ГЛАВА 13 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ) PDF Печать
Аграрное право - Б.В. Ерофеев Земельное право России

 

13.1. Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений

Все земли в Российской Федерации подразделяются на несколько категорий. Одной из них являются земли поселений. Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располага­ющихся на них городов и других поселений. В настоящее время, ког­да все население проживает в городах, поселках и иных поселениях, крайне важно рациональное использование земель данного вида, раз­работка вопросов государственного управления (т.е. система учета, мониторинга, кадастра), их использования, а также наличие достаточ­ных мер для охраны данного режима от нарушений.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для раз­мещения и развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83— 86 ЗК РФ).

Земли поселений — одна из категорий земель в земельном фонде России.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 07.05Л998 № 73-ФЗ (в ред. от 10.01.2003)1 все населённые пункты Российской Федера­ции подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные по­селения.

Градостроительный кодекс РФ регулирует градостроительную дея­тельность— деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градо­строительного планирования развития территорий и поселений, опре­деления видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом ин­тересов граждан, общественных и государственных интересов, а так­же национальных, историко-культурных, экологических, природных осо­бенностей указанных территорий и поселений.

Использование земель поселений осуществляется на основе градо­строительной документации — документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Важная роль в регулировании земельных отношений в поселени­ях принадлежит Федеральному закону от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 10.01.2003)1. Данный Федеральный закрн регулирует отношения, воз­никающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов в целях обеспечения безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприят­ной среды жизнедеятельности человека и общества. Указанный Фе­деральный закон направлен на развитие архитектурного искусства, со­действие охране произведений архитектуры, памятников истории и культуры, а также природных ландшафтов.

В ЗК РФ нормы о землях всех видов поселений (т.е. землях горо­дов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Это говорит о том, что правовое регулиро­вание земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты.

Назначение земель поселений заключается в том, что они функци­онируют как фундамент, как место, пространственно-операционный базис, используемый в целях строительства. Пространственную и зе­мельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составля­ют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверх­ностью указанных территорий.

 

Земли поселений могут быть охарактеризованы общими для них отличительными признаками:

 

  • земли городов и сельских поселений имеют общее предназначе­ние: обслуживание городов и сельских поселений;
  • земли поселений характеризуются тем, что они расположены внутри черты: для земель городов — городской черты,  а для земель поселений — черты сельских поселений. Данная черта — это внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включе­ние земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

 

Следует отметить, что городская черта и черта сельских поселений устанавливается и изменяется в порядке, предусмотренном Градостро­ительным кодексом РФ, земельным законодательством РФ. Однако черта поселений охватывает не только земли, застроенные зданиями и сооружениями, но и незастроенные земельные участки, предназна­ченные для обслуживания хозяйства и населения.

Городская черта и черта сельского поселения определяет внешнюю границу, т.е. размер их территории. Внутренняя организация земель осуществляется в соответствии с утвержденными генпланами, проек­тами планировки и застройки (ст. 84 ЗК РФ).

Все земли в пределах черты поселения находятся в ведении соот­ветствующих органов местного самоуправления.

 

13.2. Особенности государственного управления землями поселений

Государственное управление земельными отношениями в поселени­ях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градо­строительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градо­строительства; органы государственной экспертизы градостроительной чи проектной документации); на уровне субъектов РФ — органы госу­дарственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостро­ительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и гра­достроительства); на местном же уровне государственное регулирова­ние осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в сво­ей деятельности по регулированию земельных отношений органы мест­ного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые ус­танавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.

В ведении муниципальных образований в области градостроитель­ства находятся: принятие и изменение правил застройки, иных нор­мативных правовых актов органов местного самоуправления в облас­ти градостроительства; утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития террито­рий городских и сельских поселений, других муниципальных образо­ваний и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транс­портной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий; разработка проектов черты городских и сельских посе­лений, черты других муниципальных образований и внесение в соот­ветствующий орган государственной власти предложений об их утверж­дении; организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других му­ниципальных образований; принятие решений об обеспечении потреб­ностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной де­ятельности; организация ведения государственного градостроительно­го кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельно­сти; выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости; разрешение споров в области градостроитель­ной деятельности в пределах своей компетенции; финансирование разработки и реализации градостроительной документации; осуществ­ление контроля за соблюдением нормативных правовых актов орга­нов местного самоуправления, а также законодательства РФ о градо­строительстве; утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муници­пальных образований; информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и про­ведение референдумов по вопросам градостроительства; выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их за­стройке.

Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внут­ри соответствующей черты. Компетенция органов местного самоуправ­ления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты — на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские посе­ления, расположенные в непосредственной близости от городов (по­селков).

Помимо указанного выше общего управления осуществляется ве­домственное управление землями поселений, которое ведется Феде­ральное агентство кадастра объектов недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также соответствующими орга­нами этого агентства в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления.

Следующим субъектом управления землями поселений являются отделы жилищно-коммунального хозяйства при городской админист­рации. Через эти отделы городские органы местного самоуправления проводят основную работу по регулированию отношений, складыва­ющихся при градостроительной деятельности.

Итак, городские органы местного самоуправления распоряжаются землями города. В то же время много земель в городах находится во внутриведомственном регулировании различных министерств и ве­домств. Поэтому для земель городов важной задачей является оптималь­ное сочетание общественного и внутриведомственного управления.

Ведомственное управление землями городов осуществляет Феде­ральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяй­ству1. В своей деятельности он наделен полномочиями, которые мож­но классифицировать следующим образом:

 

  • нормотворческая деятельность (например, представление в Пра­вительство РФ проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства);
  • координационная деятельность (например, принимает участие в координации аварийно-восстановительных работ в зонах чрезвычайных ситуаций);
  • контрольная деятельность (например, осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве, федеральных градостроительных нормативов и правил);
  • организационная деятельность (например, организует подготов­ку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градо­строительства).

 

Названные выше органы, ведающие вопросами архитектуры и гра­достроительства, возглавляют главные архитекторы. Кандидатура глав­ного архитектора отбирается в установленном порядке на конкурсной основе из числа архитекторов, имеющих лицензии, и утверждается соответствующим органом исполнительной власти.

Сейчас, в разгар земельной реформы, складывается некоторая осо­бенность ее проведения в городах. Стало развиваться проведение кон­курсов и аукционов по продаже земельных участков или прав на их аренду.

Так, например, Временное положение о порядке предоставления зе­мельных участков в долгосрочную аренду на основе конкурса в Моск­ве. Его целью является выбор юридического или физического лица, предложившего наиболее выгодные для города условия приобретения прав долгосрочной аренды земельного участка и его последующей экс­плуатации, не противоречащей условиям конкурса.

К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие" в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в конкурсе могут действовать через сво­их представителей (доверенных лиц). После подачи в установленный срок подписанной и заверенной печатью заявки на участие в конкур­се заявитель в срок, определенный организатором, представляет ему подписанные и заверенные печатью определенные документы. Пред­ложения участников рассматриваются Комиссией исходя из установ­ленных условий конкурса и критерия выявления победителя конкур­са. Критерием выявления победителя, как правило, выступает цена, предложенная за право долгосрочной аренды земельного участка.

В настоящее время многие граждане приватизировали свое жилье и стали собственниками. В связи с этим появились новые формы управления и распоряжения этим жильем.

Одной из таких форм является товарищество собственников жилья, некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса не­движимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в ус­тановленных законодательством пределах распоряжения общим иму­ществом (Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товарище­ствах собственников жилья» (в ред. от 21.03.2002)1)-

Кондоминимум — единый комплекс недвижимого имущества, вклю­чающий земельный участок в установленных границах и расположен­ное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором от­дельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Россий­ской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домо­владельцев) — частной, государственной, муниципальной и иных фор­мах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Согласно вышеназванному Закону доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество — определяет его долю в общем объеме обязательных пла­тежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собра­нии домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квад­ратных метрах площади, если решением общего собрания домовладель­цев или иным законным соглашением участников долевой собствен­ности на общее имущество (далее — соглашение домовладельцев) не установлено иное.

Доля участия домовладельца — собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находя­щейся в его собственности жилой площади, или в иной единообраз­ной форме, установленной соглашением домовладельцев.

Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установ­лена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

Согласно все тому же Закону застройщик — любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совме­стно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собствен­ности на помещения в нем различным домовладельцам. В состав кон­доминиума могут входить следующие объекты: одно здание или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различ­ным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами.

Правовое регулирование использования земель поселений осущест­вляется, как уже говорилось, министерствами, ведомствами совместно с органами местного самоуправления, а также органами исполнитель­ной власти.

Государственное управление землями поселений осуществляется посредством:

 

  • выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значений;
  • ведения государственного градостроительного кадастра и мони­торинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации;
  • планирования развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований.