4.2. Право частной собственности на землю - Страница 4 PDF Печать
Аграрное право - А.Г. Нецветаев Земельное право

 

Добровольная передача права собственности на земельный участок

Право собственности на землю может быть прекращено по воле самого собственника земельного участка в результате отчуждения его другим лицам, т.е. совершения различных сделок, например, продажи, дарения, мены и т.д.

В соответствии со ст. 52 ЗК РФ, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных некоторых ограничений оборото-способности земельных участков. Отчуждение земельного участка представляет собой его передачу собственником соб­ственность иным лицам, способ осуществления собственников правомочия распоряжения. Отчуждение земельных участков происходит в форме совершения различных сделок с землей. На основании сделок происходит переход права собственно­сти на земельный участок, его отчуждение, порядок которого регулируется гражданским законодательством. В то же время при отчуждении земельных участков должны учитываться ог­раничения оборота земли, предусмотренные в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения сделок с земельными участка­ми, которые содержатся в ЗК РФ.

 

Добровольный отказ от права собственности на земельный участок

Основанием прекращения права собственности на зе­мельный участок является также отказ собственника от своего права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ). Согласно ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объ­явив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользова­ния и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от своего права собственности должен быть выражен в заявлении об отказе, причем это заявление должно быть подано или в орган госу­дарственной власти субъекта, или в орган местного само­управления. При отказе лица от права собственности на зе­мельный участок последний принимает режим бесхозяйной недвижимой вещи (п. 2 ст. 53 ЗК РФ), а порядок прекращения прав на такую вещь определяется на основании ст. 225 ГК РФ. Бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права соб­ственности на которую собственник отказался. Условия при­обретения в собственность бесхозяйных земельных участков являющихся недвижимым имуществом, указаны в п. 3 ст. 225 ГК РФ и заключаются в следующем. Земельный участок ставит­ся на учет органом, осуществляющим государственную регист­рацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он нахо­дится. Следует помнить, что до вынесения судом соответст­вующего решения право собственности сохраняется за отка­завшимся от земельного участка лицом, и оно может снова взять его во владение, пользование и распоряжение. Земельный участок может быть приобретен в этот период и на основании приобретательной давности. Установлен годичный срок, в те­чение которого бесхозяйная недвижимая вещь может снова вернуться к собственнику или перейти к другим лицам на ос­новании приобретательной давности. Лишь по истечении это­го срока суд на основании иска органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, может признать бес­хозяйное недвижимое имущество муниципальной собственно­стью со всеми вытекающими отсюда последствиями.

 

Гибель или уничтожение земельного участка как основание прекращения права собственности

Гибель или уничтожение имущества-земельного участка в результате действия непреодолимой силы, как основание прекращения права собственности на земельный участок, представляет собой особый случай1. Несмотря на то, что земля как пространственный базис не может быть уничтожена, воз­можны случаи уничтожения или порчи земельного участка как объекта права собственности, например, в результате раз­мыва его водой, вследствие оползня, обвала и т.п.

К принудительному прекращению права частной собст­венности на земельный участок относятся: изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд; конфискация земельного участка; реквизиция земельного участка; обращение взыскания на имущество по обязательст­вам собственника и некоторые другие.

 

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Общие положения и порядок изъятии участков для ука­занных нужд регулируется ст.ст. 279-283 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 49,55 и некоторыми другими Земельного кодекса РФ.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выку­па, причем в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соот­ветствующим субъектом Российской Федерации или муници­пальным образованием (п. 1 ст. 279 ГК РФ).

В развитие данного положения ст. 49 ЗК РФ указывает, что изъятие земельных участков для указанных нужд осуще­ствляется в исключительных случаях, связанных с:

 

  • выполнением международных обязательств Российской Федерации;
  • размещением   следующих   объектов   государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объ­екты  федеральных  энергетических  систем  и  объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования  атомной энергии;  объекты  обороны  и безопасности; объекты федерального транспорта, путей
    сообщения,   информатики   и   связи,   а  также   объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи ре­гионального значения;  объекты,  обеспечивающие кос­мическую деятельность; объекты, обеспечивающие ста­тус и защиту Государственной границы Российской Фе­дерации; линейные объекты федерального и региональ­ного значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и  водоснабжения   муниципального   значения;   автомо­бильные дороги общего пользования в границах насе­ленных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
  • иными обстоятельствами в установленных федеральны­ми законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муни­ципальной собственности, в случаях, установленных зако­нами субъектов Российской Федерации.

Анализ ст. 49 Земельного кодекса РФ приводит к выводу, что перечень исключительных случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд доста­точно широк, что позволяет соответствующим органам госу­дарственной власти и органам местного самоуправления при желании любую банальную ситуацию представить как ис­ключительный случай.

Собственник земельного участка должен быть не позд­нее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Следует отметить, что выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (п. 3 ст. 279 ГК РФ, п. 2 ст. 63 ЗК РФ).

Решение государственного органа и органа местного са­моуправления об изъятии земельного участка для указанных нужд подлежит государственной регистрации в соответст­вующем государственном органе, причем собственник зе­мельного участка должен быть извещен о произведенной ре­гистрации с указанием ее даты.

Статья 55 (п. 2) Земельного кодекса РФ содержит норму, защищающую права лиц, у которых изымается земля, и уста­навливающая, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд мо­жет быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Гарантии прав на землю при изъя­тии земельных участков для государственных или муници­пальных нужд закреплены также в ст. 63 ЗК РФ. Порядок вы­купа земельного участка для государственных или муници­пальных нужд у его собственника; порядок определения вы­купной цены земельного участка, выкупаемого для указанных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования таким земельным участком, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу, устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно ст.ст. 280, 281 ГК РФ, собственник земельного участка, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения со­глашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечи­вающие использование участка в соответствии с его назначе­нием. В то же время, собственник несет риск отнесения на не­го при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расшире­нием и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государст­венных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собст­венником участка, причем данное соглашение должно вклю­чать обязательство Российской Федерации, субъекта Россий­ской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении вы­купной цены в нее включаются рыночная стоимость земель­ного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием зе­мельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымае­мого участка другой земельный участок с зачетом его стоимо­сти в выкупную цену.

В случае, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто согла­шение о выкупной цене или других условиях выкупа, госу­дарственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд, причем этот иск может быть предъявлен в течение двух лет с мо­мента направления собственнику участка уведомления об изъятии у него участка. Отметим, что запрещается выкуп для государственных или муниципальных нужд части зе­мельного участка без согласия собственника.

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для го­сударственных или муниципальных нужд, находится во вла­дении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется согласно вышеописанному порядку.