ГЛАВА 59 НАЙМ (ОРЕНДА) ЖИТЛА PDF Печать
Гражданское право - В.Г. Ротань та ін. Коментар до ЦКУ, т.2

 

ГЛАВА 59 НАЙМ (ОРЕНДА) ЖИТЛА

 

Стаття 810.   Договір найму житла

1. За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

2. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.

3. До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

1. Визначення договору найму житла, що наводиться у ст. 810 ЦК, було б підставою для поширення чинності ст. 810 — 826 ЦК на відносини щодо найму житла, незалежно від того, хто є власником даного житла. Але ч. 2 ст. 810 ЦК передбачає встановлення законом підстав, умов, порядку укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Це правило не є достатнім для висновку про те, що дія Цивільного кодексу не поширюється на договори найму житла, що перебуває у державній або комунальній власності. Підставу для даного висновку дає ч. З ст. 810 ЦК. Отже, до відносин з приводу найму житла, що перебуває у дер­жавній і комунальній власності, не застосовуються ні положення ст. 810 — 826 ЦК, ні загальні положення зобов'язального права, ні правила Книги першої Цивільного кодексу «Загальні положення», крім випадків, коли відповідні відносини не врегу­льовані законом (спеціальним).

2. Частина 3 ст. 810 ЦК передбачає застосування до відносин щодо найму житла, яке не є об'єктом права державної або комунальної власності, положень цього Ко­дексу за умови, якщо інше не передбачено законом. Це означає, що переважно перед Цивільним кодексом підлягають застосуванню положення, що сформульовані у гла­ві 6 Житлового кодексу [18] «Користування житловими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду» (ст. 150 —  174), а також у розділі пер­шому Житлового кодексу «Загальні положення» (ст. 1 — 12). Інші положення, що сформульовані в законах та стосуються найму житла, яке є не об'єктом державної або комунальної власності, також підлягають переважному застосуванню у порівнянні з нормами, які включені до змісту Цивільного кодексу.

3. Що стосується відносин, які виникають у зв'язку з наймом житла, що перебуває у державній або комунальній власності, то вони регулюються Житловим кодексом та іншими актами житлового законодавства (ст. З ЖК).

4. Правові норми, які регулюють відносини щодо найму житла, утворюють окремий інститут цивільного права. Незважаючи на схожість найменувань інституту найму (оренди) та інституту найму (оренди) житла, на схожість названих відповідних глав Цивільного кодексу, немає ніяких підстав стверджувати, що договір найму (оренди) житла є різновидом договору найму (оренди). Тому до договору найму житла не мо­жуть застосовуватись норми, сформульовані стосовно найму (оренди) у ст. 759 — 786 ЦК. Є підставні Для висновку про те, що із змісту ст. 810 — 826 ЦК випливає непри­пустимість передання в найм житла на підставі договору найму, що підпорядкову­ється ст. 759 — 786 ЦК. Відповідні правочини є оспорюваними. Вони можуть бути визнані недійсними судом на вимогу однієї із сторін.

Але застосування до відносин з приводу найму житла окремих положень глави Цивільного кодексу «Найм (оренда)» за аналогією є можливим. Зокрема, це стосу­ється дня (моменту), з якого починається обчислення строку договору найму, та дня (моменту), з якого договір вважається припиненим, як це встановлено ст. 795 ЦК стосовно найму будівлі або іншої капітальної споруди.

5. Договори найму житла, на які поширюється чинність Цивільного кодексу, можуть укладатись на розсуд сторін як консенсуальні або реальні.

 

Стаття 8101. Оренда житла з викупом

1. Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла.

2. За договором оренди житла з викупом одна сторона підприємство-орендодавець передає другій стороні — фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на дов­готривалий (до ЗО років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови
повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

3. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгостроко­ву оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його
повного викупу.

4. Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.

5. Істотні умови договору оренди житла з викупом визначаються законом.

6. До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811,813 — 820, 823, частини другої статті 825, статей 826, 1232і цього Кодексу з ураху­ванням особливостей, встановлених законом.

7. Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід пра­ва власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

(Доп. Законом від 25.12.2008)

1. Оренда житла з викупом є видом найму (оренди) житла, але особливим. Ця особливість полягає у поєднанні у правовідносинах щодо найму (оренди) житла елементів оренди  і купівлі-продажу з умовою про  розстрочення платежу.  Тому правовий припис ч. 6 ст. 810і ЦК, що встановлює перелік законодавчих положень, що застосовуються до правовідносин щодо оренди житла з викупом, виключає за­ стосування до цих правовідносин решти положень Цивільного кодексу про найм (оренду) житла. Особливий характер договору найму житла з викупом обумовлює ту обставину, що чинність ст. 810 ЦК, яка формулює визначення договору найма житла та інші найбільш загальні положення, на правовідносини щодо найму житла з викупом не поширюється.

2. За договором оренди житла з викупом наймач (орендар) користується житлом впродовж строку дії договору, а при припиненні дії договору за умов повної сплати орендних платежів (у тому числі при достроковому припиненні договору у зв'язку з повною сплатою орендних платежів) житло переходить у власність орендаря.

3. Відповідно до ч. З ст. 810і ЦК житло — предмет договору — обирає орендар. Орендодавець гіридбаває це житло у власність і передає орендарю в користування на умовах оренди. До повного внесення орендних платежів орендарем орендодавець залишається власником житла. Орендодавець здійснює розпоряджання житлом до його повного викупу. Але можливість реалізації цього права є вкрай обмеженою, оскільки таке розпоряджання не може порушувати права орендаря.  Навіть переобладнання житла відповідно до ч. З ст. 819 ЦК орендодавець не може здійснити без згоди наймача. Частина 3 ст. 810і ЦК не виключає укладення договору оренди з викупом такого житла, яке перебувало у власності орендодавця до укладення договору.

4. Істотні умови договору оренди житла з викупом мають визначатись законом. Але на цей час спеціальні законодавчі положення такого роду не встановлені. Із ч. 2, З ст. 810і ЦК випливає, що істотними умовами такого договору є предмет договору, строк оренди, розмір орендних платежів. Частина 5 ст. 810і ЦК не виключає засто­сування до договору найму житла визначення істотних умов договору, що наводиться
у ч. 1 ст. 638 ЦК.

5. Зазначення в ч. 4 ст. 810і ЦК про те, що укладення договору оренди житла з ви­купом здійснюється в порядку, визначеному законом, має конструктивний характер з огляду на ускладнену процедуру укладення такого договору, обумовлену наданням орендарю права обрати житло — предмет договору та наступним набуттям орендодавцем права власності на житло. Але ж на цей час законодавче врегулювання цих відносин не здійснюється. Тому відносини щодо укладення договору оренди житла з викупом сторони повинні врегулювати попереднім договором. Умови, на яких укладається до­говір оренди житла з викупом та на які вказується у ч. 4 ст. 810і ЦК, є нічим іншим, ніж істотними умовами такого договору.

6. Договір оренди житла з викупом є (у частині викупу і переходу права власності на житло до орендаря) правочином, що тягне цивільно-правові наслідки за умови на­стання певної обставини (внесення орендарем всієї обумовленої договором суми орендних платежів). Тому для державної реєстрації права власності орендаря на житло орендар має надати не тільки договір, а й докази внесення ним усієї суми орендних платежів.

7. Більш детально відносини щодо оренди житла з викупом регулюються Порядком оренди житла з викупом [343], затвердженим постановою Кабінету Міністрів на під­ставі повноваження, наданого ч. З ст. 5 Закону «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» [199].

 

Стаття 811.   Форма договору найму житла

1. Договір найму житла укладається у письмовій формі.

2. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному по­свідченню.

3. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

(Із змін, від 25.12.2008)

1. Договір найму житла має укладатись у письмовій формі, порушення якої не тягне недійсності договору, а тільки передбачає застосування наслідків, передбачених ст. 218 ЦК. Сторони можуть домовитись про укладення договору найму житла в письмовій формі та про його нотаріальне посвідчення.

2.   Законодавець словами «обов'язкове нотаріальне посвідчення» і «обов'язкова державна реєстрація» підкреслює категоричний характер відповідних вимог до до­говору оренди житла з викупом. Але ця категоричність не виключає застосування до такого роду договорів ч. 2 ст. 220 ЦК, яка за відповідних умов допускає визнання судом дійсним договору, який не був нотаріально посвідчений.

 

Стаття 812.   Предмет договору найму житла

1. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

2. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

3. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

1.  Предметом договору найму житла може бути помешкання, що придатне для постійного проживання в ньому. Зокрема, зазначається на те, що предметом такого договору може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання, що є предметом договору найму житла, повинне бути призначене для постійного проживання в ньому (ст. 379 ЦК). Отже, предметом договору найму житла
може бути приміщення в житловому будинку чи частина такого будинку, що має ста­тус гуртожитку, але не може бути приміщення в готелі, оскільки приміщення готелів призначаються для тимчасового проживання.

