло меншої площі в отриманому житлі повинні додержуватись норми мінімальної забезпеченості житлової площі на кожного з членів сім'ї.

Сплатна приватизація житла має місце тоді, коли загальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно та якщо немає підстав для безоплатної приватизації квартир (будинків) незалежно від розміру їх загальної площі. У цьому випадку наймач має право здійснити доплату цінними паперами, одержаними для приватизації державних підприємств чи землі, а у разі їх відсутності - грошима. Отже, в цьому випадку йдеться саме про доплату, а не про оплату за приватизоване житло. Тобто особи, що приватизують житло, використовують право на безоплатну приватизацію санітарної норми житла виходячи з 21 квадратного метра на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю та доплачують лише за ті надлишки житлової площі, що перевищують вказану норму.

Сума доплат визначається множенням розміру надлишкової загальної площі на вартість одного квадратного метра. П. 6 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» встановлює, що оплата вартості надлишків площі приватизованого житла може провадитись громадянами у розстрочку на 10 років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов'язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченою. Тобто розроблений досить М'який порядок сплати вартості надлишків площі приватизованого житла, що враховує соціальне становище населення та дозволяє практично кожному за його бажанням приватизувати займане ним житло, у тому числі і за гроші.

 

3. Оформлення приватизації житла

Ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» також встановлює, що приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд. У той же час підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства). Незважаючи на те, що приватизація житла, як правило, є безоплатною, при приватизації житла громадяни повинні сплатити вартість послуг за оформлення документів на право власності на квартири (будинки), розцінки на які встановлюються місцевими органами державної виконавчої влади.

Як вказувалося вище, підставою для оформлення приватизаційної справи є заява особи, що виявила бажання приватизувати займану ним та членами його сім'ї квартиру чи інше житло. Для приватизації житла та оформлення відповідної заяви необхідною є письмова згода всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло. При оформленні заяви на приватизацію квартири (будинку) громадянин бере на підприємстві, що обслуговує жилий будинок, довідку про склад сім'ї та займані приміщення. У довідці вказуються члени сім'ї наймача, які прописані та мешкають разом з ним, а також тимчасово відсутні особи, за якими зберігається право на житло. . У довідці вказуються новонароджені та на них розраховується норма площі, що передається безкоштовно, незалежно від строку їх народження та введення в дію Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Відомості про займані наймачем приміщення, їх площа наводяться згідно з інвентаризаційними матеріалами, які зберігаються у державному підприємстві по обслуговуванню житла. При відсутності інвентаризаційних матеріалів або невідповідності інформації про їх фактичний стан, що викликано проведенням ремонту чи реконструкцією будинку, підприємство по обслуговуванню житла відновлює їх через бюро технічної інвентаризації. Уточнення необхідних для приватизації квартир (будинків) даних шляхом обстеження можуть здійснювати підприємства, на які покладені обов'язки з оформлення документів по приватизації державного житлового фонду. Це, з одного боку, захищає права всіх членів сім'ї наймача щодо здійснення ними приватизації житла та, з іншого боку, дозволяє безпомилково визначити об'єкт приватизації. Наприклад, якщо до квартири належать якісь господарські споруди і приміщення (підвали, сараї), вони також включаються до складу приватизованого майна, що відповідає ч. 1 ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». При наявності у наймача або членів його сім'ї пільги на безоплатне одержання займаного житла незалежно від розміру загальної площі до заяви додається відповідний документ (копія посвідчення, довідка та інше), що підтверджує право на пільгові умови приватизації.

Громадянами, що приватизують житло, повинен визначатись уповноважений власник квартири (будинку), на ім'я якого відкривається особистий рахунок для сплати за житлово-комунальні послуги та витрати на ремонт будинку. Але усі співвласники згідно з існуючою між ними домовленістю чи в рівних долях несуть ці комунальні витрати на утримання житла, користуються рівними з уповноваженим власником правами щодо володіння, користування та розпорядження приватизованим житлом.

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. На підставі оформленого розпорядження орган приватизації готує паспорт на квартиру, а на одноквартирний будинок - паспорт на домоволодіння, свідоцтво про право власності на житло та реєструє його У спеціальній реєстровій книзі. Отже, передача квартир (будинків) у приватну власність з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації  не потребує нотаріального посвідчення, та підлягає реєстрації в органах технічної інвентаризації. Саме це Свідоцтво є правовстановлюючим документом, який засвідчує право власності на житло.

