ГЛАВА 13 ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ РИНКОВОГО ОБІГУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК PDF Печать
Аграрное право - М.В. Шульга Земельне право України


§ 1. Юридична природа ринкового обігу земельних ділянок

Здійснення земельної реформи змінює суть і характер зе­мельних правовідносин, веде до появи нових інститутів зе­мельного права, серед яких можна назвати інститут правово­го регулювання ринку землі.

З правової точки зору ринок земель — це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що ви­никають у процесі здійснення органами державної влади та місцевого самоврядування прав власника на землю від імені Українського народу, а також реалізації фізичними і юридич­ними особами, державою і територіальними громадами га­рантованого Конституцією України суб'єктивного права власності та інших прав на земельні ділянки, формування і функціонування інфраструктури ринку землі, державного і самоврядного регулювання ринку землі на національному, регіональному та місцевому рівнях, забезпечення захисту прав учасників ринку землі.

Об'єктом таких правовідносин є земельні ділянки, які не заборонені законом для вільного відчуження від однієї особи до іншої. Суб'єктом ринкових земельних правовідносин вис­тупають фізичні і юридичні особи, органи державної влади та місцевого самоврядування, які можуть бути учасниками цивільно-правових відносин. Зміст цих правовідносин ста­новлять права та обов'язки всіх учасників ринкових земель­них відносин.

Відповідно до Указу Президента України «Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001—2005 роки»

від ЗО травня 2001 р. одним з принципів формування земель­них відносин у найближчі п'ять років є включення землі у ринковий обіг. При цьому у чинному законодавстві України, яке присвячене регулюванню ринкових земельних відно­син1, не розкривається юридична сутність поняття «обіг зе­мельних ділянок».

Щоб розкрити правову природу цього поняття, необхід­но виходити з того, що об'єктом ринкових земельних пра­вовідносин є земельна ділянка з характерними для неї фі­зичними та юридичними ознаками (нерухомість, обмеже­ність у просторі, неможливість переміщення з одного місця на інше, правовий титул, права та обов'язки особи). З ура­хуванням фізичних ознак земельні ділянки як об'єкт суб'єктивного права фізично не можуть передаватись з рук у руки від однієї особи до іншої. Тому вживання словосполу­чення «обіг земельних ділянок» характеризує економічний аспект ринку землі.

У юридичному значенні це поняття слід розглядати через призму врегульованих нормами чинного законодавства суспільних відносин, що виникають між особами з приводу набуття і реалізації права власності та інших речових прав на земельні ділянки, права оренди земельних ділянок. Тому обіг земельних ділянок має означати перехід прав на земель­ну ділянку від однієї особи до іншої. При цьому підстави, спо­соби, правові форми і порядок передачі прав на земельні ді­лянки мають визначатися у чинному законодавстві. Так, чинним ЗК України встановлено, що перехід прав на земель­ну ділянку може здійснюватись відповідно до закону шляхом прийняття адміністративного рішення, укладення цивільно-правової угоди, рішення суду.

З урахуванням викладеного обіг земельних ділянок (пере­хід прав на земельні ділянки) — це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають між відповідними суб'єктами у процесі переходу прав на зе­мельні ділянки з підстав і в порядку, передбаченому законом, договором, рішенням суду.

До правових засад обігу земельних ділянок слід віднести: а) рівність суб'єктів права власності і господарювання пе­ред законом; б) законність; в) гарантованість і непоруш­ність права власності на землю; г) додержання цільового призначення земельних ділянок; ґ) врахування сервітутів та інших існуючих обмежень на земельні ділянки; д) обов'язковість відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) у передбачених законом випадках; є) обов'язко­вість проведення експертної грошової оцінки земельних ді­лянок при укладенні цивільно-правових угод; є) обов'язко­вість нотаріальної форми цивільно-правових угод із земель­ними ділянками; ж) обов'язковість державної реєстрації прав на земельні ділянки.

 

§ 2. Інституційно-функціональне забезпечення ринкового обігу прав на земельні ділянки

Реалізацію державної політики у сфері регулювання зе­мельних відносин та забезпечення обігу земельних ділянок здійснюють органи законодавчої, виконавчої, судової влади, а також органи місцевого самоврядування. Основні повнова­ження Верховної Ради України, Кабінету Міністрів України, центральних органів виконавчої влади, Верховної Ради АР Крим, Ради міністрів АР Крим, обласних державних адмініс­трацій, Київської та Севастопольської міських рад, а також сільських, селищних, міських рад у цій сфері закріплені у ЗК України та інших законодавчих актах.

Державне регулювання обігу земельних ділянок передба­чає виконання зазначеними органами державної влади та місцевого самоврядування комплексу організаційно-право­вих, фінансових, економічних, кадрових, інформаційних, на­уково-технічних та інших заходів, спрямованих на забезпе­чення вільного доступу до земельних ділянок усіх заінтересо­ваних осіб, безперешкодного набуття прав на земельні ділян­ки, створення необхідної інфраструктури, забезпечення пра­вового захисту не лише суб'єктів права на землю, а й усіх учасників ринку землі.

Зокрема, органи державної влади та місцевого самовря­дування мають виконувати завдання щодо розробки та вдосконалення прозорого порядку відчуження земельних ділянок, надання фізичним і юридичним особам можливос­ті вибору різних дозволених видів функціонального вико­ристання земельних ділянок, розробки механізмів набуття прав на земельні ділянки на конкурентних засадах. Крім того, ці органи зобов'язані формувати необхідну інфрас­труктуру ринку землі, забезпечувати її функціонування, створювати умови для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості і законності операцій із земельними ділянками. У цьому зв'язку неабияке значення для належного функціо­нування обігу земельних ділянок мають організація земель­них бірж, земельних банків та інших фінансово-кредитних установ, створення дієвої і доступної для кожного держав­ної реєстраційної системи прав на землю. Відповідно до ви­мог чинного земельного законодавства України перехід прав на земельні ділянки потребує обов'язкового проведен­ня їх експертної грошової оцінки юридичними і фізичними особами, які одержали Сертифікат оцінювача і мають пра­во проводити таку оцінку згідно із Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну ді­яльність» та Законом "Про оцінку земель" від 11.12.03 р.

Відповідно до ст. 14 Конституції України громадяни, юри­дичні особи і держава набувають і реалізують право власнос­ті на землю виключно відповідно до закону. Виходячи з цьо­го, лише Верховна Рада України у законі визначає земельні ділянки, що можуть перебувати у вільному обігу без будь-яких законодавчих чи інших заборон, встановлювати обме­жений обіг земельних ділянок для окремих категорій земель та окремих суб'єктів, визначати землі, що не можуть перебу­вати у цивільно-правовому обігу, або встановлювати морато­рій на відчуження чи інший спосіб передачі земельних діля­нок від однієї особи до іншої на певний термін.