Печать
PDF

ГЛАВА 13 ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ РИНКОВОГО ОБІГУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК - Страница 2

Posted in Аграрное право - М.В. Шульга Земельне право України

 

§ 3. Правочини із земельними ділянками

Відповідно до статей 13, 14 і 41 Конституції України, а та­кож норм чинного Земельного кодексу України обіг земель­них ділянок має здійснюватися у визначених законом право­вих формах, важливе місце серед яких посідають правочини.

При цьому у Кодексі не вживається поняття «правочин», а застосовується термін «угода» щодо набуття права власності на земельні ділянки чи права користування.

Аналіз змісту норм статей 127, 131, 142 та інших норм ЗК України дає можливість стверджувати, що вживане у цьому законі поняття «угоди» щодо земельних ділянок є тотожним поняттю «правочини», під яким у Цивільному кодексі України від 16 січня 2003 р. розуміються дії особи, спрямовані на на­буття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Види, зміст та порядок укладення правочинів щодо земель­них ділянок визначені у нормах глав 20 і 21 та інших статтях ЗК України. Вказані у цьому законі правочини щодо земель­них ділянок мають цивільно-правовий характер. Тому до ре­гулювання відносин, що виникають у процесі укладення і ви­конання таких угод, необхідно застосовувати норми цивіль­ного законодавства України. Однак за своєю юридичною природою угоди щодо земельних ділянок мають не лише ци­вільно-правовий, а й публічно-правовий характер, оскільки їх укладення і виконання опосередковано рішеннями органів державної влади та місцевого самоврядування щодо визна­чення правового режиму земельної ділянки як предмета уго­ди, а також оформленням прав на земельні ділянки.

Виходячи з цього, правове регулювання обігу земельних ділянок потребує комплексного підходу до застосування норм та методів як приватно-правового, так і публічно-пра­вового характеру. При цьому правове забезпечення обігу зе­мельних ділянок має здійснюватися з врахуванням того, що у таких випадках норми цивільного законодавства співвідно­сяться з нормами земельного законодавства як загальні і спеціальні. Як зазначається у п. 2 ст. 131 ЗК України, укла­дення передбачених у п. 1 цієї статті угод щодо земельних ді­лянок здійснюється відповідно до Цивільного кодексу Украї­ни з урахуванням вимог цього Кодексу. Такий підхід до розу­міння юридичної природи правочинів щодо земельних діля­нок дає змогу провести їх класифікацію на певні види, а та­кож вказати на особливості стосовно форми, чинності та змісту таких правочинів.

Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України право­чини можуть бути односторонніми та багатосторонніми (до­говори). Така класифікація правочинів є прийнятною і для характеристики правових форм обігу земельних ділянок.

Зокрема, до односторонніх правочинів щодо земельних діля­нок належать: а) дарування; б) спадкування за заповітом, в) добровільна відмова від земельної ділянки. До двосторон­ніх правочинів відносять: а) договір купівлі-продажу; б) дого­вір міни; в) договір про спільну власність на земельну ділян­ку; г) договір про довічне утримання особи, яка є власником земельної ділянки; ґ) договір про переуступку частки у праві власності на земельну ділянку; д) установчий договір про створення господарського товариства з передачею земельної ділянки чи права користування земельною ділянкою до ста­тутного фонду; є) договір оренди земельної ділянки; є) дого­вір суборенди земельної ділянки; ж) договір про право забу­дови земельної ділянки; з) договір застави (іпотеки) тощо.

Враховуючи особливості землі як об'єкта права класифі­кацію правочинів щодо земельних ділянок можна проводити і за іншими ознаками. Так, наприклад, залежно від категорії земель слід розрізняти правочини щодо земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського приз­начення. Залежно від суб'єктного складу правочини щодо зе­мельних ділянок можуть бути між фізичними особами, між фізичними і юридичними особами, між юридичними особа­ми, між фізичними та юридичними особами і органами дер­жавної влади та місцевого самоврядування. Названі критерії класифікації правочинів щодо земельних ділянок не є ви­черпними і можуть бути розширені.

В сучасних умовах становлення первинного і вторинного ринків землі обіг земельних ділянок оформляється договора­ми купівлі-продажу.

Загальні вимоги щодо поняття, форми, порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки визначені у Цивіль­ному кодексі України. Виходячи зі змісту ст. 655 Цивільного ко­дексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки — це двосторонній правочин, відповідно до якого одна сторона (про­давець) передає або зобов'язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зо­бов'язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму. Сторонами договору купівлі-продажу виступа­ють, з одного боку, власники земельних ділянок або органи дер­жавної влади та місцевого самоврядування, з іншого — покупці земельних ділянок, які мають відповідати вимогам, визначеним чинним цивільним та земельним законодавством.

У ЗК України закріплюються вимоги щодо земельної ді­лянки, як предмета угоди, правового становища покупців і продавців земельних ділянок, змісту угод, порядку укладен­ня, оформлення і виконання договору купівлі-продажу зе­мельних ділянок. Зокрема, ст. 127 ЗК України регулює особ­ливості укладення договорів купівлі-продажу земельних ді­лянок державної і комунальної власності.