При видачі власнику квартири (будинку) Свідоцтва про право власності на житло у паспортах усіх повнолітніх членів сім'ї власника і у свідоцтвах про народження неповнолітніх осіб робиться помітка про те, у якому обсязі ними використано право на безоплатну приватизацію житла. Це необхідно для підтвердження використання громадянином права на безоплатну приватизацію, яке надається лише один раз та для визначення невикористаної частки житлового чеку за яку можна отримувати акції приватизованих державних підприємств. Якщо у багатоквартирному будинку, що приватизується, не створено товариство (об'єднання) власників квартир при видачі Свідоцтва про право власності на житло власником неприватизованого житла з власником приватизованої квартири укладається договір на його участь у витратах по утриманню будинку, прибудинкової території та одержання комунальних та інших послуг. Згадаємо, що ці витрати зараз не можуть перевищувати розміру квартирної плати та вартості комунальних послуг, яку сплачують наймачі квартир.

Державний житловий фонд, який знаходиться в повному господарському віданні або оперативному управлінні державних підприємств, організацій та установ, за їх бажанням може передаватись у комунальну власність за місцем розташування будинків з наступним здійсненням їх приватизації органами місцевої державної адміністрації та місцевого самоврядування згідно з вимогами Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». В разі банкрутства підприємств, зміни форми власності або ліквідації підприємств, установ, організацій, у повному господарському віданні чи оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд, останній (крім гуртожитків) одночасно передається у комунальну власність відповідних міських селищних, сільських Рад народних депутатів. Цими нормами Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передусім гарантуються права наймачів, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло. Отже, за цими громадянами зберігається чинний порядок користування житлом на умовах найму, оскільки житло за цих обставин передається у комунальну власність. Крім того, захищаються права та законні інтереси власників приватизованих квартир багатоквартирних будинків, оскільки правовий режим житла у цих випадках продовжує зберігатись.

З приватизацією державного житлового фонду актуальним стає питання щодо використання та утримання загальнобудинкової нежилої площі та прибудинкових територій у багатоквартирних будинках. До приватизації житла ця турбота покладалася на державу. Але приватизація квартир у багатоквартирних будинках створила необхідність власникам цих квартир докладати активних зусиль щодо підтримання належного стану житлового фонду, його відновлення, проведення поточного та капітального ремонту тощо. Державою тут також були створені ефективні правові механізми щодо раціонального використання коштів, які надходять від приватних власників житла на утримання житлового фонду. Але існує і низка проблем. Тому розглянемо це питання більш докладно.

 

Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території

Відомо, що реалізація права на житло забезпечується не тільки розвитком нового житлового фонду, але і реконструкцією та збереженням існуючого житла. Тому конституційне право на житло, крім обов'язку держави з забезпечення населення житлом, породжує громадянський обов'язок кожного зберігати житловий фонд, раціонально та дбайливо його використовувати. Приватизація житла сприяла тому, що квартири у багатоквартирних будинках та інше, деколи державне житло, в більшості своїй надійшло у приватну власність його колишніх наймачів. Але поряд з передачею У приватну власність громадян окремих квартир багатоквартирних будинків постає питання про використання та утримання загальнобудинкової нежилої площі та прибудинкових територій в багатоквартирних будинках.

Адже власники квартир у багатоквартирному житловому будинку щоденно користуються ліфтом чи сходами будинку, а також тротуарами та іншими зовнішніми об'єктами загального користування, що знаходяться у складі багатоквартирного будинку чи на прибудинкових територіях. Тому, хоч ці об'єкти житлового будинку і не входять до складу окремої квартири, власником якої є особа, але утримання їх в належному стані також є необхідним, оскільки це суттєво впливає на комфортність проживання та загальний стан житлового фонду. Тому у процесі приватизації житла в Україні були створені нормативні механізми, що регулюють здійснення права власності на нежитлові приміщення житлового будинку та прибудинкові території.

 

1. Створення і функціонування товариств власників житла

Власники житла можуть об'єднуватись для спільного використання майна, що знаходиться в загальному користуванні, та прибудинкових територій в товариства, діяльність яких регламентована «Положенням про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання та використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні», що затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 31.07.95 р. № 5881. Відповідно до згаданого Положення розроблений також «Типовий статут об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку», що затверджений наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 року № 28/3892.

В сучасних умовах створення та функціонування товариств власників житла стає об'єктивною необхідністю.

Адже, як зазначається у Концепції розвитку житлово-комунального господарства України, на фоні кризових явищ в економіці відбувається зменшення вдвічі об'ємів виконаних робіт з ремонту житлового фонду та зменшення в сім разів з будівництва об'єктів комунального призначення. Тому головним завданням створення товариств власників житла стає, перш за все, підтримка належного санітарно-технічного стану багатоквартирних будинків та прибудинкових територій та використання їх для задоволення потреб членів товариства власників житла.

