4.5. Иные вещные права на землю Печать
Аграрное право - А.Г. Нецветаев Земельное право


Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в зе­мельном праве - одна из правовых форм реализации отноше­ний земельной собственности. Их обладателю они предостав­ляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок и господство над ним.

Право собственности на землю является главенствую­щим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжения землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других видов вещных прав на землю, которые получили широкое распро­странение в современном российском законодательстве, осо­бенно с принятием в 1994 году Гражданского кодекса РФ. К ним относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком; право ограниченного пользова­ния земельным участком (сервитут).

Вещные права, как и право собственности, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно оп­ределенный на местности и имеющий соответствующий када­стровый номер или статус.

Рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

 

Право постоянного (бессрочного) пользования зе­мельным участком

Данное право закреплено в ст. 20 ЗК РФ, а также рассматри­вается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216,264, 268). Необходимо сразу отметить, что выявляются существенные отли­чия в регулировании реализации права постоянного (бессрочно­го) пользования земельным участком, предусмотренные земель­ным и гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Россий­ской Федерации», с момента вступления в силу ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки пре­доставляются только государственным и муниципальным уч­реждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления, т.е. ограниченному кругу лиц. В то же время, со­гласно п. 1 ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государст­венной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения го­сударственного или муниципального органа, уполномочен­ного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Статья 20 (п. 2) ЗК РФ гласит, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предостав­ляются. Однако это право сохраняется за ними в случае его приобретения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, причем граждане могут приобрести такие участки в собствен­ность. При этом каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его по­стоянном (бессрочном) пользовании земельный участок без взимания с него дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», прива­тизация земельных участков в этих случаях устанавливается по решению Правительства РФ и определен принцип уста­новления ее размеров.

В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административно-правовой акт - решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридиче­ским лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для строительства предоставляются государственным и муници­пальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если помеще­ния в здании, расположенном на неделимом земельном уча­стке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования зе­мельным участком для осуществления своих прав на закреп­ленные за ними помещения.

Статья 20 (п. 4) ЗК РФ содержит норму, устанавливающую, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В то же вре­мя, ст. 270 ГК РФ предоставляет пользователю земельного участка право распоряжаться им. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Согласно ст. 3 (п. 6) Федерального закона «О введении в дей­ствие Земельного кодекса Российской Федерации», не допускает­ся внесение права постоянного (бессрочного) пользования зе­мельными участками в уставные (складочные) капиталы коммер­ческих организаций. Юридические лица, за исключением ука­занных в пункте 1 ст. 20 ЗК РФ, должны переоформить право по­стоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования закреплен в ст. 45 ЗК РФ. Выделя­ют два вида оснований прекращения этого права. Так, воз­можно прекращение права постоянного (бессрочного) пользо­вания по волеизъявлению его обладателя в форме отказа от права на земельный участок. Условия и порядок отказа от права на земельный участок закреплены в ст. 53 ЗК РФ. Вторая группа оснований связана с принудительным прекращением права постоянного (бессрочного) пользования земельным уча­стком, причем решение о прекращении прав на земельный участок в принудительном порядке может быть принято только в судебном порядке.

В качестве таких оснований ст. 45 ЗК РФ предусматрива­ет следующие случаи:

  • использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
  • использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сель­скохозяйственных земель или значительному ухудше­нию экологической обстановки;
  • неустранение совершенных умышленно следующих зе­мельных правонарушений:
  1. отравление, загрязнение, порча или уничтожение пло­дородного слоя почвы вследствие нарушения правил об­ращения с удобрениями, регуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, исполь­зовании, транспортировке, повлекшие за собой причи­нение вреда здоровью человека или окружающей среде;
  2. нарушение установленного соответствующими нормами ст. 15-100 ЗК РФ режима использования земель особо ох­раняемых   природных   территорий,   земель   природо­охранного, рекреационного назначения, земель истори­ко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
  3. систематическое невыполнение обязательных мероприя­тий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
  4. систематическая неуплата земельного налога;
  5. неиспользование в случаях,  предусмотренных граждан­ским законодательством, земельного участка, предназна­ченного для сельскохозяйственного производства либо жи­лищного или иного строительства, в указанных целях в те­чение трех лет, если более длительный срок не установленфедеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован поназначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных об­стоятельств, исключающих такое использование;
  6. изъятие земельного участка для государственных илимуниципальных нужд в соответствии с правилами ст. 55 ЗК РФ;
  7. реквизиция земельного участка в соответствии с прави­лами, предусмотренными ст. 51 ЗК РФ.

Принудительное прекращение права постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком (так же как и пра­ва пожизненного наследуемого владения земельным участ­ком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком) осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после на­ложения административного взыскания в виде штрафа (п. 2 ст. 54 ЗК РФ). Одновременно с наложением административно­го взыскания уполномоченным исполнительным органом го­сударственной  власти по  осуществлению  государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земель­ного законодательства, выносится предупреждение о допу­щенных земельных правонарушениях с последующим уве­домлением органа, предусмотренного статьей 29 ЗК РФ и предоставившего земельный участок.

Указанное предупреждение должно содержать:

  1. указание на допущенное земельное правонарушение;
  2. срок,  в течение  которого  земельное правонарушениедолжно быть устранено;
  3. указание на возможное принудительное прекращениеправа на земельный участок в случае неустранения зе­мельного правонарушения;
  4. разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры прину­дительного прекращения прав на земельный участок;
  5. иные необходимые условия.

Форма предупреждения устанавливается Правительст­вом Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении зе­мельных правонарушений в установленный срок исполнитель­ный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный уча­сток ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправле­ния, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, который направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельным участком соответствующий исполнительный ор­ган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекраще­ния права на земельный участок с приложением акта в орган го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует помнить, что прекращение права на зе­мельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вре­да (п. 6 ст. 54 ЗК РФ).

Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставленное землепользователям до вступ­ления в силу нового Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования соответствует аналогичному ти­тулу, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ, при условии соблюде­ния требований п. 1 указанной статьи. Кроме того, в соответ­ствии с п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования зе­мельным участка переходит в порядке правопреемства.