§ 3. Купля-продажа земельных участков Печать
Аграрное право - Земля. Справочник собственника и арендатора.

 

В случае если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2005 г. N 7659/05 (извлечение).

ООО "Молния" (далее - общество "Молния") обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к администрации города Курска, Комитету по земельными ресурсам и землеустройству города Курска, ОАО "Актив" (далее -общество "Актив") о признании недействительными Постановления администрации города Курска от 17 сентября 2003 г. N 1749 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО "Актив" по ул. К. Маркса, 17" и договора купли-продажи указанного земельного участка от 17 сентября 2003 г. N 30-03, заключенного между администрацией и обществом "Актив".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области (правопредшественник - Курское учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и ООО "Омфал" (далее - общество "Омфал").

Решением суда первой инстанции от 5 ноября 2004 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25 января 2005 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлением от 18 апреля 2005 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество "Молния" просит отменить эти судебные акты ввиду их незаконности.

Общество "Омфал" в отзыве на заявление также просит отменить упомянутые судебные акты.

В отзывах на заявление администрация г. Курска и общество "Актив" просят названные судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Постановлением администрации города Курска от 17 сентября 2003 г. N 1749 обществу "Актив" предоставлен в собственность принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок (кадастровый номер 46:29:1:02:154:0013) площадью 3145 кв. м, находящийся по адресу: г. Курск, ул. К. Маркса, д. 17, для производственно-хозяйственной деятельности.

Между администрацией города Курска (продавцом) и обществом "Актив" (покупателем) заключен договор от 17 сентября 2003 г. N 30-03 купли-продажи указанного земельного участка.

На спорном земельном участке находится пятиэтажное нежилое здание площадью 5746,9 кв. м с техническим этажом площадью 218,4 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за обществом "Актив".

Однако согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Курской области от 3 ноября 1997 по другому делу (N A35-48/10) за товариществом  с  ограниченной ответственностью "Молния" (правопредшественником истца) признано право собственности на нежилое помещение площадью 415,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Курск, ул. К. Маркса, д. 17. Доля ТОО "Молния" в общей собственности на объект недвижимости составляет 34/472.

При таких обстоятельствах ссылка судов на то, что истец не представил доказательств наличия у него права собственности на помещение, расположенное по упомянутому адресу, не может быть признана обоснованной и законной.

Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Между тем постановлением администрации г. Курска земельный участок площадью 3145 кв. м, находящийся по указанному адресу, предоставлен в собственность за плату только одному из собственников помещений - обществу "Актив", с которым в последующем заключен договор купли-продажи земли.

При таких обстоятельствах выкуп обществом "Актив" земельного участка является незаконным.

Требования общества "Молния" о признании недействительными оспариваемых постановления администрации города Курска и договора купли-продажи земельного участка признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При названных обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ оспариваемые судебные акты подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, пунктом 3 части 1 ст. 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:

решение суда первой инстанции от 5 ноября 2004 г., Постановление суда апелляционной инстанции от 25 января 2005 г. по делу N А35-2325/04-С4 Арбитражного суда Курской области и Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 апреля 2005 г. по тому же делу отменить.

Постановление администрации города Курска от 17 сентября 2003 г. N 1749 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО "Актив" по ул. К. Маркса, 17" и договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 46:29:1:02:154:0013) от 17 сентября 2003 г. N 30-03, заключенный между администрацией города Курска и открытым акционерным обществом "Актив", признать недействительными.

Иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка удовлетворен в отношении площади участка, занятой электроподстанцией и необходимой для ее использования, поскольку действие исключительного права правопредшественника истца на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи.

Постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2005 г. N 15524/04 (извлечение).

ООО "СТП" (далее - общество "СТП") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Иркутской области (далее - комитет) и предпринимателю Шульгину В.Г. (далее - предприниматель) о признании недействительным заключенного между комитетом и предпринимателем договора от 20 декабря 2002 г. N 10 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, общей площадью 14420 кв. м (кадастровый номер 38:36:000020:0399).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения", Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Иркутска, Бюро технической инвентаризации администрации г. Иркутска.

Решением суда первой инстанции от 19 апреля 2004 г. в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 7 июля 2004 г. решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа Постановлением от 27 сентября 2004 г. названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество "СТП" просит отменить указанные судебные акты ввиду их незаконности.

В отзыве на заявление предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

ООО "Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения" в отзыве на заявление просит отменить названные судебные акты, поскольку они нарушают действующее законодательство.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене с принятием в отмененной части нового решения, в остальной части -оставлению без изменения по следующим основаниям.

Исковое требование общества "СТП" мотивировано тем, что оно, будучи собственником объекта недвижимого имущества, лишено предусмотренного законом права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, на котором это имущество расположено, необходимого для использования указанного объекта, ввиду заключения упомянутого договора купли-продажи участка комитетом и предпринимателем.

Отказав в удовлетворении иска, суды сочли, что при продаже здания электроподстанции N 5 к новому собственнику могло перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости.

Между тем такой вывод судов основан на неправильном применении действующего законодательства.

Данный спор возник в отношении земельного участка, являющегося частью земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования Иркутскому заводу тяжелого машиностроения.

Между закрытым акционерным обществом "Торгово-промышленная компания "ВСКБ" (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен договор от 15 сентября 1998 г. N 424/0115 купли-продажи недвижимого имущества - нежилого одноэтажного кирпичного производственного здания с административным трехэтажным пристроем (механосборочного цеха N 3) общей площадью 9433,3 кв. м, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1. Принадлежность данного объекта недвижимости предпринимателю подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18 января 1999 г.

Постановлением мэра г. Иркутска от 21 декабря 2000 г. N 031-06-1614/0 у открытого акционерного общества "Иркутский завод тяжелого машиностроения" (правопреемника Иркутского завода тяжелого машиностроения) была изъята часть земельного участка площадью 14420 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, и предоставлена предпринимателю в постоянное (бессрочное) пользование в целях эксплуатации существующего торгового центра.

Впоследствии распоряжением комитета от 16 декабря 2002 г. N 21/п указанный земельный участок (кадастровый номер 38:36:000020:0399) предоставлен предпринимателю в собственность.

Затем между предпринимателем и комитетом заключен договор от 20 декабря 2002 г. N 10 купли-продажи того же земельного участка.

На приобретенном предпринимателем земельном участке кроме принадлежащего ему здания механосборочного цеха N 3 располагается также здание электроподстанции N 5.

Этот объект недвижимости (литер А46), расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, квартал 4-107, общей площадью 138,5 кв. м по договору купли-продажи от 5 ноября 2001 г. N 28 был приобретен в собственность обществом "Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения" у общества "Иркутский завод тяжелого машиностроения".

Затем обществом "Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения" указанное здание передано в качестве взноса в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица - общества с ограниченной ответственностью "Завод тяжелого машиностроения".

По договору купли-продажи от 16 сентября 2003 г. N 3/03-ЭЭ общество "Завод тяжелого машиностроения" передало, а общество "СТП" приобрело в собственность здание электроподстанции N 5 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 2 октября 2003 г. N 38-АБ 215785).

Здание электроподстанции N 5 расположено на земельном участке, приобретенном предпринимателем на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2002 г. N 10.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11).