2.  Якщо предметом договору найму житла є квартира чи частина квартири у багато­квартирному будинку, із договору найму житла випливає право наймача користуватися майном, що обслуговує будинок (наприклад, ліфтом). Плата за користування таким майном зазвичай включається в плату за користування житлом.

 

Стаття 813.   Сторони у договорі найму житла

1, Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи.

2. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

1. Сторонами в договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Це формулювання ч. 1 ст. 813 ЦК відображає реальність, яка фактично виключає без­посередню участь у таких правовідносинах держави, Автономної Республіки Крим та територіальних громад. Але із цього за правилами тлумачення нормативно-правових актів не можна зробити висновок про юридичну неможливість участі в таких пра­вовідносинах названих суб'єктів. За відсутності слова «лише» («тільки») у тексті ч. 1 ст. 813 ЦК при вирішенні цього питання слід керуватися загальними правилами ч. 1 ст. 167, ч. 1 ст. 168, ч. 1 ст. 169 ЦК, відповідно до яких держава, Автономна Республіка Крим та територіальні громади діють у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин.

2. Із ч. 2 ст. 813 ЦК прямо випливає («прямо» — із-за наявності слова «лише»), що за умови, коли наймачем є юридична особа, житло, яке є предметом договору най­му, не може використовуватись для інших цілей, крім як для проживання в ньому фізичних осіб. Це — більш визначена заборона нецільового використання житла, ніж та, яка випливає із ч. 1 ст. 383 ЦК, яка прямо формулює заборону на використання
житла тільки для промислового виробництва.

3. Фізичні особи можуть бути наймодавцями в договорах найму житла, незалежно від того, зареєстровані вони як підприємці чи ні. Якщо фізична особа зареєстрована як підприємець, вона може передавати житло в найм та отримувати відповідні доходи як в межах свого статусу як підприємця, так і поза межами такого статусу на свій вибір.

 

Стаття 814.   Правонаступництво  у разі  зміни  власника  житла,   переданого у найм

1. У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника перехо­дять права та обов'язки наймодавця.

1. Стаття, що коментується, встановлює правонаступництво в правовідносинах щодо найму житла на випадок зміни власника житла. Аналогічне правило стосовно інших видів найму сформульоване у ст. 770 ЦК, але тут передбачена можливість встановлення в договорі умови про припинення договору найму у разі відчуження наймодавцем речі, що є предметом договору найму. Стосовно найму житла таке не передбачене. Але це не є перешкодою для включення до змісту договору найму житла умови про припи­нення такого договору у разі зміни власника житла. Підставою для цього є ч. З ст. 6 ЦК. Юристи, які схиляються до асоціативного тлумачення нормативно-правових актів, будуть стверджувати, що неможливість відступати від положення ст. 814 ЦК випливає із порівняння цієї статті зі ст. 770 ЦК. Але із порівняння положень актів законодавства ніколи і нічого не випливає. Порівняння використовується при тлумаченні актів, але тільки як засіб для правильного розуміння букви відповідного акту.

 

Стаття 815.   Обов'язки наймача житла

1. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

2. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

3. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено до­говором найму.

1. У ст. 815 ЦК формулюються обов'язки наймача, що складають зміст зобов'язання наймача перед наймодавцем. Це зобов'язання частково є грошовим (ч. З ст. 815 ЦК), а частково стосується житла, що є предметом договору.

2. Із правила ч. 1 ст. 815 ЦК прямо випливає заборона на використання житла, що є предметом договору найму, в інших цілях, ніж для проживання. У ч. 2 ст. 813 ЦК таке ж правило сформульоване стосовно випадків, коли наймачами є юридичні особи.

3. Обов'язок наймача забезпечувати збереження житла та підтримання його в належ­ному стані, який (обов'язок) сформульовано у ч. 1 ст. 815 ЦК, не стосується ремонту житла, переданого в найм. Права та обов'язки сторін щодо ремонту встановлюються в ст. 819 ЦК.

4. Наймач не має права здійснювати перевлаштування та реконструкцію житла. Перевлаштування та реконструкція мають розумітись так же, як в ст. 100 Житлового кодексу розуміються переобладнання та перепланування житлового приміщення.

