4.2. Право частной собственности на землю - Страница 3 PDF Печать
Аграрное право - А.Г. Нецветаев Земельное право

 

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства или для целей, не связанных со строительством

Порядок предоставления земельных участков, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строи­тельства регулируется статьями 30-32 Земельного кодекса РФ.

Принципиальное значение в регулировании земельных отношений в данной сфере имеет ст. 28 ЗК РФ, согласно кото­рой земельные участки из земель, находящихся в государст­венной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в арен­ду, юридическим лицам - в постоянное (бессрочное) пользо­вание в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, гра­жданам и юридическим лицам - в безвозмездное срочное пользование в определенных ЗК РФ случаях.

Предоставление таких земельных участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за плату, однако может осуществляться и бесплатно в предусмот­ренных законодательством РФ и субъектов РФ случаях.

Не допускается отказ в предоставлении в собствен­ность граждан и юридических лиц земельных участков, на­ходящихся в государственной или муниципальной собст­венности, для строительства, за исключением случаев: изъя­тия земельных участков из оборота; установленного феде­ральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государст­венных или муниципальных нужд.

Не допускается также отказ в предоставлении в собст­венность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным зако­ном разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и ино­странным юридическим лицам земельные участки предостав­ляются в собственность только за плату.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, причем эти работы могут как включать в себя стадию предварительного согласования мест размещения объектов, так и не включать - без предварительного согласо­вания мест размещения объектов.

Необходимо отметить, что с 01.10.2005 года действует ст. 30-1 ЗК РФ, согласно которой земельные участки для жи­лищного строительства из земель, находящихся в государст­венной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласо­вания места размещения объекта.

Пункт 2 ст. 30 ЗК РФ содержит важнейшее положение, согласно которому предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласо­вания мест размещения объектов осуществляется исключи­тельно на торгах (конкурсах, аукционах), общие положения о порядке проведения которых содержатся в статьях 38, 38-1, 38-2 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а определенным категориям юри­дических лиц - в постоянное (бессрочное) пользование. Кроме того, религиозные организации вправе иметь земельные участки для строительства зданий, строений, сооружений рели­гиозного и благотворительного назначения на праве безвоз­мездного срочного пользования на срок строительства этих объектов.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объек­та осуществляется в следующем порядке:

1.    проведение работ по формированию земельного участ­ка, включающего в себя следующие стадии:

  • подготовка проекта границ земельного участка и уста­новление его границ на местности;
  • определение  разрешенного  использования  земельного участка;
  • определение технических условий подключения объек­тов к сетям инженерно-технического обеспечения и пла­ты   за   подключение   объектов   к   сетям   инженерно-технического обеспечения;
  • принятие   решения   о   проведении  торгов   (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
  • публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении зе­мельных участков  без проведения торгов  (конкурсов, аукционов);

 

2.  государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и специальными федеральными законами;

3. проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставле­ние земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражда­нина или юридического лица, заинтересованных в пре­доставлении земельного  участка.   Передача земельных
участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4.   подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

 

  • выбор земельного участка и принятие в порядке, уста­новленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предваритель­ном согласовании места размещения объекта;
  • проведение работ по формированию земельного участка;
  • государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ и специальными федеральными законами;
  • принятие решения о предоставлении земельного участкадля строительства в соответствии с правилами, установ­ленными статьей 32 ЗК РФ.

Решение соответствующего исполнительного органа го­сударственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являет­ся основанием для:

 

  1. государственной регистрации права постоянного  (бес­срочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
  2. заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земель­ный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
  3. заключения договора аренды земельного участка и госу­дарственной регистрации данного договора при переда­че земельного участка в аренду.

Решение или выписка из него о предоставлении земель­ного участка для строительства либо об отказе в его предос­тавлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. В случае отказа в предоставлении земельного уча­стка для строительства соответствующее решение об отказе может быть обжаловано заявителем в суд.

Следует помнить, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градострои­тельной документацией о застройке и правилами землепользова­ния и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйствен­ного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Необходимо также отметить, что с 01.10.2005 года всту­пила в силу ст. 30-2 Земельного кодекса РФ, которая опреде­ляет особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Комплексное освоение земельных участков в целях жи­лищного строительства включает в себя подготовку документа­ции по планировке территории, выполнение работ по обуст­ройству территории посредством строительства объектов инже­нерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использо­вания. Такие земельные участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

 

Приобретательная давность

Право собственности на земельный участок может быть приобретено на основании норм, содержащихся в ст. 234 ГК РФ и регулирующих вопросы приобретательной давности. Эта статья закрепляет правило, по которому гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества (земельного уча­стка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобрета-тельная давность).

Для приобретения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности необходи­мо выполнение следующих условий:

 

  • владение земельным участком, на который у соответст­вующего лица не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке;
  • владение земельным участком должно быть добросове­стным;
  • фактическое владение земельным участком должно быть основано на законных действиях владельца. Например, невозможно приобрести право частной собственности на основании  приобретательной давности  на  земельный участок, который был незаконно самовольно занят фак­тическим владельцем (самозахват земельного участка).
  • владение земельным участком должно быть открытым. Это означает, что о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица.
  • владение должно бытъ непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом.

Следует отметить, что на данном основании можно при­обрести право собственности только на те земельные участки, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий.

Общие основания прекращения права собственности предусмотрены в ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности прекращается в следующих случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; отказе собственника от права собственности; гибели или уничтожении имущества; при утрате права соб­ственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмот­ренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); отчуждение недвижимого иму­щества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ); выкуп бес­хозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст.ст. 240 и 241 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); отчуждение имущества в случа­ях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ (выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле), п. 2 ст. 272 ГК РФ (приобретение права собственности на земельный участок или иное недвижимое имущество по реше­нию суда в случаях невозможности сноса здания или сооруже­ния, находящихся на чужом земельном участке), ст. 282 ГК РФ (выкуп земельного участка для государственных или муници­пальных нужд в соответствии с решением суда), ст. 285 ГК РФ (изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства), ст. 293 ГК РФ (продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйст­венно содержимого жилого помещения)

Обращение в государственную собственность имущест­ва, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

Таким образом, можно выделить четыре основные груп­пы оснований прекращения права собственности:

 

  1. добровольная  передача  права  собственности  другому лицу;
  2. добровольный отказ от права собственности;
  3. гибель или уничтожение имущества;
  4. принудительное изъятие имущества у собственника.

В развитие соответствующих норм гражданского законо­дательства ст. 44 Земельного кодекса РФ указывает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчу­ждении собственником своего земельного участка другим ли­цам, отказе собственника от права собственности на земель­ный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном граждан­ским законодательством.