Земельні ділянки, що підлягають продажу, мають бути вільними від прав на них інших осіб, за винятком певних об­межень і сервітутів, встановлених законом чи рішенням суду відповідно до статей 98—102, 110—115 ЗК України.

Покупцями земельних ділянок із земель державної та ко­мунальної власності можуть бути громадяни України, а та­кож юридичні особи, засновані громадянами України і юри­дичними особами України. Вказані суб'єкти можуть уклада­ти договори купівлі-продажу і набувати у власність земельні ділянки із земель державної та комунальної власності як сільськогосподарського так і несільськогосподарського приз­начення з урахуванням обмежень, передбачених законом. Аналізуючи вимогу закону щодо покупців земельних ділянок, необхідно зазначити, що такий підхід до визначення потен­ційних покупців земельних ділянок є не логічним, оскільки порушує права інших юридичних осіб, які засновані за учас­тю держави, територіальних громад, іноземних фізичних і юридичних осіб. З метою забезпечення всім суб'єктам під­приємницької діяльності України вільного доступу до набут­тя у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення Президент України в Указі «Про вдосконалення системи державного управління земельними ресурсами та контролю за їх використанням і охороною» від 19 серпня 2002 р. доручив Кабінету Міністрів України подати до Вер­ховної Ради України пропозиції щодо вдосконалення порядку продажу земельних ділянок державної та комунальної влас­ності спільним підприємствам, заснованим за участю іно­земних юридичних та фізичних осіб, передбачивши необхід­ність погодження рішень про такий продаж з Кабінетом Мі­ністрів України1. 10 липня 2003 р. Верховна Рада України внесла відповідні зміни до Земельного кодексу України2.

Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності юридичні особи Украї­ни, засновані виключно на державній і комунальній власнос­ті, засновані особами без громадянства чи іноземними фі­зичними і юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності, засновані гро­мадянами і юридичними особами України разом з іноземни­ми фізичними і юридичними особами.

Іноземні фізичні і юридичні особи, особи без громадянства, мають право на укладення договорів купівлі-продажу земель­них ділянок лише несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або ж за їх межами в разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Продавцями земельних ділянок державної і комунальної власності є органи державної влади та місцевого самовряду­вання. У випадках, передбачених ЗК України, продавцем зе­мельних ділянок державної власності може бути Кабінет Мі­ністрів України.

Основними способами продажу земельних ділянок є конку­рентний продаж та викуп земельної ділянки під об'єктами не­рухомого майна, так званий договірний продаж. Продаж зе­мельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватись переважно на конкурентних засадах шля­хом проведення земельних торгів у порядку, передбаченому статтями 134—139 ЗК України. Особливості продажу земель­них ділянок державної і комунальної власності іноземним дер­жавам та юридичним особам закріплені у ст. 129 ЗК України.

Чинний ЗК України передбачає, що право власності на земельні ділянки може набуватися відповідними суб'єкта­ми не лише на основі договорів купівлі-продажу, а й інших цивільно-правових угод. Серед таких угод у цьому законі названі договори міни, дарування, а також правочин успад­кування. При цьому перелік цивільно-правових угод, відпо­відно до яких може набуватися право власності на землю, не є вичерпним. Укладення таких угод здійснюється відпо­відно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог ЗК України. У разі укладення договору міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку. Мі­на земельних ділянок передбачає проведення їх грошової та експертної оцінки з метою визначення їх вартості відповідно до Методик оцінки, що затверджені Кабінетом Міністрів України. За погодженням сторін можлива грошова доплата за земельну ділянку більшої вартості, що обмінюється на земельну ділянку меншої вартості. У разі укладення догово­ру міни зміна цільового призначення земельної ділянки від­бувається у порядку, передбаченому статтями 18—21 ЗК України. До договору міни (бартеру) застосовуються прави­ла про договори купівлі-продажу або інші договори, елемен­ти яких містяться в договорі міни (бартеру), якщо це не су­перечить суті відносин сторін. Договір міни підлягає нота­ріальному посвідченню.

Серед підстав набуття права власності на земельні ділян­ки Земельний кодекс називає також договір дарування, від­повідно до якого одна сторона (дарувальник) передає або зо­бов'язується передати у майбутньому іншій стороні (обдаро­ваному) безоплатно земельну ділянку у власність. Сторонами у договорі дарування можуть бути громадяни України та юридичні особи України, держава Україна, Автономна Рес­публіка Крим, територіальні громади. Договір дарування зе­мельної ділянки укладається письмово і посвідчується нота­ріусом. Право власності обдарованого на одержану земельну ділянку виникає з моменту одержання Державного акта на право власності на землю та реєстрації права власності у встановленому порядку.