5. Частина 3 ст. 815 ЦК встановлює своєрідне правило, із якого випливає, що із факту початку користування наймача житлом виникає правонаступництво на час дії договору найму житла у грошових зобов'язаннях, що виникли на підставі договорів, які наймодавець уклав з організаціями, що здійснюють постачання ресурсами через приєднану мережу та надають комунальні послуги. Отже, передання в найм квартири або її частини, житлового будинку або його частини не припиняє договорів, які власник уклав з організаціями, що здійснюють постачання ресурсами та надання послуг. Але у відповідних грошових зобов'язаннях на період дії договору найму житла відбуваєть­ся заміна сторони (боржника). Це позбавляє можливості стягнення плати за спожиті ресурси та надані послуги з власника житла (наймодавця), якщо тільки він доведе, що житло він передав у користування іншій особі за плату.  Будучи зобов'язаним оплачувати спожиті ресурси та отримані послуги, наймач у таких випадках не отри­мує ніяких прав щодо організацій, які здійснюють постачання та надають послуги. Такі права (зокрема, вимагати надання послуг та здійснювати постачання відповідно до умов договору) може здійснювати тільки наймодавець. Проте закон не забороняє, щоб наймачі укладали договори з особами, які здійснюють постачання ресурсами че­рез приєднану мережу, набували відповідних прав перед цими особами та приймали на себе обов'язки.


Стаття 816.   Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним

1. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо корис­тування житлом.

2. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

3. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

4. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору — встановлю­ється за рішенням суду.

1. Зазвичай наймач укладає договір найму з метою забезпечення житлом не тільки себе особисто, а і членів своєї сім'ї. Якщо всі члени сім'ї є дієздатними, закон не пе­решкоджає тому, щоб всі вони чи декілька осіб із них уклали один договір найму і разом прийняли на себе обов'язки та отримали права відповідно до договору найму. У такому разі їх зобов'язання перед наймодавцем є солідарним, що не виключає до­мовленості сторін договору найму про частковий характер таких обов'язків.

2. Але в практиці частіше договори найму житла укладаються одним наймачем. У таких випадках приписується вказувати в договорі осіб, які будуть проживати разом з наймачем. Ці особи набувають на підставі такого договору рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Зазначені права та обов'язки названих осіб є правами та обов'язками безпосередньо перед наймодавцем. Права зазначених осіб
та відповідні права наймодавця перед особами, що проживають з разом з наймачем, можуть захищатись у суді в загальному порядку.

3. В інший спосіб вирішується питання про відповідальність. Якщо вимоги, що пред'являються до осіб, які проживають разом з наймачем, охоплюються поняттям відповідальності, така вимога має бути пред'явлена безпосередньо до наймача. Крім того, відповідальність наймача перед наймодавцем за порушення умов договору осо­бами, що проживають разом з наймачем, слід тлумачити як можливість пред'явлення
наймодавцем вимоги про виконання зобов'язання, яке не виконується чи неналежно виконується зазначеними особами, безпосередньо до наймача.

4. Наймач та особи, які проживають разом з ним, повинні самі домовитись між собою (без участі наймодавця) про порядок користування житлом, яке є предметом договору найму. Якщо вони не досягли відповідної згоди, спір розглядається судом. У такій справі наймодавець може брати участь як третя особа без самостійних вимог.

 

Стаття 817.   Право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, на все­лення інших осіб у житло

1. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їх­ньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

2. Особи, які вселилися у житло відповідно до частини першої цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

1. Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК особи, що проживають разом з наймачем, отримують рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Ці права та обов'язки входять до змісту відповідного зобов'язання. А зобов'язання не може бути змінене одностороннє (ст. 525 ЦК). Сторона зобов'язання, про яке йдеться, — наймодавець не вправі домовитись з наймачем про зміну зобов'язань з участю осіб, що проживають разом з наймачем, — про вселення інших осіб у житло без згоди цих осіб. Без згоди наймодавця вселення інших осіб у житло також є неможливим в силу ч. 1 ст. 817 ЦК, оскільки це означало б зміну договору найму житла без згоди однієї із його сторін. Тут ч. 1 ст. 817 ЦК погоджується із ч. 1 ст. 652 ЦК. Отже, ст. 817 ЦК лише конкретизує загальні положення про договори стосовно договору найму житла.

 

Стаття 818.   Тимчасові мешканці

1. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування
житлом (тимчасових мешканців).

2. Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом.

3. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

1. Хоч поняття тимчасових мешканців не є новим для вітчизняного законодавства, все ж строк, впродовж якого особа може мати такий статус, ніколи не визначався в нормативному порядку. Тому слід зробити висновок про те, що тимчасові мешканці не можуть визначатись за критерієм строку проживання.  Критерієм для визнання особи тимчасовим мешканцем є проживання особи у помешканні іншої особи, що є
наймачем житла або набула рівних з наймачем прав, без стягнення плати за користу­вання житлом. Проте наймач і наймодавець не позбавлені права пред'явити вимогу про виселення тимчасового мешканця з огляду на тривалість строку проживання, яка несумісна з поняттям тимчасового мешканця. Але визнання за наймодавцем такого права не має істотного значення, оскільки незалежно від будь-якої підстави наймода­вець може пред'явити до тимчасових мешканців вимогу про звільнення помешкання відповідно до ч. З ст. 818 ЦК.

2. Надання можливості тимчасового проживання є можливим лише за взаємною згодою наймача та осіб, які проживають разом з ним. Згоди наймодавця на це закон не вимагає. Але встановлюється обов'язок наймача попередньо (до вселення тимча­сових мешканців) повідомити наймодавця про вселення. Порушення наймачем цього обов'язку не може бути визнане підставою для виселення тимчасових мешканців.
Проте слід враховувати положення ч. З ст. 818 ЦК, про що йшлося в попередньому пункті коментаря.

3. Право тимчасових мешканців на користування житлом не визнається самостій­ним. Це означає, що воно лише випливає із права наймача (наймачів). Тому тимчасові мешканці своє право на користування житлом можуть захищати в межах існуючого зобов'язання лише в тих випадках, коли воно порушується наймачем. Якщо ж їх право порушується наймодавцем чи третіми особами, захист права тимчасових мешканців має здійснюватись відповідно до ст. 396 ЦК і глави 29 цього Кодексу, що є малоймовірним з урахуванням права наймодавця, передбаченого ч. З ст. 818 ЦК.

4. Частина 3 ст. 818 ЦК встановлює два юридичні факти (склади), настання яких породжує обов'язки тимчасових мешканців звільнити житло: 1) сплив погодженого строку проживання; 2) сплив семи днів після пред'явлення наймачем або наймодавцем до тимчасових мешканців вимоги про звільнення помешкання. Однак договором між наймачем та тимчасовими мешканцями, який погоджений з особами, які проживають разом з наймачем, зазначені підстави можуть бути обмежені або доповнені.

 

Стаття 819.   Ремонт житла, переданого у найм

1. Поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором.

2. Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором.

3. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача.

1. Диспозитивними нормами ч.  1 та 2 ст. 819 ЦК обов'язок поточного ремонту житла,  переданого в найм,  покладається на наймача,  а капітального  -   на наймодавця. Включення до ч. 1 та 2 ст. 819 ЦК застережень про диспозитивний характер сформульованих в них правил підтверджує думку про те, що критерії припустимості відступлень від положень актів цивільного законодавства, які (критерії) формулю­ються в ч. З ст. 6 ЦК, самим законодавцем визначаються недостатньо визначеними. Тому в ч. 1 і 2 ст. 819 ЦК з метою усунути будь-яку невизначеність спеціально сфор­мульовані ці застереження.

2. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться передане в найм житло, може змінити умови користування житлом. Погодження з наймачем переобладнання відповідно до ч. З ст. 819 ЦК потребує тоді, коли в результаті переобладнання істотно змінюються умови користування житлом, що є предметом договору найму. Із цього пра­вила випливає, що у разі, коли в результаті переобладнання умови користування житлом змінюються неістотно, переобладнання допускається без згоди наймача. Але припустимість застосування цього правила можна встановити тільки порівнянням цього правила з більш загальним, що підлягає застосуванню до відносин, про які йдеться. З одного боку, інте­реси наймача захищаються загальним правилом ст. 525 ЦК, яке забороняє односторонню зміну зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором. Тому ці питання можуть бути належне вирішені в договорі, що виключить такі переобладнання наймодавцем (власником житлового будинку, в якому знаходиться предмет договору найму житла), які змінюють умови користування житлом, хоча б і неістотно. Якщо ж у договорі з цьо­го приводу ніякі умови не встановлені, слід враховувати загальне правило ч. 1 ст. 319
ЦК, відповідно до якого власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Це правило підтверджує висновок, який випливає із ч. З ст. 819 ЦК та який визнає за наймодавцем право на переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло — предмет договору найму, без згоди наймача, якщо таке переоб­ладнання істотно не змінює умов користування згаданим житлом.

