§ 2. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Как указывалось в предыдущем параграфе, до недавнего времени организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности, и не в последнюю очередь из-за того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточ­ным образом законодательно не был урегулирован. В правовой лите­ратуре современные проблемы жилищных кооперативов практически перестали обсуждаться. По существу могло сложиться впечатление о том, что законодатель «застыл» в ожидании соответствующих науч­ных предложений, а правовая наука «ждет» адекватной современным экономическим отношениям правовой регламентации.

Вплоть до принятия в 2004 г. ЖК РФ в связи с отменой Примерного устава жилищно-строительного кооператива РСФСР, утвержденно­го Постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. № 1143⁴, кооперативы при организации фактически руководствовались практикой, сложившейся при действии Примерного устава, и начала­ми, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона РФ «Об основах федеральной жилищной поли­тики», а также ст. 51 Закона Союза ССР «О кооперации в СССР».

Следует отметить, что ГК РФ дает лишь общие положения, регу­лирующие правовой режим создания и деятельности потребитель­ских кооперативов, к которым наряду с другими относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Подробная регламентация организации и деятельности таких кооперативов содержится в разд. V ЖКРФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строи­тельным кооперативом¹ признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Количество членов жилищного и жилищно-строительного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жи-лищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строи­тельные кооперативы, которые организуются для строительства много­квартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом данные кооперативы можно разделить на два вида: 1) создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронаж­ными) и 2) организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.

В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Достаточно часты случаи, когда субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления либо заин­тересованные юридические лица принимают на себя значительную часть расходов по строительству дома, подведению и подключению объектов инженерной инфраструктуры. Так, в г. Москве распоряже­нием мэра от 12 февраля 1996 г. № 70-рм установлено, что, во-первых, жилищно-строительные кооперативы освобождаются от надбавок к сметной стоимости жилых домов; во-вторых, до 50% затрат на строи­тельство домов ЖСК покрывается из городского бюджета и за счет реализации на коммерческой основе до 10% общей жилой площади в каждом кооперативном доме. Кроме того, согласно этому документу предполагается предусматривать в бюджетных показателях ассигно­вания на покрытие расходов по строительству домов ЖСК с учетом объемов, предусмотренных в ежегодных инвестиционных программах правительства г. Москвы.

Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного кооператива. органы местного самоуправле­ния не несут ответственность за обязательства кооператива¹.

Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа.

На первом этапе по инициативе и с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание учреди­телей, желающих объединиться в потребительский кооператив. Если кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, то собрание организуется самостоятельно.

На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищно-строительного кооператива, оговариваются возможные места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуаль­ных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их семей. Собрание принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива и выбирает из своего состава группу лиц — комиссию либо организационный комитет (оргкомитет), которые должны будут заниматься организацион­ными вопросами до регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для принятия устава.

Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирается на собрании, а создается до проведения собрания решением органа местного самоуправления либо юридического лица из числа граждан, желающих объединиться в кооператив.

До оформления управленческих структур инициативная комиссия должна выступать по вопросам, связанным с будущим кооперативом, перед органами местного самоуправления и другими организациями. Полномочия по решению организационных вопросов создания жи­лищно-строительного кооператива необходимо оформлять доверен­ностью, которая должна выдаваться гражданами, желающими создать кооператив, руководителю инициативной комиссии.

На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным уча­стком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строи­тельство.

Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный кооператив, то он проверяет обоснованность решения собрания гра­ждан, желающих объединиться в кооператив, и наличие возможности осуществить жилищное строительство, утверждает решение собрания об образовании жилищно-строительного кооператива, производит отвод земли для строительства дома и при необходимости включает в государственный план проектные и строительно-монтажные работы по возведению кооперативного жилого дома. В таких случаях отвод земли производится, как правило, в районах массового жилищного строительства, имеющих дороги, магистральные сети водопровода, канализации и водоснабжения.

В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создается без поддержки органов местного самоуправления либо юридического лица, граждане самостоятельно решают вопросы, связанные с отводом земельного участка либо приобретением его в аренду или на праве собственности.