Право власності на земельні ділянки виникає також у по­рядку спадкування. Спадкування визначається у Цивільно­му кодексі України як перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування земельних ділянок здійснюється за заповітом або за законом. Спадкоємцями за заповітом і за законом можуть бути фізичні особи. Спадкоємцями за запо­вітом можуть бути також юридичні особи, держава та інші особи. Земельний кодекс України не містить заборон щодо спадкування земельних ділянок іноземними громадянами, особами без громадянства та іноземними юридичними осо­бами. Однак у цьому Кодексі є норми щодо заборони офор­млення права власності на успадковані у встановленому ци­вільним законодавством порядку земельні ділянки сільсько­господарського призначення. Відповідно до статей 81 і 82 ЗК України землі сільськогосподарського призначення, отрима­ні у спадщину іноземними юридичними особами, іноземними громадянами та особами без громадянства, підлягають відчуженню протягом одного року.

У практиці роботи більшості установ комерційних банків в Україні серед основних способів забезпечення зобов'язань, поряд з гарантією, поручительством, страхуванням, неус­тойкою, найпоширенішим і ефективним є застава, якою оформляється майже 80% кредитних договорів1.

Поняття застави та іпотеки, а також основні принципи застави як способу забезпечення зобов'язань, порядок здій­снення застави визначені у Цивільному кодексі України, За­коні України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р. (з наступними змінами та доповненнями)2, Законі України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р.3 та в інших підзаконних нормативних актах.

Заставою визнається такий спосіб забезпечення зо­бов'язань, за яким кредитор (заставодержатель) має пра­во у разі невиконання боржником (заставодавцем) забез­печеного заставою зобов'язання одержати задоволення вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.

Згідно із Законом України «Про іпотеку», іпотека — це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні іпотекодавця, внаслідок якого іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою основного зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок переданого в іпотеку не­рухомого майна переважно перед іншими кредиторами цьо­го боржника, якщо інше не встановлено цим Законом. Під не­рухомим майном (нерухомістю) у Законі розуміються земель­ні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділян­ці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможли­вим без знецінення та зміни їх призначення.

Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане з зем­лею, — будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухо­мого. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

На відміну від Земельного кодексу України 1992 р., у ново­му ЗК України право іпотеки земельних ділянок значно роз­ширене не лише за об'єктним, а й за суб'єктним складом.

Відповідно до ст. 133 ЗК України у заставу можуть переда­ватись земельні ділянки, які належать громадянам та юри­дичним особам на праві власності. Земельна ділянка, що пе­ребуває у спільній власності, може бути передана у заставу за згодою усіх співвласників.

Передача в заставу частини земельної ділянки здійсню­ється після виділення її у натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки, які від­повідають вимогам, установленим законами України.

Угоди, які укладаються щодо земельних ділянок у процесі приватизації земель державної і комунальної власності, а та­кож на вторинному ринку землі, за своїм змістом і формою мають відповідати вимогам, закріпленим у чинному ЗК Укра­їни, а також нормам цивільного законодавства.

Стаття 132 ЗК України передбачає обов'язкове додержан­ня письмової нотаріальної форми угод про перехід права власності на земельні ділянки.

Зміст угод про перехід права власності на землю залежить від правового режиму земельної ділянки, способу відчуження земельної ділянки та виду цивільно-правової угоди. У ст. 132 ЗК України закріплено істотні умови, що мають бути внесені до змісту всіх угод про передачу права власності на земельні ділянки. Водночас сторони, керуючись п. 2 ст. 131 ЗК Украї­ни, мають право вносити до змісту угод додаткові умови, що є характерними для того чи іншого виду цивільно-правових угод про передачу права власності на земельні ділянки.

У договорі купівлі-продажу земельної ділянки вказуються такі істотні умови, як предмет договору, дані про місце розта­шування, площу, функціональне призначення; обтяження та обмеження щодо використання земельної ділянки, ціна про­дажу, умови оплати, порядок розрахунків, права та обов'язки сторін, а також інші умови, які визначаються за погоджен­ням між продавцем і покупцем.

Відповідно до чинного законодавства України укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути підписаний сторонами та підлягає нотаріальному посвідченню з оп­латою державного мита.

Укладений і нотаріально посвідчений договір купівлі-про­дажу земельної ділянки разом з рішенням продавця є підста­вою для відведення земельної ділянки у натурі і легалізації права власності покупця на земельну ділянку.

Предметом угод про передачу права власності на земельні ділянки є конкретні, індивідуально-визначені на місцевості земельні ділянки відповідної площі та правового режиму. Як­що земельна ділянка має обтяження чи обмеження щодо її використання за цільовим призначенням, у договорі мають бути зазначені зміст цих обтяжень та обмежень, а також під­стави їх встановлення (застава, сервітути, оренда). В угодах купівлі-продажу, міни (бартеру) має бути вказана договірна ціна земельної ділянки у національній грошовій одиниці — гривні. Коли стороною виступає іноземна держава чи інозем­на юридична особа, договірна ціна може вказуватися в іно­земній валюті. Зміст угод про перехід права власності на зе­мельні ділянки включає також зобов'язання сторін щодо про­ведення розрахунків, передачі земельних ділянок від однієї особи до іншої, додержання наявних обмежень і обтяжень щодо предмета угоди, виконання заходів з охорони і раціо­нального використання земельних ділянок тощо.