Конфискация земельного участка

Конфискация земельного участка как основание пре­кращения права частной собственности предусмотрена ст. 50 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления.

Конфискация представляет собой принудительное без­возмездное изъятие имущества у собственника за совершен­ное им преступление или иное правонарушение. Основания применения конфискации закреплены в законе, причем кон­фискация осуществляется исключительно в судебном порядке (п. 1 ст. 243 ГК РФ). В то же время, в законодательстве РФ пре­дусмотрены ограничения применения данной меры наказа­ния. Не подлежит конфискации имущество, необходимое осужденному или лицам, находящимся на его иждивении, со­гласно перечню, предусмотренному уголовно-исполнитель­ным законодательством. Согласно приложению № 1 «Пере­чень имущества, не подлежащего конфискации по приговору суда» к Уголовно-исполнительному кодексу РФ 1997 года, конфискации не подлежат предметы, принадлежащие осуж­денному на праве частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности: земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйст­венные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения сельского или подсобного хозяйства (п. 2).

Земельный участок может быть конфискован и в случаях совершения некоторых гражданских правонарушений. Так, ст. 169 ГК РФ предусматривает возможность безвозмездного изъятия имущества в доход государства в виде санкции за умышленное совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

 

Реквизиция земельного участка

Общие положения и порядок реквизиции земельного участка регулируется ст. 51 3емельного кодекса РФ, ст. 242 Гражданского кодекса РФ. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и го­сударства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земель­ного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции. Отмечается, что реквизицией не является изъятие земельных участков, в том числе путем вы­купа, для государственных или муниципальных нужд.

В случае невозможности возврата реквизированного зе­мельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предос­тавляется равноценный земельный участок. Отметим, что оцен­ка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного уча­стка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или вре­менным ограничением его прав, может быть оспорена собствен­ником земельного участка в судебном порядке.

Собственник, у которого реквизирован земельный уча­сток, вправе при прекращении действия обстоятельств, в свя­зи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном поряд­ке (п. 4 ст. 51 ЗК РФ). В случае наступления вышеуказанных обстоятельств, при отсутствии необходимости реквизиции зе­мельного участка, он может быть временно, на период дейст­вия этих обстоятельств, занят для использования, с возмеще­нием собственнику земельного участка убытков, причинен­ных в связи с временным ограничением его прав.

 

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника

В соответствии со ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества пу­тем обращения взыскания на него по обязательствам собст­венника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Эта норма применима и к случаям, когда в качест­ве такого имущества выступает земельный участок. Изъятие земельного участка по решению суда, вступившего в закон­ную силу, производится на основании выдаваемых судом ис­полнительных документов. Статьи 46-56 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производст­ве» определяют порядок обращения взыскания на имущество должника. Право собственности на имущество, на которое об­ращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

 

Право общей собственности на земельные участки

Граждане и юридические лица могут иметь земельные участки не только на праве индивидуальной, но и общей соб­ственности. Общая собственность на землю является одним из видов частной собственности и для нее характерна множест­венность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности, или сособственниками. Общая собственность возникает прежде всего на имущество, которое не может быть разделено без изменения ее назначе­ния, т.е. на неделимое имущество.

Общие положения, определяющие содержание и правовой режим общей собственности содержатся в главе 16 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Выделяют общую долевую (с опре­деленной долей каждого собственника) и общую совместную (без определения таких долей) собственность. Специальные нормы, регулирующие отношения по поводу оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, содержатся также в Феде­ральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного на­значения» (ст.ст. 12-18).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образо­вание совместной собственности на это имущество. Пункт 5 ст. 244 ГК РФ предусматривает, что по соглашению участни­ков общей совместной собственности, а при недостижении такого согласия - по решению суда, на общее имущество мо­жет быть установлена долевая собственность этих лиц.

Владение и пользование земельным участком, находящим­ся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - если сособствен-ники претендуют на использование одной и той же части зе­мельного участка и т.п. - в порядке, установленном судом. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части земельного участка, соразмерной его доле (ст. 247 ГК РФ).

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования об­щего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущест­ва, если иное не предусмотрено соглашением участников доле­вой собственности, поступают в собственность того из участни­ков, который их произвел (ст. 245 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы от использования имущест­ва, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками до­левой собственности соразмерно их долям. Иное может быть предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). На­пример, участники общей долевой собственности могут дого­вориться о том, что каждый из них имеет право на ту часть урожая, которую каждый из них вырастил на своей части.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в доле­вой собственности (уплата земельного налога, издержки по со­держанию земельного участка) несет каждый участник долевой собственности соразмерно со своей долей (ст. 249 ГК РФ).

Распоряжение земельным участком, находящимся в об­щей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В то же время, распоряжение свой долей каждый участник осуществляет по своему усмотрению: может ее продать, подарить, завещать и т.п.

