§ 1. Приватизація житла
Рейтинг пользователей: / 2
ХудшийЛучший 
Жилищное право - Є.О. Мічурін Житлове право України

 


Приватизація житла є дещо новим правовим інструме-знтом у нашій країні. В ранні радянські часи широке розповсюдження мали процеси вилучення майна на користь держави, протилежні приватизації, - націоналізація, реквізиція, конфіскація. Зараз, коли Конституція України проголосила рівність усіх форм власності, пропорційного розвитку отримує кожна з них. Цей процес невідривне пов'язаний з необхідністю переходу деякої частини державної власності у приватну власність як за кошти, так і безкоштовно, щоб подолати той дисбаланс, який спостерігався донедавна між формами власності. Саме цей процес переходу власності від держави До приватних власників дістав назву приватизації. Унікальність приватизації для нашої країни полягає ще й у тому, що за радянських часів хоч на примітивному рівні, але все ж існували договори купівлі-продажу, міни, дарування, які опосередковували врегульований державою процес привласнення майна громадянами. Навпаки, такий спосіб отримання майна у власність як приватизація почав своє законодавче зекріплення, так би мовити, з білого листа.

1. Поняття та особливості приватизації житла

Значне розповсюдження, якого набула приватизація у житловій сфері, обумовлюється тим, що у радянські часи житло за малим винятком перебувало саме у державній власності, а ті, хто безпосередньо проживав у ньому, були лише наймачами. У приватній власності знаходилось переважно житло у сільської місцевості, що було побудовано за власні кошти та власними силами громадян. Адже там житлове будівництво велося значно повільніше, ніж у містах. Тому у міських жителів майже вперше з'явилася можливість отримати житло, що займалося ними на умовах соціального найму у приватну власність. Передумовою тому стало прийняття Конституції України, Законів України «Про власність» та «Про приватизацію державного житлового фонду». Саме завдяки приватизації житла отримав розвитку ринок житла. Як наслідок, набули значення договори з житлом, які опосередковували перехід права власності на приватне житло. Зараз, щоб здійснити право на житло, не обов'язково дотримуватись процедури постання на облік осіб, що потребують поліпшення житлових умов, знаходитись у черзі на отримання житла, отримувати ордер, а вже потім тільки вселятись у житло. Адже є реальна альтернатива у вигляді отримання житла в приватному житловому фонді у власність чи користування. Житлова сфера все більш підкоряється суто приватноправовим та ринковим законам попиту та пропозиції, потреби та можливостей. Це значною мірою стало можливим завдяки приватизації житла, великі обсяги якої обумовлюються ще й тим, що вона значною мірою замислювалась як безкоштовний процес отримання житла його наймачами у приватну власність. Зараз приватизація житла продовжується, тому необхідно зрозуміти її юридичну природу та ті механізми, що впливають на процес її здійснення.

Приватизація державного житлового фонду (далі -приватизація житла) - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. і.), державного житлового фонду на користь громадян України. Таким чином, можна зробити висновок, що приватизація - це підстава припинення права державної власності та водночас підстава виникнення права приватної власності. Підстави виникнення, зміни та припинення суб'єктивних прав і обов'язків у цивільному праві іменуються юридичними фактами. З цієї позиції доцільно розглянути і приватизацію.

Звичайно, до події приватизацію віднести не можна, оскільки подія - це обставина, яка протікає незалежно від волі людини. Тоді логічно зробити припущення, що приватизація є дією, тобто юридичним фактом, що змінюється по волі особи. Очевидно, що дії, направлені на приватизацію, є правомірними. Виникає питання про те, що має місце при приватизації - юридичний вчинок чи акт? Відомо, що юридичний вчинок -це правомірні дії, що породжують цивільно-правові наслідки незалежно, а іноді навіть всупереч наміру людини, що здійснює юридичний вчинок. У свою чергу, юридичний акт - це правомірна дія, що породжує відповідні юридичні наслідки лише тоді, коли вони здійснені зі спеціальним наміром викликати їх. Не викликає сумніву, що особи, які беруть участь у приватизації, бажають, щоб житлове приміщення перейшло із державної власності у приватну, тобто при приватизації житла має місце дія у вигляді юридичного акту. У свою чергу до юридичних актів відносять правочини та адміністративні акти. Щоб зробити висновок, чи є роздержавлення житла правочином чи це адміністративний акт, необхідно проаналізувати процедуру цього акту.

Відповідно до ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» органи приватизації на підставі заяви громадянина приймають рішення про приватизацію, згідно з яким житло передається у приватну власність. Така передача житла у власність громадян оформлюється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації та не потребує нотаріального посвідчення. Отже, у межах цього акту Закон передбачає, по-перше, наявність волі громадянина на приватизацію житла; по-друге, прийняття відповідного рішення органом приватизації, який у конкретних правовідносинах впроваджує волю держави, що виражена у Законі. Мабуть саме тому, хоч і не у зв'язку з приватизацією житла, передачу об'єктів приватизації відносять до договорів, тобто до двосторонніх правочинів.

Враховуючи способи приватизації, наведені у ст. 38 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», можна зробити висновок, що цей договір може бути як безоплатним, так і сплатним. Більше того, останній поіменовано продажем, тобто передбачається, що це договір ку-півлі-продажу. Безоплатну приватизацію житла у приватну власність можна віднести до такого різновиду дарування як пожалування.

Об'єктом приватизації житла є житлові приміщення, що знаходяться у державному житловому фонді, тобто житловому фонді місцевих Рад та житловому фонді, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ.

Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забруднені внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС (п. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»).

Отже, Закон містить ряд обмежень щодо об'єктів приватизації та має вичерпний перелік тих категорій житла, що не може бути приватизованим. Але у кожному випадку відмови від приватизації необхідно з'ясувати, чи дійсно мають місце ті підстави, за якими така відмова може статися. Наприклад, службове житло не підлягає приватизації. Тому необхідно з'ясувати, чи є житлове приміщення службовим, чи набуло цього статусу належним чином, або, навпаки, вже позбулося його. Так, постановою КМ України «Про зміну та визнання такими, що втратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питання надання житлових приміщень у будинках радгоспів» від 11 липня 1992 р. № 391 скасовано статус службового житла у будинках радгоспів. Отже, ті особи, яким раніш надавалося службове житло у радгоспах, вже можуть його приватизувати. Як вже зазначалося вище, приватизації не підлягають кімнати у гуртожитках. Але якщо будинок дійсно є гуртожитком, то для цього не достатньо розпорядження адміністрації підприємства чи навчального закладу. Згідно з п. 5 Примірного положення про гуртожитки, що затверджено Постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 року № 208, жилі будинки повинні реєструватися як гуртожитки у місцевому виконкомі. Тобто без належної реєстрації у місцевому виконкомі житловий будинок не може бути визнаний гуртожитком, а особи, що проживають в ньому, позбавлені права на приватизацію. Це, передусім, стосується так званих малосімейних будинків, які мають жилі приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат та перебувають у відособленому користуванні сімей. Вважаємо, що не може бути перешкод у приватизації таких жилих приміщень.

Приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником (володарем) будинку. Наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, після проведення реконструкції мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир. Одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бути приватизовані до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Громадянин на власний вибір може приватизувати житло, яке він наймає у будинках державного житлового  фонду чи продовжувати користуватись ним на умовах житлового найму. Згідно зі ст. 7 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» за громадянами, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму. В цьому виявляється приватна, цивільно-правова складова приватизації житла. У той же час приватизація за своєю сутністю не позбавлена також адміністративно-правового впливу. Адже органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у приватизації займаного ними житла, за винятком обмежень, що встановлені для приватизації деяких категорій житла, про які вже йшлося вище (квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, тощо). Тому лише громадянин може як відмовитись, так і погодитись на приватизацію найманого ним житла з державного житлового фонду. Його контрагенти -державні приватизаційні органи - у разі виявлення відповідної волі громадянина щодо приватизації житла мають лише обов'язок здійснити оформлення необхідних приватизаційних документів та, за малим винятком, не можуть відмовити у приватизації.

Отже, кожен може визначитись, яким засобом він буде задовольняти свої потреби у житлі - чи стає приватним власником житла та може не лише користуватися ним, а ще й вільно розпоряджатись, чи залишається наймачем житла у державному житловому фонді. Зараз приватні власники та наймачі житла у державному житловому фонді мають практично рівні обов'язки щодо утримання житла. Дійсно, ті особи, що приватизували своє житло, вже не сплачують квартирної платні, що фактично є найомною платою за договором соціального найму житла. Але вони згідно з п. 33 Положення Державного комітету по житлово-комунальному господарству України «Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян» № 56 від 15.09.92 сплачують витрати на утримання будинку та прибудинкової території, які зараз не перевищують розмір квартирної плати та вартості комунальних послуг. Але квартирна платня та витрати на утримання будинку та прибудинкової території - це вже два різні платежі і в майбутньому, не виключено, їхні вартісні показники будуть відрізнятись. Крім того, судячи із тенденцій розвитку нашого законодавства, у майбутньому власники житла повинні будуть сплачувати податок на нерухомість. З цього приводу вже прийнята відповідна Постанова Верховної Ради України «Про проект Закону України «Про податок на нерухоме майно (нерухомість)» № 115/97-ВР від 26 лютого 1997 року. Але водночас держава зобов'язується підтримувати приватизований житловий фонд. Наприклад, розроблений Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, затверджений Постановою КМ України від 8 жовтня 1992 р. № 572. У ньому серед іншого зазначено, що колишній власник будинку (держава) фінансує проведення першого після приватизації ремонту будинку, що повинен носити комплексний характер, тобто включати виконання необхідних робіт, пов'язаних з усуненням виявлених при обстеженні несправностей та пошкоджень усіх елементів будинку. Отже, всі ті зміни, що відбуваються зараз в житловій сфері, відповідають меті приватизації державного житлового фонду, якою є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин. Саме інтеграція житлової сфери у ринкову економіку дозволить здійснювати належне утримання житлового фонду, будівництво нового житла, залучення кредитування у сегменти обслуговування та будівництва житла.  Приватизація житла здійснюється за допомогою житлових чеків. Житлові чеки - це приватизаційні папери, які одержують всі громадяни України і використовують при приватизації державного житлового фонду. Чеки також можуть використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду. Номінальна вартість житлового чеку визначається відновною вартістю наявного державного житлового фонду з розрахунку на кожного громадянина України, Ця вартість підлягає періодичній індексації відповідно до рішень Кабінету Міністрів України. Тобто правом на отримання житлових чеків користується кожен громадянин України; приватизувати за їх допомогою житло можуть лише ті, хто проживає у квартирах (будинках) державного житлового фонду або перебував на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов. В іншому випадку житлові чеки можуть використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств у процесі корпоратизації та земельного фонду. Житлові чеки не були емітовані у готівковому вигляді, тому з самого початку почали використовуватись у формі безготівкових рахунків, що відкривались відділеннями Ощадбанку на кожного громадянина України. Отже, житлові чеки стали тим еквівалентом, за яким саме житло з державного житлового фонду надходило у приватну власність проживаючих у ньому осіб.