§ 5. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Власник земельної ділянки може передати право користування нею іншим особам не тільки для сільськогосподарських потреб, а й для забудови. Суперфіцій полягає у наданні землекористувачу земельної ділянки її власником для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (ч. 1 ст. 413 ЦК).

Суб’єктами відносин землекористування для забудови можуть бу­ти будь-які фізичні або юридичні особи, одна з яких є власником зе­мельної ділянки, а інша — суперфіціарій, здійснює землекористуван­ня для забудови.

Закон не визначає можливого місцезнаходження земельної ділянки, що передається для забудови, але, враховуючи призначення вказаних споруд і будівель, очевидно, що вона повинна бути розташована у ме­жах відповідних населених пунктів.

Підставами виникнення суперфіцію можуть бути договір або запо­віт. При встановленні суперфіцію на підставі договору сторони можуть самостійно визначити умови договору, керуючись загальними засада­ми договірного права України. При виникненні суперфіцію на підста­ві заповіту, основні права та обов’язки власника і землекористувача визначаються у відповідності з визначеною належним чином остан­ньою волею заповідача. Однак це не виключає можливості наступного визначення умов суперфіцію на договірних засадах між спадкоємцем, який успадкував земельну ділянку і став її власником, і землекористу­вачем.

Неможливість існування відповідних будівель (споруд) відокрем­лено від земельної ділянки, на якій вони розташовані, а також відносно довгостроковий характер використання названих об’єктів нерухомості за призначенням впливають на строки, протягом яких землекористувач має право на здійснення суперфіцію. Строк здійснення права користу­вання чужою земельною ділянкою для забудови встановлюється у до­говорі або заповіті та може бути визначеним (строковим) або невизна- ченим (безстроковим). Разом з тим строк користування земельною ділянкою державної та комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років (ч. 5 ст. 413 ЦК).

Власник земельної ділянки, переданої під забудову, має такі права: вимагати від землекористувача внесення плати за користування нею, а також своєчасного здійснення інших обов’язкових платежів, встановлених законом; здійснювати володіння та користування земель­ною ділянкою в обсязі, визначеному договором.

Володілець має право отримувати відповідну частку від доходу землекористувача від промислових об’єктів, розташованих на пере­даній земельній ділянці, якщо це обумовлено домовленістю сторін.

У випадку переходу права власності на передану під забудову земельну ділянку до іншої особи обсяг наданих володільцю прав на неї залишаєть­ся незмінним. Однак це не перешкоджає новому власнику і землекорис­тувачу внести зміни у договір, яким встановлено право землекористуван­ня, керуючись загальними положеннями договірного права.

Землекористувач має такі права: право користування чужою земельною ділянкою в обсязі, визначеному договором або заповітом; право власності на відповідні будівлі (споруди), споруджені на земель­ній ділянці, переданій йому для забудови; право на відчуження земель­ної ділянки, переданої йому для забудови; право заповідати земельну ділянку, передану йому для забудови.

До обов’язків суперфіціарія слід віднести такі: використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; внесення плати за користування земельною ділянкою, а також інших платежів, встановлених законом; забезпечення будівництва і після його завер­шення здійснення утримання споруд і будівель на чужій земельній ділянці з урахуванням екологічних, санітарно-гігієнічних, протипо­жежних та інших встановлених правил; повернення земельної ділянки власнику після закінчення строку землекористування у належному стані; знесення споруди (будівлі) у зв’язку із закінченням строку зем­лекористування у випадках, встановлених законом.

Крім цього, розробка та узгодження у відповідних інстанціях про­ектно-кошторисної та іншої документації, а також організаційне за­безпечення і фінансування будівництва покладається на землекорис­тувача (забудовника), який по завершенні будівництва стає власником відповідного об’єкта нерухомості.

Враховуючи можливий строковий характер права користування чужою земельною ділянкою для забудови і обов’язок знесення споруди (будівлі) землекористувачем у зв’язку із закінченням строку землеко­ристування, можна вести мову про визначену договором або заповітом строковість існування права власності на об’єкт нерухомості.

За загальним правилом, право власності на об’єкт нерухомості є безстроковим, що не означає, однак, неможливості його припинення у майбутньому в зв’язку із знесенням об’єкта нерухомості, визнанням неможливості його подальшої експлуатації або реалізацією узгоджених відповідно до вимог чинного законодавства планів будівництва нових, сучасних будівель або споруд. Випадок встановлення права власності на об’ єкт нерухомості на визначений строк є унікальним для цивільно- правових відносин.

Враховуючи відчужуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови, законодавство визначає обсяг правомочностей і нового власника. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває права користування чужою земельною ділянкою на тих же умовах, що і попередній їх власник.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови при­пиняється у випадку поєднання в одній особі власника земельної ді­лянки і землекористувача, спливу строку права землекористування для забудови, відмови землекористувача від права користування земельною ділянкою, а також у разі невикористання земельної ділянки для забу­дови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути примусово припинено за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ст. 416 ЦК).

Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда). Власник зе­мельної ділянки та власник названого об’єкта нерухомості визначають правові наслідки такого припинення. Якщо домовленість між ними не досягнута, власник земельної ділянки має право вимагати від власни­ка будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки у від­повідність із станом, у якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення такої будівлі (споруди) заборонено законом (жилі будинки, пам’ятки історії та культури) або є економічно недоцільним, враховуючи співвідношення вартості земельної ділянки і будівлі (спо­руди), правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою для її власника та землекористувача може визначити суд. З урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою суд може постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розташована. У випадку спливу строку права землекористування, враховуючи неплатоспромож­ність землекористувача, суд може постановити рішення про викуп власником земельної ділянки розташованої на ній будівлі (споруди). Враховуючи надані однією із сторін або визначену законом заборону можливості знесення будівлі (споруди), або інші обставини і докази можливості подальшого продовження відносин сторін по землекорис­туванню спірною земельною ділянкою, суд також може постановити рішення, у якому визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК).

 

Питання для самоконтролю

 

1. Підстави виникнення прав на чуже майно. Поняття емфітевзису та його характеристика.
2. Поняття речових прав на чуже майно та їх відмінність від права власності.
3. Види речових прав на чуже майно.
4. Поняття та види сервітутів.
5. Дайте визначення суперфіцію та його відмінність від емфі- тевзису.
6. Підстави та наслідки припинення речових прав на чуже майно.