При возмездном отчуждении доли в общей собственности необходимо обеспечить соблюдение преимущественного права иных участников общей собственности на покупку продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных ус­ловиях (ст. 246 ГК РФ). В случае нарушения преимущественного права покупки, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке пере­вода на него прав и обязанностей покупателя.

Делимый земельный участок, находящийся в долевой собственности, может быть разделен между всеми сособственни-ками, если они желают стать собственниками отдельных земель­ных участков. Такой раздел осуществляется по соглашению сто­рон либо в судебном порядке и влечет прекращение общей до­левой собственности на земельный участок и возникновение права собственности на вновь образованные земельные участки (ст. 252 ГК РФ). Если выдел доли в натуре не допускается зако­ном или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собст­венник имеет право на выплату ему стоимости его доли други­ми участниками долевой собственности.

Кроме того, каждый участник вправе требовать выдела в натуре своей доли из земельного участка, находящегося в об­щей собственности. В случае, если выделяемый в натуре зе­мельный участок несоразмерен доле участника в праве общей собственности, то ему должна быть выплачена соответствую­щая денежная сумма или иная компенсация. Кроме того, воз­можна ситуация, когда вместо выдела доли в натуре участни­ку долевой собственности с его согласия может быть выплаче­на остальными собственниками компенсация. С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Если находящийся в общей долевой собственности зе­мельный участок не может быть разделен между участниками такой собственности (неделимый земельный участок), то уча­стнику, желающему выделить свою долю в натуре, выплачи­вается стоимость его доли другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности опре­делен ст. 253 ГК РФ, согласно которой участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением ме­жду ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участни­ков совершается сделка по распоряжению имуществом.

Так, порядок владения, пользования и распоряжения зе­мельным участком фермерского хозяйства определяется со­глашением о создании фермерского хозяйства, заключаемым гражданами, изъявившими желание совместно вести такое хо­зяйство. В то же время, распоряжение земельным участком крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется его главой в интересах такого хозяйства.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершен­ная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участ­ников по мотивам отсутствия участника, совершившего сдел­ку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Статья 254 ГК РФ содержит норму, устанавливающую, что раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли ка­ждого из участников в праве на общее имущество. При разделе такого имущества и выделе из него доли, если иное не пре­дусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Например, раздел земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в общем порядке при прекращении такого хозяйства в связи с выходом из него всех его членов. Если же из крестьянского (фермерского) хозяйства выходит один из его членов, то земельный участок разделу не подлежит, а гражданин, вышедший из такого хозяйства, имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве собственности на общее имущество.

Примером общей совместной собственности является предусмотренная ст. 256 ГК РФ общая собственность супру­гов. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. В то же время, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступ­ления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собст­венностью.

 

Защита права собственности

Собственники земельных участков имеют право требо­вать от иных лиц ненарушения их прав на земельный участок, а иные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушаю­щих права собственников земельных участков.

В случаях, когда иные лица не выполняют свою обязан­ность и нарушают право собственника, он вправе использо­вать механизмы защиты принадлежащего ему права, закреп­ленные законодательством. По мнению Е.В. Сырых¹, законо­дательство РФ (прежде всего - глава 20 ГК РФ) предусматри­вает следующие механизмы защиты права собственности на земельный участок:

 

1. истребование имущества из чужого незаконного владения. Ес­ли сосед установил забор таким образом, что занял часть земельного участка, находящегося в собственности дру­гого лица, то такое лицо вправе истребовать часть зе­мельного участка из незаконного владения соседа;
2. истребование имущества от добросовестного приобретателя. Если земельный участок возмездно приобретен у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобрета­тель не знал и не мог знать, то собственник вправе истре­бовать этот земельный участок от приобретателя в слу­чае, когда имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому оно было передано, помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от ли­ца, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. требование об устранении всяких нарушений права собст­венника, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В частности, если на соседнем зе­мельном участке дом построен таким образом, что вода с его крыши попадает на чужой земельный участок и размы­вает почву, собственник этого участка вправе требовать устранения таких нарушений его права собственности;
4. возмещение  государством убытков, причиненных  собст­веннику в результате принятия РФ закона, прекращаю­щего право собственности, в том числе стоимости иму­щества. Данный механизм защиты права собственности на землю распространяется на случаи прекращения пра­ва собственности на земельные участки в связи с их изъя­тием для государственных или муниципальных нужд.

Как уже отмечалось, такое изъятие осуществляется толь­ко после предоставления лицу равноценного земельного участка или возмещения рыночной стоимости изымае­мого земельного участка; возмещения стоимости зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке,  а также возмещения в полном объеме иных убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Документом, удостоверяющим право частной собствен­ности на земельный участок, является свидетельство о госу­дарственной регистрации указанного права, выдаваемого специально уполномоченным государственным органом в по­рядке, установленным Федеральным законом «О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 26 ЗК РФ).