§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о договоре найма жилого помещения

До начала ХХ в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в пол­ной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущест­ва¹. Постепенное выделение из данного обязательства найма жилого помещения началось после Октябрьской революции 1917 г., когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищ­ного фонда от «богатых» слоев населения к «бедным»², право собст­венности на жилье заменялось жилищным наймом. Как указывалось в программе, принятой в 1919 г. VIII съездом РКП(б), «Советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массо­вое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома; передала луч­шие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства...»³.

При таком положении очень быстро основная часть жилищного фонда стала государственной, государство сдавало жилые помещения гражданам по договору найма. Нормативное регулирование соответ­ственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по сущест­ву договор имущественного найма по поводу одного объекта — жилья на границу частного и публичного права.

Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о дого­воре найма жилого помещения все еще были расположены в главе «Имущественный наем». В соответствии со ст. 152 по договору иму­щественного найма одна сторона (наймодатель) обязывалась пре­доставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. При этом в ст. 156 прямо выделялась специфика имущественного найма, если объектом договора выступали жилые помещения, а субъектами — определенные категории граждан: «В тех случаях, когда нанимателями являются... наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их се­мейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилого помещения автоматически возобновляется на тех же условиях на неограничен­ный срок независимо от согласия наймодателя». Устанавливались пределы платы за нанимаемое жилое помещение (ст. 166). Кроме того, предусматривались случаи расторжения договора найма жилого помещения, если наниматель жилого помещения своим поведени­ем делал невозможным совместное проживание либо не уплачивал квартирную плату (ст. 171).

В Инструкции о выселении граждан из занимаемых ими поме­щений, утвержденной 9 января 1924 г. Всероссийским Центральным Исполнительным Комитетом (далее — ВЦИК) и Советом Народных Комиссаров (далее — СНК)¹, устанавливалось, что дела о выселении граждан рассматриваются в суде по предъявлении соответствующего иска. Наряду с общими основаниями, предусмотренными для растор­жения договора имущественного найма, а также для договора найма жилого помещения, Инструкция указывала на такое основание, как «хищническое отношение к жилищу». При этом таковым признавалось действие, влекущее за собой порчу жилища, пользование помещени­ем и общими частями дома вопреки их назначению и с нарушением установленных правил (колка дров в помещении, загрязнение кана­лизационных труб). В некоторых случаях предусматривалось внесу­дебное — административное — выселение.

14 июня 1926 г. ВЦИК и СНК РСФСР было принято постановле­ние, название которого говорит о сути данного документа: «Об усло­виях и порядке административного выселения граждан из занимаемых ими помещений»². Вместе с тем через два месяца был принят документ, значительно сужающий пределы вмешательства государства в жи­лищные права граждан. Принятием 16 августа 1926 г. постановления ВЦИК и СНК РСФСР «Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах»¹ по существу был закончен период «вели­кого» перераспределения жилищного фонда.

Интересно, что в 1923—1930 гг. предпринималась попытка подго­товки Жилищного кодекса, однако она закончилась неудачей².

Как указывают исследователи жилищного права, в отдельных союз­ных республиках были изданы акты, имеющие предметом регулирова­ния основную массу жилищных отношений. В частности Б.М. Гонгало указывает на то, что 14 июля 1919 г. СНК Украинской ССР принял «Положение об учете, реквизиции и распределении жилых и нежилых помещений в УССР». В Положении провозглашалось право каждого трудящегося в пределах УССР на обеспечение помещением для жилья, определялась система органов, ведающих учетом и распределением по­мещений, указывалось, что помещения, предоставляемые для жилья, должны удовлетворять потребностям граждан по своим санитарным и гигиеническим условиям и т.д.³

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохра­нении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»⁴ была значительно расширена область применения договора найма жи­лого помещения и систематизированы нормы, касающиеся данного соглашения. Часть жилищного фонда, находящегося под управлением кооперативов, была передана в ведение местных Советов⁵. Данным ак­том предписывалась обязательная письменная форма договора найма, в котором указывались основные права и обязанности сторон, а также их ответственность в случае нарушения соглашения.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержалась гл. 28 «Договор найма жилого помещения» (ст. 295—341), впервые законодательно устанавливающая системную, последовательную регламентацию со­ответствующих отношений. В частности, предусматривались: понятие договора найма жилого помещения, регламентация предоставления жилья, права и обязанности нанимателей и наймодателей, изменение и прекращение договора.

С принятием Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК РСФСР утратила свое действие. В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей (из 158), непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выде­ление правовых норм из договора имущественного найма, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специально­го закона, но и происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в ГК РСФСР и подзаконных актах, например в постановлении Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г. «Об упорядочении распределения жилой площади и учета граждан, нуждающихся в жилье»¹.

Закон РФ 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» также содержал ряд норм, посвященных договору найма жилого поме­щения. Кроме общих положений это нормы ст. 11 «Порядок опреде­ления социальной нормы площади жилья», ст. 12 «Жилищный фонд социального использования», ст. 13 «Предоставление жилого помеще­ния по договору найма», ст. 15 «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма», а также ст. 16 «Пользование коммунальными квар­тирами». Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, закон во многом стал источником для подготовки соответствующих положений современных Гражданского и Жилищного кодексов.

Глава 35 ГК РФ, думается, стала первым шагом к новой кодифи­кации как правовых норм, связанных с договором найма жилого по­мещения, так и в целом жилищного законодательства.

В ЖК РФ 2004 г. разд. III полностью посвящен договору социаль­ного найма. Подробнее нормы гл. 35 ГК РФ, разд. III ЖК РФ и другие нормы гражданского и жилищного законодательства, регламентирую­щие договор найма жилого помещения, рассматриваются ниже.