Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 
Жилищное право - П.В. Крашенников Жилищное право


§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о жилищной кооперации

Правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государ­стве претерпевало значительные изменения в зависимости от полити­ческой и экономической ситуации.

Вплоть до 20-х гг. ХХ в. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировались актами региональных органов власти. Впервые упорядочение данных отношений, связанных с жи­лищной кооперацией на уровне Союза ССР, нашло свое отражение в постановлении ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жи­лищной кооперации»1. В этом документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные коо­перативные товарищества; жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные товари­щества.

Однако такое многообразие в жилищной кооперации просущест­вовало недолго. Согласно постановлению ЦИК и СНК СССР от 17 ок­тября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жи­лищного хозяйства в городах»2 часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а все различные виды жилищных кооперативов были принудительно реорганизованы в жи­лищно-строительные кооперативы. по существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным органам3. После этого в феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончатель­ное «уравнение» всех жилищных кооперативов было оформлено с утверждением 31 октября 1939 г. Примерного устава жилищно­строительного кооператива1.

В военный период жилищное строительство, в том числе и коо­перативное, по понятным причинам практически было прервано. После окончания Великой Отечественной войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового жилья производились государством практически без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получи­ла только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял постановление «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации»2. В Постановлении указывалось на необ­ходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников, для чего требовалось обращаться в исполкомы местных Советов народных депутатов.

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива3.

Совместным постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жи­лищном строительстве»4 предусматривалась необходимость включе­ния в государственные плановые задания кооперативного строитель­ства. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка5. В октябре того же года снова был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива6.

По существу с октября 1937 до марта 1988 г. в отечественной право­вой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организа­циями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами». В юридической литературе существовали различные точки зрения о наименовании таких объединений. Некоторые авторы — И.П. Про-копченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев — употребля­ли термин «строительные кооперативы»1, В.К. Райхер предлагал такие объединения именовать «жилищными кооперативами»2, Е.Н. Гендзе-хадзе — «кооперативами по организации строительства и использова­ния жилых домов»3. Однако большинство исследователей не уходили от понятия, ранее уже сформулированного в законодательстве, упот­ребляя словосочетание «жилищно-строительные кооперативы»4.

Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. содержал 15 статей, посвящен­ных жилищной кооперации. Однако кроме повышения уровня норма­тивного регулирования до уровня закона принципиальных изменений в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирова­ния жилищной кооперации, как нам представляется, следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров СССР 31 марта 1988 г. по­становления № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной коопера­ции»5. Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения населения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить динамику развития организации соответствующих кооперативов была провозглашена необходимость существования разных форм жилищной кооперации: жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Уже через два месяца, 26 мая 1988 г., был принят Закон Союза ССР «О коопе­рации в СССР»6, который законодательно закрепил две эти формы.

До принятия ЦК КПСС и Советом Министров СССР названного постановления полная выплата паевого взноса означала лишь завер­шение погашения задолженности кооперативу и не изменяла сущно­сти жилищного правоотношения. С принятием этого постановления член жилищного кооператива получил возможность в случае полной выплаты паевого взноса передать квартиру своим родственникам либо другим лицам, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив и берущим на себя обязательство по соблюдению устава кооператива, если при этом не ущемляются права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. Постановление связывало с фактом выплаты паевого взноса возникновение нового субъективного права члена кооператива в жилищном правоотношении — возможность по своему усмотрению передать квартиру родственникам либо другим лицам с соблюдением ряда условий. Требования были указаны гражданину как передаю­щему, так и приобретающему квартиру. Общим основанием для них являлось соглашение о передаче кооперативной квартиры.

Условия, предъявляемые к передающему, сводились к двум мо­ментам: 1) чтобы была произведена полная выплата паевого взноса (за исключением передачи квартиры совместно проживающим членам семьи); 2) чтобы при передаче не ущемлялись права членов семьи пай­щика, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. Последнее положение вызвано тем, что у членов семьи, постоянно проживающих вместе с пайщиком, было равное право пользования жилым помещением, в связи с этим изменение в осуществлении этих прав, а тем более их прекращение должны были происходить с их пись­менного согласия. Лицам «передающим» требовалось предоставлять доказательства того, что члены их семей не нуждаются в данной жилой площади. Под ущемлением прав члена семьи следовало понимать при­знание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий при передаче квартиры другим лицам.

Требования, которые предъявлялись к лицу, получающему квар­тиру, были следующими:

во-первых, чтобы лицо было нуждающимся в улучшении жилищ­ных условий. Для этого не обязательно было стоять в очереди на по­лучение жилого помещения в исполкоме местного Совета народных депутатов или на предприятии, достаточно было фактической нуж­даемости;

во-вторых, чтобы по общему правилу лицо постоянно прожива­ло в данной местности, о чем могла свидетельствовать постоянная прописка;

в-третьих, чтобы лицо достигло 18-летнего возраста;

в-четвертых, важно, чтобы лицо брало на себя обязательство по со­блюдению устава данного кооператива.

Принятое в члены кооператива лицо вносило паевой взнос на счет кооператива. Размер вносимого пая не должен был быть меньше балансовой стоимости квартиры. После этого выплачивался паевой взнос за вычетом амортизационных отчислений лицу, выбывшему из кооператива. Данное правило не применялось, когда передача про­исходила безвозмездно.

На практике зачастую общее собрание (конференция) жилищного кооператива отказывало в приеме в члены кооператива, несмотря на то, что все оговоренные постановлением условия были соблюдены1.

Сформулированное в постановлении ЦК КПСС и Совета Мини­стров СССР № 406 право передачи квартиры фактически означало предоставление права распоряжения путем продажи, дарения, мены. Однако это право в полном объеме является одним из основных эле­ментов права собственности. Названное постановление логически подводило законодателя к тому, что кооперативная квартира, паевой взнос за которую полностью выплачен, должна принадлежать члену кооператива на праве собственности2.

С 1 июля 1990 г. вступил в силу Закон Союза ССР «О собственности в СССР», который кардинально изменил отношение к жилым помеще­ниям как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформироваться первоначально в кооперативы, имеющие на праве собственности толь­ко объекты общего пользования (с 1 июля 1990 по 1 января 1995 г., т.е. до вступления в действие части первой Гражданского кодекса РФ), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности недви­жимые объекты общего пользования, подлежащие преобразованию в товарищества собственников жилья1.

Нельзя не согласиться с тем, что в последнее время произошло ожив­ление интереса к жилищной кооперации2. ЖК РФ с учетом положе­ний ГК РФ достаточно подробно урегулировал отношения, связанные с организацией и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также упорядочил нормативно-правовое регулирова­ние прав и обязанностей членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов3.