Створення товариств співвласників багатоквартирних будинків регламентоване «Положенням про порядок державної реєстрації об'єднань (товариств) співвласників багатоквартирних будинків», затвердженим наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 року № 28/3891. Згідно з цим існує спеціальний порядок створення таких юридичних осіб.

Особливістю є те, що згідно з пунктом 2.4 згаданого Положення державна реєстрація об'єднання співвласників багатоквартирних будинків проводиться безкоштовно. Крім того, на відміну від інших юридичних осіб, діяльність товариств власників житла здійснюється на основі Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку. Тобто власники будинку при створенні товариства можуть відображати у Статуті об'єднання деякі пункти на свій розсуд, але ці пункти не тільки мають відповідати діючому законодавству, а також не повинні суперечити Типовому статуту. Крім того, як зазначає О.В. Дзера, чинне законодавство здебільшого вимагає при створенні юридичної особи кількома засновниками укладати установчий договір2. Але при створенні об'єднань власників житла достатнім є лише протокол установчих зборів. Він і виконує у цьому випадку Функцію установчого договору, оскільки саме у цьому протоколі засновники (власники житла чи нежилих приміщень) відображають своє волевиявлення щодо створення юридичної особи.

На установчих зборах кожен власник, у тому числі власник будинку (неприватизованих квартир), має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, житлових і нежитлових приміщень. Рішення на установчих зборах приймаються простою більшістю голосів присутніх на них власників. Рішення, що прийняті на установчих зборах, є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, інших житлових приміщень, у тому числі і для тих, які незалежно від будь-яких причин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні.

Вважаємо, що як саме Положення, яке регулює створення товариств власників житла, так і Типовий статут об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку потребують деякого вдосконалення. На наш погляд, корисним було б доповнення п. 1 Положення абзацом 2 та включення у п. 2 Типового статуту підпункту 2.2 такого змісту: «Об'єднання (товариство) власників житла є некомерційною організацією. Усі отримані об'єднанням кошти використовуються ним виключно на утримання майна житлових будинків, що знаходиться в загальному користуванні, та на підтримання діяльності товариства». Таке доповнення дозволило б розмежувати наступне. По-перше, об'єднання відразу ж отримувало б додаткові пільги, якими користуються некомерційні організації. По-друге, визначеною стає мета об'єднання та забезпечується цільове призначення коштів, що надходять до товариства. Стає зрозумілим, що, наприклад, якщо планується створити на нежилій площі магазин, то необхідно здавати цю площу в оренду, але не відкривати цей магазин у складі товариства. Інакше від комерційних боргів можуть постраждати інтереси та кошти членів товариства, що направлені ними на утримання будинку. Отже, некомерційний статус об'єднань співвласників житла бачиться нам оптимальним, та він потребує легального закріплення.

Створення таких товариств власників житла бачиться нам перспективним. Адже товариство має право за власним  вибором укладати договори на обслуговування житлового будинку та прибудинкових територій з енерговодопостачальними та іншими комунальними установами, вимагати належного здійснення ними послуг, застосовувати договірні санкції при неналежної якості чи несвоєчасності наданих послуг. Так, об'єднання власників для підтримки житлового фонду може самостійно укладати договори на ремонтні та будівельні роботи, обираючи підрядні організації. Законодавство в цьому випадку захищає власників житла та надає їм право вільного вибору організацій, що мають обслуговувати будинок. Припускається також обслуговування будинку власними силами. Це прямо випливає з п. 8 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572. Такий підхід дозволяє добиватися високої якості наданих комунальних послуг та виконаних робіт, оскільки власники житла отримують саме ці послуги, за які вони сплачують та можуть застосовувати санкції за їх невиконання.

На наш погляд, існуюче раніш розуміння, що загальне - це «нічиє» при спільній експлуатації багатоквартирного будинку може та повинно трансформуватися в поняття «моє». Це підтверджує позитивний закордонний досвід, де кондомінімуми є одним з найбільш поширених засобів об'єднання власників житла при його утриманні. Але з урахуванням ситуації, що склалася, необхідна всіляка підтримка таких об'єднань державою. Прикладом тому є «Положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж та обладнання житлового фонду та збирання платежів з населення», Що затверджене наказом Держкомжитлогоспу від 17.10.96 р. № 871. Але підтримка цих товариств державою не повинна бути спрямована лише на надання коштів, які не завжди знаходяться та яких майже завжди не вистачає. Необхідно вести м'яку податкову політику щодо таких товариств, розробити механізм їх пільгового кредитування, оскільки це сприятиме підтримці у належному стані житлового фонду.