 

Стаття 820.   Плата за користування житлом

1. Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

2. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

3. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений догово­ром найму житла.

Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

4. Орендні платежі за договором оренди житла з викупом періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов догово­ру оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі
включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (до­хід) орендодавця. Особа-орендар також зобов'язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.

(Із змін, від 25.12.2008)

1. На підставі договору найму житла виникає, зокрема, грошове зобов'язання, зміст якого частково визначається в ст. 820 ЦК. Визначається, що у разі встановлення за­коном максимального розміру плати за користування житлом таке положення закону буде імперативним, відступлення від якого в бік підвищення ціни на підставі ч. З ст. 6 ЦК будуть неприпустимими. На цей час відсутні будь-які законодавчі положення, які б в будь-який спосіб обмежували права сторін договору, на який поширюється чинність ст. 810 —  826 ЦК, на свій розсуд вирішувати питання про розмір плати за користування житлом.  При погодженні розміру плати за користування житлом слід враховувати, що в силу ч. З ст. 815 ЦК, якщо інше не встановлено догрвором найму житла, обов'язок вносити плату за спожиті ресурси та отримані послуги несе наймач. При застосуванні абзацу другого ч. 1 ст. 820 ЦК слід враховувати, що договір найму житла належить до категорії публічних. Тому, хоч із абзацу другого ч. 1 ст. 820 ЦК випливає, що договори, які суперечать цьому абзацу, у відповідній частині є оспорюваними, відповідно до ч. 6 ст. 833 ЦК вони в цій частині є нікчемними. Якщо будуть встановлені максимальні розміри плати за користування житлом, то підстав для визнання нечинними договорів найму житла, що перевищують ці розміри, не буде. Це буде лише підставою для пред'явлення наймачем вимоги про зменшення розміру плати. Це право захищається судом. Розмір плати у таких випадках зменшується з дня набрання чинності рішенням суду.

2. У ч. 2 ст. 820 ЦК стосовно умови про розмір плати за користування житлом по­вторюється загальне правило ст. 529 ЦК, яке допускає односторонню зміну цієї умови лише в тих випадках, коли це передбачено договором або законом. У разі зміни мак­симального розміру плати, встановленого законом, раніше встановлений розмір плати застосовується до внесення змін до договору (незалежно від того, в бік збільшення
чи в бік зменшення змінено законом максимальний розмір плати).

3. Частину 3 ст. 820 ЦК слід тлумачити так, що вона диспозитивною нормою вста­новлює періодичність внесення наймачем плати за користування майном (визнає роз­рахунковим періодом строк тривалістю один календарний місяць), а також граничний строк внесення плати (не пізніше наступного місяця після спливу розрахункового періоду — календарного місяця, за який вноситься плата).

4. Орендні платежі, що сплачуються орендарем за договором оренди житла з ви­купом, сплачуються орендарем періодично впродовж строку дії договору. їх розмір визначається договором.  У ч.  2 ст. 820 ЦК ці платежі поділяються на два види: 1) платежі на викуп житла, що є предметом договору; 2) винагорода (дохід) орендо­давця. Цей поділ є не зовсім коректним. «Платежі на викуп» не можуть не включати
до себе дохід орендодавця. Відсутність належного законодавчого визначення складу орендних платежів вимушує сторони таких договорів максимально ретельно опра­цьовувати умови договорів про оренді платежі. Логічно було б ці платежі поділити на викупну ціну житла, що викупається, і плату за користування житлом. Доцільно також було б передбачати в договорах умови розрахунків на випадок дострокового їх розірвання. Базовим варіантом має бути повернення орендодавцем платежів, що вносились орендарем в порядку сплати викупної ціни, і збереження за орендодавцем плати за користування житлом за період фактичного користування. Щодо деталей розрахунків, в тому числі розподілу плати за нотаріальне посвідчення, державну реє­страцію, за страхування житла, сторони також повинні домовитись, оскільки витрати, які орендар зобов'язаний компенсувати орендодавцеві і які повинні бути визначені законом, на цей час у законодавчому порядку не визначені.