На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание уч­редителей, на котором принимается устав жилищно-строительного кооператива.

На четвертом, заключительном, этапе устав, принятый собранием учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган госу­дарственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жи­лищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.

С момента государственной регистрации кооператив приобретает ста­тус юридического лица, а учредители становятся его членами. Как верно отмечается в литературе, регистрация означает возможность реализации прав и обязанностей учредителей (участников) в полном объеме¹.

В уставе жилищно-строительного кооператива должны быть обя­зательно указаны:

—наименование с указанием на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив». Например, «Юго-западный жилищно­строительный кооператив» либо «Кооператив по строительству и экс­плуатации жилья «Вишневый сад»»;

—место нахождения кооператива, которое определяется местом его государственной регистрации;

—порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооператива;

—предмет и цели деятельности кооператива;

—сведения о порядке вступления в члены кооператива;

—порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

—размер вступительных и паевых взносов;

—состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

—ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

—состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими ре­
шений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

—порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

—порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Кроме того, в устав могут включаться и другие не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельно­сти конкретного кооператива.

Наряду с действующим законодательством устав жилищно-строи­тельного кооператива служит юридической основой, обеспечивающей участие кооператива в гражданских, административных, земельных и других правоотношениях. Нормы устава обязательны для регулирова­ния внутрикооперативных отношений. В случае возникновения споров в данных отношениях правоприменительные органы основываются как на положениях законодательных и иных нормативных актов, так и на нормах конкретного устава жилищно-строительного кооператива.

Жилищно-строительные кооперативы приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы. В целях формирования исполнительно-распорядительных и контролирующих органов инициативная комиссия созывает общее собрание членов кооператива, на котором избираются правление и ревизионная комиссия кооператива¹.

Функции заказчика по проектированию и строительству жилых домов жилищно-строительных кооперативов, как правило, выполняет сам кооператив. В тех случаях, когда организации жилищно-строи­тельного кооператива содействуют органы местного самоуправле­ния или юридические лица, функции заказчика могут возлагаться на управления (отделы) капитального строительства органов местного самоуправления или организаций, при содействии которых созданы кооперативы.

Если патронажный кооператив передал функции заказчика, то от­ношения между кооперативом и управлением (отделом) капитального строительства либо организацией оформляются договором, по которо­му жилищно-строительный кооператив передает функции заказчика по проектированию и (или) строительству многоквартирного дома со сметной стоимостью по сводному сметному расчету. Управление (отдел) капитального строительства либо соответствующая органи­зация принимает на себя все обязанности заказчика по оформлению и освоению участка строительства, заключению договоров и расчетам с проектной, подрядной и пусконаладочными организациями по обес­печению строительства материалами, оборудованием и т.д. Кооператив в свою очередь обязуется внести на специальный счет управления (от­дела) собственные средства в установленном соглашением размере.

Жилищно-строительный кооператив вправе контролировать строи­тельство жилого дома, предназначенного для него. Для этой цели коо­ператив может назначить компетентного в области строительства граж­данина либо организацию, возможно члена кооператива, который(ая) осуществляет наблюдение за ходом строительства и согласовывает возникающие в процессе строительства вопросы. На указанного гра­жданина или организацию кооператив в лице председателя правления оформляет доверенность на осуществление возложенных полномо­чий. Договор по строительству жилого дома должен предусматривать имущественную ответственность сторон за нарушение взятых на себя обязательств.

В тех случаях, когда кооператив самостоятельно осуществляет функ­ции заказчика, правление от имени жилищно-строительного коопера­тива заключает договор подряда на капитальное строительство со спе­циализированной строительной организацией.

По договору строительного подряда согласно § 3 гл. 37 ГК РФ под­рядчик обязуется в установленный договором срок построить по зада­нию заказчика (в данном случае — кооператива) многоквартирный дом, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную в договоре стоимость работ. В таком договоре, как правило, содержатся условия о выполнении монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно свя­занных со строящимся домом работ.

