§ 3. Купля-продажа земельных участков - Страница 2
Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса.
При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.
На момент заключения договора от 20 декабря 2002 г. N 10 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю и обществу "Завод тяжелого машиностроения" (правопредшественнику общества "СТП"), которое сохранило исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования электроподстанции N 5.
Вывод судов о том, что при продаже здания электроподстанции N 5 к покупателю перешло только право пользования спорным земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника общества "СТП" на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка от 20 декабря 2002 г. N 10.
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 20 декабря 2002 г. N 10 является недействительным в отношении той части участка, на которой находится здание электроподстанции N 5 и которая необходима для ее использования.
При названных обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене как нарушающие в отменяемой части единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 3 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:
решение суда первой инстанции от 19 апреля 2004 г., Постановление суда апелляционной инстанции от 7 июля 2004 г. Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-4030/04-48 и Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 сентября 2004 г. по тому же делу в части отказа в признании недействительным договора от 20 декабря 2002 г. N 10 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области и предпринимателем Шульгиным В. Г., в отношении площади данного участка, занятой электроподстанцией N 5 и необходимой для ее использования, отменить.
В отмененной части принять новое решение - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20 декабря 2002 г. N 10 в отношении площади участка, занятой электроподстанцией N 5 и необходимой для ее использования.
В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.
Дело по иску о признании незаконным отказа в предоставлении индивидуальному предпринимателю в собственность земельного участка, на котором расположено здание, и понуждении заключить договор купли-продажи участка направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела и нарушением норм процессуального права.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19 апреля 2005 г. N 322/05 (извлечение).
Индивидуальный предприниматель Петрова З.К. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к администрации Батыревского района Чувашской Республики - Чувашии (далее -районная администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении ей в собственность земельного участка (кадастровый номер 21:08:240211:0071) площадью 74 кв. м, находящегося по адресу: Чувашия, Батыревский р-н, с. Батырево, ул. Дружбы, д. За, на котором расположено здание кафетерия "Пегас", и понуждении ответчика заключить с истцом договор купли-продажи указанного участка.
Исковые требования мотивированы следующим: предприниматель является собственником здания кафетерия "Пегас", на земельный участок под которым между ней и районной администрацией заключен договор аренды от 8 мая 2003 г., поэтому на основании ст. ст. 29, 36 Земельного кодекса РФ и ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" она имеет право на приобретение данного участка в собственность.
Решением суда первой инстанции от 7 июля 2004 г. в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования и в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ приватизации не подлежит.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 20 августа 2004 г. решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Постановлением от 12 ноября 2004 г. названные судебные акты отменил и исковые требования удовлетворил, посчитав, что спорный земельный участок относится к землям поселений, а не землям общего пользования, и препятствий для его приватизации не имеется. Кроме того, суд принял поступившее в заседание заявление ответчика о признании иска.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции районная администрация просит его отменить, поскольку исковые требования не признавала, дополнение к отзыву на кассационную жалобу по факсимильной связи не направляла, по факту фальсификации указанного документа материалы переданы в прокуратуру Чувашской Республики - Чувашии, спорный земельный участок относится к землям общего пользования, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, и в соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ приватизация такого участка запрещена.
В отзыве на заявление предприниматель просит оставить оспариваемый судебный акт в силе как принятый в соответствии с действующим законодательством.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что решение суда первой и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Районная администрация письмом от 13 мая 2004 г. N 266 отказала предпринимателю в предоставлении в собственность земельного участка площадью 74 кв. м, занимаемого зданием кафетерия "Пегас", так как данный участок предоставлен ей в аренду за счет общественных земель (улиц, площадей района) и в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ приватизации не подлежит.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Предприниматель является собственником здания кафетерия "Пегас", расположенного по указанному адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 июня 2003 г. серии 21 АЖ N 007906.
Для строительства этого здания Постановлением главы районной администрации от 20 ноября 1996 г. N 528 предпринимателю был выделен за счет общественных дворов, улиц и площадей Батыревской сельской администрации земельный участок. Данным Постановлением предусматривалась его передача предпринимателю на праве аренды сроком на 5 лет.
