Глава 2. Объекты жилищного права
Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 
Жилищное право - П.В. Крашенников Жилищное право


§ 1. Жилые помещения

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законо­дательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является не­движимым имуществом, отвечает установленным санитарным, проти­вопожарным, градостроительным и техническим требованиям и пред­назначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

На основании ч. 5 ст. 15 Кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначен­ных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

На основании ч. 3 ст. 15 ЖК РФ Правительство РФ Постановле­нием от 28 января 2006 г. № 47 утвердило Положение о признании помещения жилым, жилое помещение пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу1. Названное Положение распространяется на все жилые помещения, находящиеся на территории России.

В Положении устанавливаются требования, которым должно от­вечать жилое помещение. В частности формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обу­стройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения), инженерным системам и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а так­же помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от про­никновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем; доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за ис­ключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта, размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, рас­положенных в двух уровнях) и т.д.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из не­скольких соединенных между собой частей1. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредст­венно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жи­лого помещения.

Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при поль­зовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квар­тиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома2.

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолиро­ванные части жилых домов) допускалось при любой социально-эконо­мической ситуации, ограничения были только по количеству и разме­ру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связан­ных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности1.

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что при­надлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью при­знается строение, предназначенное для проживания. Остальные по­стройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отве­денном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вы­вод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строе­ний. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо2.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»3 и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и неко­торое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложен­ную ГК РФ в ст. 552, где регламентируются отношения, связанные с зе­мельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что одно­временно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю переда­ется право собственности либо предоставляется право аренды на со­ответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель при­обретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объ­ектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» впер­вые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах: «... местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир»1.

Впоследствии Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям, про­живающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен пра­вовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммуналь­ных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы огра­ничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражда­нами — пользователями других жилых помещений.

До введения в действие нового ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которых встречало поддержку в ли­тературе1, когда при продаже комнаты применялось право преимуще­ственной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в та­ких случаях применяться не должно было, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, которое рассмотрено в гл. 10 настоящей работы.

Данный вывод стал еще более очевиден, поскольку 23 мая 2002 г. вступил в силу Федеральный закон № 55-ФЗ «О внесении измене­ний и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»2, который норматив­но закрепил положение, действовавшее по аналогии с положением об объектах общего пользования многоквартирных домов.

Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия нового ЖК РФ данное положение изменилось кардинально3. Безусловно, речь не идет о том, что кухни и другие объекты перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об уста­новлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты1.

На основании ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указан­ной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущест­во в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в со­ответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Необходимо отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квар­тире соответствующая доля нового собственника равна доле предше­ствующего собственника этой комнаты.

Следует иметь в виду, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчу­ждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за со­бой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Конечно же собственники комнат обязаны содержать общее имуще­ство в коммунальной квартире. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности (ст. 43 ЖК РФ).

При рассмотрении такого специфического объекта гражданского и жилищного права, как жилое помещение, нельзя обойти вниманием теоретическую дискуссию, посвященную сущности объекта.

По существу сведение и анализ различных позиций, высказанных в литературе по данному поводу, первым произвел Б.М. Гонгало, ко­торый выделил «концепцию фикции», «концепцию пространства», а также «концепцию материального объекта»1.

Разделяя концепцию материального объекта, полагаем необходи­мым высказаться и о двух других концепциях.

По нашему мнению, рассуждать о жилищных помещениях как о не­самостоятельной части недвижимого имущества (концепция фикции) или как об ограниченном пространстве (концепция пространства) мож­но только сильно «возвышаясь» над жизнью, а также прошлым и дейст­вующим законодательством, где всегда, независимо от того, признавало государство категорию «недвижимость» или нет, жилое помещение считалось и считается имуществом, вещью. Давайте вспомним ст. 156 ГК 1922 г., где жилое помещение рассматривалось как один из объек­тов договора имущественного найма, а также ст. 238, 295 ГК РСФСР, ЖК РСФСР, ст. 7 Закона СССР «О собственности в СССР». Недвижи­мостью признавал жилые помещения Закон РФ «Об основах федераль­ной жилищной политики» (ст. 1), признает Федеральный закон «О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (ст. 1) и ГК РФ (например, ст. 558, 601, 1137) и т.д.

Безусловно, многоквартирный дом может быть объектом право­отношений, например, объектом договора купли-продажи2, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не вы­делены в натуре) такие объекты, как помещения (жилые и нежилые). Собственно говоря, многоквартирным-то дом называется скорее в тех­ническом смысле этого слова и только до выделения внутри него обо­собленных объектов. После этого объектами гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми по­следствиями.

Представляется необходимым обратить внимание на то, что в рос­сийском законодательстве наряду с понятием «жилое помещение» используется понятие «жилище». В гл. 1 настоящей работы анали­зировались конституционные положения, указывающие на «право на жилище», на «неприкосновенность жилища» и др.

Кроме того, термин «жилище» используется в Уголовном кодексе Российской Федерации (далее — УК РФ)1 и Уголовно-процессуальном кодексе Российской Федерации (далее — УПК РФ)2. Так, в примечании к ст. 139 УК РФ под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищ­ный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Аналогичное понятие используется и в УПК РФ (ст. 5).

Очевидно, что данные понятия шире предлагаемых в гражданском и жилищном законодательстве.