Следует отметить, что подрядчик обязан осуществлять строительство и иные связанные с ним работы в соответствии с технической докумен­тацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляе­мые к ним требования, и со сметой стоимости работ. При отсутствии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан вы­полнить все работы, указанные в технической документации и смете. Подрядчик производит испытания смонтированного им оборудования, сдает рабочей комиссии жилой дом.

Заказчик в свою очередь обязан своевременно передать подрядчику проектно-сметную документацию, оборудование, материалы и пр., предоставить для строительства земельный участок, обеспечить откры­тие и финансирование строительства, принять от подрядчика по акту рабочей комиссии законченное строительством жилье.

На практике случаи выступления кооператива в качестве заказчика до последнего времени встречались достаточно редко. Это объяснялось  прежде всего тем, что абсолютное большинство жилищно-строитель­ных кооперативов создавалось при органах местного самоуправле­ния (ранее — исполкомы местных Советов народных депутатов) или при государственных организациях. В настоящее время в связи с тем, что, с одной стороны, граждане имеют возможность самостоятельно организовывать жилищно-строительные кооперативы, а с другой — кооператив может образовываться при содействии юридических лиц различных организационно-правовых форм, жилищно-строительные кооперативы самостоятельно выступают в роли заказчика по договору капитального строительства жилого дома.

Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созда­нию жилищно-строительных кооперативов. Это относительно новая форма жилищной кооперации. Впервые она была предусмотрена в по­становлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации»¹, где указано, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструи­рованных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

После государственной регистрации кооператива в качестве юри­дического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или ка­питально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквар­тирный дом как объект, а покупатель — принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцами могут быть органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

Такой договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 550 и 551 ГК РФ).

В целях более полной защиты прав покупателей установлено пра­вило, из которого следует, что передача многоквартирного дома продавцом и принятие его кооперативом осуществляются по подписывае­мому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство пе­редать дом считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче многоквартирного дома на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается соответственно отказом продавца от испол­нения обязанности передать дом, а покупателя — его принять. Само по себе принятие покупателем дома, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Важно подчеркнуть, что в случае существенного нарушения тре­бований к качеству дома (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостат­ков) жилищный кооператив как покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за дом денежной суммы либо замены дома не­надлежащего качества многоквартирным домом, соответствующим договору.

Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты, а именно:

—если продавец является собственником земельного участка, на ко­тором находится продаваемый дом, покупателю передается право соб­ственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок;

—если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

В договоре о продаже многоквартирного дома жилищному коопера­тиву возможны и нетрадиционные (но необходимые для нормального проживания граждан) условия. Например, по соглашению между жилищ­ным кооперативом и органом местного самоуправления на кооператив могут возлагаться такие обязательства, как озеленение и благоустройство участка, прилегающего к дому, установка ограды и устройство тротуаров в пределах отведенного для жилого дома земельного участка и т.д.

Впоследствии, после предоставления жилых помещений членам жилищного кооператива и выплаты ими паевых взносов, многоквар­тирный дом как объект правоотношения перестает существовать.

Необходимо отметить, что рассматриваемая форма жилищной коо­перации существенно отличается от жилищно-строительных коопе­ративов.

Первым отличием является то, что при организации жилищного кооператива не требуется прохождения такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за кон­кретным приобретаемым жилым домом.

Второе отличие заключается в основании приобретения многоквар­тирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строитель­ный — возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место перво­начальный способ возникновения права собственности, а во втором — производный.

Третье отличие вытекает из второго и связано с разными способами приобретения дома. У жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.

Из изложенного следует, что указанные формы жилищной коо­перации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов коо­ператива жилыми помещениями различий между жилищными и жи­лищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели — удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего поль­зования многоквартирного дома.

В отличие от других организационно-правовых форм некоммер­ческих организаций в ГК РФ предусматривается возможность осу­ществления предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в том числе жилищными и жилищно-строительными. Однако это обусловливается тем, что такая деятельность должна слу­жить целям, ради которых созданы названные кооперативы. ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, полученные жилищными и жилищно-строительными кооперативами от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами.