Предоставление жилых помещений по договорам социального найма

По общему правилу жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Исключение составляют так называемые внеочередники, т.е. от­дельные категории граждан, являющихся малоимущими и нуждаю­щимися в жилых помещениях, для которых федеральное законода­тельство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма. В частности, вне очереди жилые помещения предоставляются:

—гражданам, жилые помещения которых признаны в установлен­ном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконст­рукции не подлежат;

—детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения ро­дителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных уч­реждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания,
в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооружен­ных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

—гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических забо­леваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Вне зависимости от очередности гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании ре­шений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия дан­ных решений.

Социальное жилье предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры исходя из нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответст­вующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями. Например, норма предоставления жилого помещения в г. Красноярске составляет 15 квадратных метров. При этом жилое помещение предоставляется из расчета:

—на состав семьи из одного-двух человек — однокомнатная квартира;

—на состав семьи из двух-трех человек — двухкомнатная квартира;

—на состав семьи из трех-четырех человек — трехкомнатная квартира;

—на состав семьи из пяти-шести человек — четырехкомнатная или пятикомнатная квартира, но не менее нормы предоставления¹.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального най­ма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техниче­ским требованиям. При этом, как правило, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Такое заселение возможно только с их согласия.

При определении общей площади жилого помещения, предос­тавляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого по­мещения, находящегося у него в собственности.

В случае предоставления по договору социального найма кварти­ры, не отвечающей установленным санитарным и техническим требо­ваниям, наниматель и члены его семьи вправе требовать от наймодате-ля зачета понесенных ими расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением рас­ходов на материалы, использованные для текущего ремонта квартиры (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 апреля 2005 г.).

Следует обратить внимание на то, что жилое помещение предостав­ляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. На основании ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое по­мещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тя­желых форм хронических заболеваний.

Специальное правило содержится в ст. 59 ЖК РФ по поводу ос­вободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Осво­бодившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на осно­вании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуж­дающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире указанных граждан ос­вободившееся жилое помещение предоставляется по договору соци­ального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке при­знаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жило­го помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии в коммунальной квартире и таких граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Следует обратить внимание на то, что только при отсутствии в ком­мунальной квартире всех указанных выше категорий граждан вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в общем порядке.

Согласно ЖК РСФСР на основании решения органа местного са­моуправления, государственного либо муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма гражда­нину органом местного самоуправления выдавался ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. В новом ЖК РФ выдача ордера не предусмотрена. На основании решения органа местного самоуправления (либо иного уполномоченного органа) заключается договор социального найма жилого помещения.

Необходимо отметить, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам соци­ального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений ч. 2 ст. 6 Федерального закона «О введении в дей­ствие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Как справедливо отмечается в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14, ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помеще­ния по договору социального найма недействительным. В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение требований данного Кодекса при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и вы­селении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (ст. 151 ГПК РФ).

Требования о признании недействительными решения о предос­тавлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недейст­вительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о пре­доставлении жилого помещения по договору социального найма и за­ключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предостав­лении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ; абзац пятый ст. 12, п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также про­курор (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помеще­ния по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие дейст­вительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуще­стве членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое поме­щение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных
ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических послед­ствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставле­нии гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

 

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем — государственной либо муниципальной ор­ганизацией или органом местного самоуправления и гражданином.

В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответст­вии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, по­мещения вспомогательного использования. Постановлением Пра­вительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 утвержден Типовой договор социального найма жилых помещений, в котором определяются предмет договора социального найма жилых помещений, права и обязанности сторон, а также порядок изменения, расторжения и прекращения договора.

Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по до­говору социального найма, не ограничивается. За гражданами, про­живающими в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На осно­вании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйст­венного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

 

Стороны договора социального найма

Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступают наймодатели — органы местного самоуправления и муни­ципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государ­ственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жи­лищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязан­ности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя согласно ст. 69 ЖК РФ относятся суп­руг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудо­способные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нани­мателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по до­говору социального найма несут солидарную с нанимателем ответст­венность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 25 Постановления от 2 июля 2009 г. № 14, разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социаль­ного найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним от­носятся:

а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживаю­щие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее
хозяйство.

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи неза­висимо от степени родства как по восходящей, так и по нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. 2, 3 ст. 9 Феде­рального закона от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным ус­ловием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать на­личие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совме­стного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных ижди­венцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержа­ние волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отноше­нии их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помеще­ние предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц члена­ми семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом поме­щении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение супруга, детей и родителей с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов се­мьи, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживаю­щих совместно с ним членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь со­ответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют пра­вового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требу­ется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймо­дателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указа­ния в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качест­ве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи воз­можно при предоставлении им указанного помещения в установлен­ном порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обяза­тельствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого поме­щения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют нани­матель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия назван­ного бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помеще­ния, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого поме­щения, изменение или расторжение договора).

Частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответствен­ность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по дого­вору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от най-модателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возни­кающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к по­ложениям ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в рас­ходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обя­занности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответ­ствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору соци­ального найма, имеется соглашение об определении порядка поль­зования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то выше­названные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства¹.