Впоследствии, 8 мая 2003 г., между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования, посчитав, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования, так как расположен на территории автовокзала и выделялся под строительство за счет общественных дворов, улиц и площадей района. Однако в принятых этими судебными инстанциями решении и постановлении отсутствуют ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие правовой режим спорного объекта как относящегося к землям общего пользования и запрещенного к приватизации.
Суд кассационной инстанции без достаточных оснований переоценил выводы судов первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на признание ответчиком иска.
Согласно ч. 3 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.
Однако Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в нарушение ч. ч. 2, 3 и 6 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве доказательства признания ответчиком иска принял в судебном заседании поступившее по факсимильной связи дополнение к отзыву на кассационную жалобу от 12 ноября 2004 г. N 673. Подлинного же документа в материалах дела нет, ответчик в судебном заседании не присутствовал; районная администрация факты направления дополнения к отзыву на кассационную жалобу в арбитражный суд и признания иска отрицает.
При таких обстоятельствах решение суда первой, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций на основании п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отмене как нарушающие единообразие в применении норм права.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:
решение суда первой инстанции от 7 июля 2004 г., Постановление суда апелляционной инстанции от 20 августа 2004 г. по делу N А79-4070/04-СК1-3824 Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 ноября 2004 г. по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии.
Дело по иску о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.
Постановление Президиума ВАС РФ от 12 апреля 2005 г. N 9940/04 (извлечение).
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Стройтехвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Прокопьевска (далее - комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв. м (кадастровый номер 42:32:01:03:013:0005), расположенного по адресу: Кемеровская обл., г. Прокопьевск, Рудничный район, проспект Строителей, район 10-го микрорайона.
Решением суда первой инстанции от 6 октября 2003 г. (судебный акт в полном объеме изготовлен 13 октября 2003 г.) в удовлетворении искового требования отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 29 января 2004 г. решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа Постановлением от 13 мая 2004 г. оставил указанные судебные акты в силе.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело -направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как установлено судом, общество является собственником объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи от 20 июля 1999 г. N 4, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Кан-Маркет Лтд". Право собственности на объект недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20 июля 2001 г. N 42АА264226.
В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ общество 27 декабря 2002 г. обратилось к комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Однако комитет не подготовил и не направил обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка, а 25 февраля 2003 г. сообщил о невозможности приватизации данного участка в связи с отсутствием разграничения государственной собственности на землю и положения о порядке приобретения и прекращения прав на земельные участки на территории г. Прокопьевска.
Общество 18 апреля 2003 г. направило комитету свой проект договора купли-продажи земельного участка и, не получив ответа, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, сослался на отсутствие доказательств приватизации обществом объекта недвижимости.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, согласившись с выводом суда первой инстанции, указали также, что законодательство предоставляет собственнику земли (в рассматриваемом споре - администрации г. Прокопьевска в лице комитета) право выбора вида землепользования (в собственность или в аренду) при передаче земельного участка владельцу расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, суды сослались на наличие действующего договора аренды спорного земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком.
Однако эти выводы судебных инстанций не основаны на нормах действующего законодательства.
Вывод о том, что право на выкуп земельного участка имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, полученных в процессе приватизации, не основан на положениях ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 28 и 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии же с указанными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.
Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 г., также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса. Если договор аренды земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то, поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса.
Между тем суды не установили, когда у истца возникло право аренды спорного земельного участка и реализовано ли в связи с этим его исключительное право на приватизацию либо аренду земельного участка на основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Представленный истцом проект договора купли-продажи земельного участка предметом судебной оценки по существу условий договора не был. Вопрос о наличии или отсутствии препятствий для продажи земельного участка также не выяснен.
Поскольку оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, они подлежат отмене на основании п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:
решение суда первой инстанции от 6 октября 2003 г. (судебный акт в полном объеме изготовлен 13 октября 2003 г.), Постановление суда апелляционной инстанции от 29 января 2004 г. Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-8498/2003-1 и Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 мая 2004 г. по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Кемеровской области.