§ 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

Государственная регистрация является юридическим актом призна­ния и подтверждения государством возникновения, ограничения (обре­менения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным за­коном от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹ (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегист­рированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущест­во — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государ­ственный реестр прав).

Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право по­стоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имуще­ство, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Итак, законодательство именно с моментом государственной ре­гистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т.е. государственная регистрация имеет не тех­ническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жи­лье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуще­ством и т.д.

Наряду со ст. 131 ГК РФ включает еще целый ряд статей, указы­вающих на необходимость государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним: ст. 164 «Государственная реги­страция сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие статьи, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в реги­страции устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постанов­лением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219¹, и другими нормативными правовыми актами.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в регистрационных ок­ругах. В соответствии с указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»² (далее — Росреестр) указанная служба является феде­ральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возложением на него функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Росреестр находится в ведении Министерства экономи­ческого развития РФ.

Требование государственной регистрации сделок с жилыми по­мещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам коопера­тивом, приобретают право собственности на данное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона — с момен­та выплаты указанного пая.

Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регист­рируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).

По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 Информационного письма от 1 июня 2000 г. № 53 указал сле­дующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение явля­ется объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Граж­данского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заклю­ченный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации».

В некоторых случаях предусматривается раздельная государствен­ная регистрация сделок и возникновения прав.

Первоначально рассмотрим соотношение государственной регист­рации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.

Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены не­движимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государст­венная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собствен­ности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.

Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.

При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), со­ответствующей регистрации требует переход права по договору.

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в буду­щем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации, на что обращается внимание в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним»¹.

На практике часто возникают вопросы о необходимости обязатель­ного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон¹. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для догово­ра ренты (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже су­ществующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений: 1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нота­риально удостоверенном договоре; 2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, гражда­не договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к ре­гистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформ­ление.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех об­стоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме от 13 но­ября 1997 г. № 21, содержащем обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспарива­лось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При ук­лонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки¹.

Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:

во-первых, единая процедура государственной регистрации неза­висима от объекта регистрации и от региона;

во-вторых, единые регистрирующие органы — это территориальные органы Федеральной регистрационной службы;

в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;

в-четвертых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соот­ветствии с Законом о регистрации и в некоторой части — Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообла­датели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирую­щий орган принимает документы, необходимые для государствен­ной регистрации, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. Органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкрет­ный объект, а также других оснований для отказа или приостановле­ния государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих доку­ментах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых доку­ментов.

За период с 2006 по 2009 г. в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законода­тельства, которая проявляется в последние годы во всевозрастающем объеме и которая в свою очередь обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на от­дельные объекты недвижимого имущества»¹ в Закон о регистрации были внесены изменения, устанавливающие, что в случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совер­шивший соответствующее нотариальное действие.

Другое дополнение в Закон о регистрации было сделано Федераль­ным Законом от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации² (в связи с принятием новой редакции Федерального закона «Об исполнитель­ном производстве»), а именно: если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Фе­деральным законом «Об исполнительном производстве», то государ­ственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы, предос­тавляемые на государственную регистрацию прав и устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обреме­нение) прав на недвижимое имущество, должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом, вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодатель­ством должностных лиц.

Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ «О внесении из­менений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре не­движимости»¹ в статью, устанавливающую требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, были внесены изменения, направленные на упрощение оформления прав на объекты недвижимого имущества.

Несколько слов следует сказать о книгах учета документов и дел пра­воустанавливающих документов. Ведение книг учета регламентируется Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливаю­щих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 «Об утверждении правил ве­дения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»². С даты внесения в книгу записи о поступившем заяв­лении о регистрации сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи документам, принятым на регистра­цию, присваивается входящий номер, который впоследствии состав­ляет основу номера произведенной записи о регистрации сделки.

Помимо перечисленных выше книг регистрационный орган должен иметь также книгу учета выданной информации из Единого государст­венного реестра прав. В этой книге учитываются запросы и заявления о выдаче информации из Единого государственного реестра прав, за­явления о выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письмен­ной форме (гл. V Правил ведения книг учета).

