Глава 5. Договор найма жилого помещения
Рейтинг пользователей: / 1
ХудшийЛучший 
Жилищное право - П.В. Крашенников Жилищное право


§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о договоре найма жилого помещения

До начала ХХ в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в пол­ной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущест­ва1. Постепенное выделение из данного обязательства найма жилого помещения началось после Октябрьской революции 1917 г., когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищ­ного фонда от «богатых» слоев населения к «бедным»2, право собст­венности на жилье заменялось жилищным наймом. Как указывалось в программе, принятой в 1919 г. VIII съездом РКП(б), «Советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массо­вое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома; передала луч­шие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства...»3.

При таком положении очень быстро основная часть жилищного фонда стала государственной, государство сдавало жилые помещения гражданам по договору найма. Нормативное регулирование соответ­ственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по сущест­ву договор имущественного найма по поводу одного объекта — жилья на границу частного и публичного права.

Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о дого­воре найма жилого помещения все еще были расположены в главе «Имущественный наем». В соответствии со ст. 152 по договору иму­щественного найма одна сторона (наймодатель) обязывалась пре­доставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. При этом в ст. 156 прямо выделялась специфика имущественного найма, если объектом договора выступали жилые помещения, а субъектами — определенные категории граждан: «В тех случаях, когда нанимателями являются... наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их се­мейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилого помещения автоматически возобновляется на тех же условиях на неограничен­ный срок независимо от согласия наймодателя». Устанавливались пределы платы за нанимаемое жилое помещение (ст. 166). Кроме того, предусматривались случаи расторжения договора найма жилого помещения, если наниматель жилого помещения своим поведени­ем делал невозможным совместное проживание либо не уплачивал квартирную плату (ст. 171).

В Инструкции о выселении граждан из занимаемых ими поме­щений, утвержденной 9 января 1924 г. Всероссийским Центральным Исполнительным Комитетом (далее — ВЦИК) и Советом Народных Комиссаров (далее — СНК)1, устанавливалось, что дела о выселении граждан рассматриваются в суде по предъявлении соответствующего иска. Наряду с общими основаниями, предусмотренными для растор­жения договора имущественного найма, а также для договора найма жилого помещения, Инструкция указывала на такое основание, как «хищническое отношение к жилищу». При этом таковым признавалось действие, влекущее за собой порчу жилища, пользование помещени­ем и общими частями дома вопреки их назначению и с нарушением установленных правил (колка дров в помещении, загрязнение кана­лизационных труб). В некоторых случаях предусматривалось внесу­дебное — административное — выселение.

14 июня 1926 г. ВЦИК и СНК РСФСР было принято постановле­ние, название которого говорит о сути данного документа: «Об усло­виях и порядке административного выселения граждан из занимаемых ими помещений»2. Вместе с тем через два месяца был принят документ, значительно сужающий пределы вмешательства государства в жи­лищные права граждан. Принятием 16 августа 1926 г. постановления ВЦИК и СНК РСФСР «Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах»1 по существу был закончен период «вели­кого» перераспределения жилищного фонда.

Интересно, что в 1923—1930 гг. предпринималась попытка подго­товки Жилищного кодекса, однако она закончилась неудачей2.

Как указывают исследователи жилищного права, в отдельных союз­ных республиках были изданы акты, имеющие предметом регулирова­ния основную массу жилищных отношений. В частности Б.М. Гонгало указывает на то, что 14 июля 1919 г. СНК Украинской ССР принял «Положение об учете, реквизиции и распределении жилых и нежилых помещений в УССР». В Положении провозглашалось право каждого трудящегося в пределах УССР на обеспечение помещением для жилья, определялась система органов, ведающих учетом и распределением по­мещений, указывалось, что помещения, предоставляемые для жилья, должны удовлетворять потребностям граждан по своим санитарным и гигиеническим условиям и т.д.3

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохра­нении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»4 была значительно расширена область применения договора найма жи­лого помещения и систематизированы нормы, касающиеся данного соглашения. Часть жилищного фонда, находящегося под управлением кооперативов, была передана в ведение местных Советов5. Данным ак­том предписывалась обязательная письменная форма договора найма, в котором указывались основные права и обязанности сторон, а также их ответственность в случае нарушения соглашения.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержалась гл. 28 «Договор найма жилого помещения» (ст. 295—341), впервые законодательно устанавливающая системную, последовательную регламентацию со­ответствующих отношений. В частности, предусматривались: понятие договора найма жилого помещения, регламентация предоставления жилья, права и обязанности нанимателей и наймодателей, изменение и прекращение договора.

С принятием Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК РСФСР утратила свое действие. В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей (из 158), непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выде­ление правовых норм из договора имущественного найма, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специально­го закона, но и происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в ГК РСФСР и подзаконных актах, например в постановлении Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г. «Об упорядочении распределения жилой площади и учета граждан, нуждающихся в жилье»1.

Закон РФ 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» также содержал ряд норм, посвященных договору найма жилого поме­щения. Кроме общих положений это нормы ст. 11 «Порядок опреде­ления социальной нормы площади жилья», ст. 12 «Жилищный фонд социального использования», ст. 13 «Предоставление жилого помеще­ния по договору найма», ст. 15 «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма», а также ст. 16 «Пользование коммунальными квар­тирами». Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, закон во многом стал источником для подготовки соответствующих положений современных Гражданского и Жилищного кодексов.

Глава 35 ГК РФ, думается, стала первым шагом к новой кодифи­кации как правовых норм, связанных с договором найма жилого по­мещения, так и в целом жилищного законодательства.

В ЖК РФ 2004 г. разд. III полностью посвящен договору социаль­ного найма. Подробнее нормы гл. 35 ГК РФ, разд. III ЖК РФ и другие нормы гражданского и жилищного законодательства, регламентирую­щие договор найма жилого помещения, рассматриваются ниже.