В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программы по­этапного развития системы государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Феде­ральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹, Ми­нистерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. № 233 утвер­дило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помеще­ния² (далее — Инструкция № 2881). С 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая подведомственна Минюсту России.

Важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку ос­новная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государст­венной регистрации договора и перехода права собственности на жи­лье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижи­мости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.

Названная Инструкция № 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на до­кументы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регист­рацию перехода прав.

Для государственной регистрации договора продажи представ­ляются:

— заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом о государственной реги­страции договора продажи;

 

—документ, подтверждающий факт уплаты государственной по­шлины в виде платежного поручения с отметкой банка о его исполне­нии, если платеж производился в безналичной форме; документ, под­тверждающий факт уплаты государственной пошлины плательщиком
в наличной форме в виде квитанции установленной формы, выдавае­мой плательщику банком, либо квитанции, выдаваемой плательщику
должностным лицом или кассой органа, которым производилась опла­та, по форме, установленной федеральным органом исполнительной
власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, если платеж производился в наличной форме;

—подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юри­дического лица со всеми действующими изменениями и дополне­ниями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юри­дическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Еди­ного государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

—подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа,
подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государст­венной регистрации;

—подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтвер­ждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое по­мещение;

—удостоверенные государственными органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвента­ризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержа­щего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит
всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государ­ственного реестра прав, а также копии названных документов;

—подлинники договора продажи, совершенного в простой пись­менной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

—   подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная  должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего лич­ность, не представляется.

Заявление о государственной регистрации договора продажи пред­ставляется в единственном экземпляре, который после государствен­ной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанав­ливающих документов.

Заявление о государственной регистрации договора продажи пред­ставляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правооб­ладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

—родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершен­нолетних, не достигших 14 лет;

—опекунами от имени граждан, признанных судом недееспо­собными.

Заявления о государственной регистрации договора продажи, со­вершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель, тогда как заявление, оформленное нотариально, может быть представлено или продавцом, или покупателем, что не исключает право второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.

В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступа­ют несколько лиц — участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.

В заявлении указывается в том числе следующее: данные о продавце (покупателе); цель обращения заявителя (т.е. проведение государст­венной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополни­тельно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).

Необходимо отметить, что в случае, если право продавца на отчу­ждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации. При этом орган по регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 данного За­кона, запрашивает у органа (организации), который до введения в дей­ствие Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам орган по регистрации прав такой информа­цией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, состав­ленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть предоставлена заявителем. Если в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помеще­ние, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Феде­рации, на государственную регистрацию договора продажи представ­ляются и иные документы, в том числе:

— оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов сто­роны договора продажи при проведении государственной регистрации. В упоминавшуюся ранее Инструкцию № 2881 изменения не внесены, вместе с тем п. 4 ст. 292 ГК РФ изложен в следующей редакции: «От­чуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно ор­гану опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согла­сия органа опеки и попечительства». При этом предполагается, что «добросовестные» родители (собственники) могут совершать сделки без разрешения органа опеки;

—письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несо­вершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

—письменное согласие попечителя, если продавцом (правообла­дателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

—письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного
содержания;

—нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится
в общей совместной собственности супругов;

—нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приоб­ретается в общую совместную собственность супругов;

—подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный
управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или
только подлинник названного договора, когда в Едином государствен­ном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения
прав правообладателя;

—подлинник и копия договора поручения, если жилым помеще­нием распоряжается поверенный;

—   иные документы, предусмотренные законодательством Россий­ской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы
и проверки законности договора продажи.

Для проведения государственной регистрации перехода права зая­вителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

—заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации
перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;

—заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации
перехода права собственности к покупателю.

В Инструкции № 2881 указывается на то, что в соответствии с Нало­говым кодексом Российской Федерации¹ (далее — НК РФ) (ст. 333.18) должны будут представляться:

1)    документ, подтверждающий факт уплаты государственной по­шлины в виде платежного поручения с отметкой банка о его исполне­нии, если платеж производился в безналичной форме;

2)    документ, подтверждающий факт уплаты государственной по­шлины плательщиком в наличной форме в виде квитанции установ­ленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанции, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, по форме, установленной федераль­ным органом исполнительной власти, уполномоченным по контро­лю и надзору в области налогов и сборов, если платеж производился в наличной форме;

3)    подлинные экземпляры, а также копии документов, подтвер­ждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи со­вершен под условием;

4)    иные документы, представление которых предусмотрено зако­нодательством Российской Федерации.

Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегист­рирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрирован­ного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю сви­детельстве о государственной регистрации права).

При государственной регистрации перехода и возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной реги­страции права совместной собственности может подать один из уча­стников общей совместной собственности, если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмот­рено иное.

В Инструкции № 2881 специально оговаривается, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон до­говора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представ­лены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Россий­ской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹ (далее — Закон об ипотеке)), то в записи листов подразд. III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения. При этом если на основании российского законодательства необходи­мо получение согласия лица, в пользу которого установлены обремене­ния прав продавца (например, ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК РФ), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.

На основании ст. 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»² при продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества долж­ника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов.

Следует отметить, что с 1 января 2005 г. вступили в силу изменения в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федера­ции¹ (далее — ГПК РФ), согласно которым исключены нормы, запре­щающие обращение взыскания на являющиеся предметом ипотеки жилые помещения и земельные участки, находящиеся в собственности граждан, в случае признания судом наличия задолженности из-за не­возврата должником средств, полученных в качестве кредита на при­обретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий.

Наряду с положениями Закона о государственной регистрации осо­бенности регистрации отдельных видов сделок определены иными федеральными законами и подзаконными актами, в частности, Зе­мельным кодексом РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в не­которые законодательные акты Российской Федерации»², приказами Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении Инст­рукции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»³, от 4 марта 2005 г. № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на не­движимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между феде­ральной регистрационной службой и ее территориальными органами»⁴, от 9 июня 2005 г. № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строитель­стве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»⁵, от 15 июня 2006 г. № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»¹, от 14 февраля 2007 г. № 29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления инфор­мации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества»² и др.

Стоит также упомянуть о том, что Конституционный Суд РФ в сво­ем Постановлении от 14 апреля 2008 г. № 7-П3 установил, что в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, осно­ванного на критерии функционального назначения строения, дейст­вующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для прожива­ния жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. То есть в жилищное законо­дательство была введена норма, характеризовавшая расположенные на садовых земельных участках строения (с учетом изменившегося потребительского назначения этих строений) в качестве жилых, а сле­довательно, не исключавшая возможность постоянного проживания в них и допускавшая их правовую трансформацию в жилые дома.

Тот факт, что ЖК РФ прямо не предусматривает возможность пе­реоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об из­менении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждается принятием Закона о дачной амнистии.

Первоначально (до 1 января 2005 г.) Закон о регистрации устанав­ливал плату за регистрацию и предоставление информации о зареги­стрированных правах. Однако гл. 25.3 НК РФ, устанавливающая госу­дарственную пошлину, изменила ранее существовавщий порядок.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина:

—за государственную регистрацию прав, ограничений (обреме­нений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: физическими лицами — 500 рублей; орга­низациями — 7500 рублей;

—за внесение изменений в записи Единого государственного рее­стра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: физическими
лицами — 100 рублей; организациями — 300 рублей;

—за государственную регистрацию договора об ипотеке, вклю­чая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическими лицами — 500 рублей; орга­низациями — 2000 рублей;

—за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствую­
щих изменений в записи Единого государственного реестра прав на не­движимое имущество и сделок с ним: физическими лицами — 100 рублей; организациями — 300 рублей;

—за государственную регистрацию смены залогодержателя вслед­ствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипо­текой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, — 500 рублей;

—за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене вла­дельца закладной, — 100 рублей;

—за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физи­ческих лиц — 500 рублей; в интересах организаций — 2000 рублей;

—за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке — 100 рублей;

—за повторную выдачу правообладателям свидетельства о госу­дарственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содер­жащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических лиц — 100 рублей; для организаций — 300 рублей.

Необходимо обратить внимание на то, что в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обес­печивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, ус­тановленном для физических лиц.

Одновременно следует учитывать, что не подлежит возврату госу­дарственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.