Слід мати на увазі, що п. 11 Порядку оренди житла з викупом [343] формулюються не зовсім коректні положення про те, що у разі розірвання договору за рішенням суду повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду, а при його розірванні за згодою сторін повернення коштів здійснюється відповідно до умов договору. Умови договору відповідно до ст. 629 ЦК є обов'язковими для сторін договору, а тому вони підлягають застосуванню судом.

 

Стаття 821.   Строк договору найму житла

1. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

2. До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостро­ковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822 — 824 цього Кодексу.

1. Сторони договору найма житла вправі на свій розсуд визначити строк дії до­говору найму житла. Якщо ж сторони строк не встановили, вважається, що договір найму укладено на п'ять років.

2. Встановлюється, що на відносини щодо короткострокового найму житла не по­ширюється низка положень, що сформульовані у Цивільному кодексі та стосуються найму житла. З урахуванням цього виключається визначення в короткостроковому договорі найму осіб, які проживають разом з наймачем та набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом. Проте сторони договору вправі домовитись
не тільки про проживання разом з наймачем інших осіб, а і про надання цим особам прав, передбачених ч. 1 ст. 816 ЦК.

Частина 1 ст. 818 ЦК також не може застосовуватись до договору короткострокового найму житла. Але це не виключає домовленості наймодавця з наймачем про надання тимчасовим мешканцям дозволу на тимчасове проживання у помешканні, яке є пред­метом договору найму житла. Не застосовуються до договору короткострокового найму житла також правила про переважні права наймача (ст. 822 ЦК), про піднайм житла (ст. 823 ЦК) та про заміну наймача (ст. 824 ЦК).

 

Стаття 822.   Переважні права наймача житла

1. У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вва­жається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але про­тягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, за­вданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

2. У разі продажу житла, яке було предметом договору найму,, наймач має пере­важне перед іншими особами право на його придбання.

1. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймо­давець має право запропонувати укласти новий договір найму житла на тих самих або на інших умовах. Він вправі також в зазначений строк попередити наймача про свою відмову від укладення договору найму житла на новий строк. Але така відмова можлива тільки за умови, що наймодавець вирішив використовувати житло, яке було
предметом договору найму, для власних потреб чи для потреб інших осіб у формі, яка не кваліфікується як найм. Якщо ж наймодавець і надалі має намір використову­вати це житло шляхом передання його в найм, наймач має переважне перед іншими особами право укладення на новий строк договору найму житла, яке було предметом договору, строк якого закінчився.

2. Абзац третій ч. 1 ст. 822 ЦК встановлює механізм захисту переважного права наймача на укладення договору найму житла на новий строк: у разі укладення наймодавцем договору найму житла всупереч переважному праву наймача за попереднім договором найму цей наймач може вимагати переведення на нього прав та обов'язків наймача за договором, який наймодавець уклав з іншим наймачем. Було б неправиль­ним стверджувати, що відповідно до букви абзацу третього ч. 1 ст. 822 ЦК на цього наймача можуть бути переведені тільки права, а не обов'язки. Обов'язки також пере­водяться на цього наймача.

3. Відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК наймач має переважне право на придбання житла, яке є предметом договору найму, у разі продажу житла наймодавцем (власником). Оскільки механізм реалізації наймачем свого переважного права не встановлений, до відносин, що при цьому виникають, слід застосовувати за аналогією правила ст. 362 ЦК.

4. Переважні права наймача, встановлені ст. 822 ЦК, не пов'язуються з належним виконанням ним своїх обов'язків за договором, строк якого минув. Важливо тільки, щоб договір не був розірваним до спливу строку його чинності.

5. Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла не запропонував укласти договір найму на тих чи на інших умовах і не попере­див наймача про відмову від укладення договору на новий строк, договір вважається укладеним на новий строк такої ж тривалості, як і договір, строк якого сплив, Такі наслідки наступають за умови, що наймач зі спливом строку договору найму не звіль­нив помешкання (продовжує користуватись ним). Стосовно найму іншого майна за­гальні положення про найм (ст. 764 ЦК) називають подібну правову конструкцію поновленням договору.

 

Стаття 823.   Договір піднайму житла

1. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Під­наймач не набуває самостійного права користування житлом.

2. Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму.

3. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму жит­ла.

4. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним при­пиняється договір піднайму.

5. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

1. Договір піднайму житла визначається у ч. 1 ст. 823 ЦК так же, як має бути ви­значений будь-який інший договір піднайму. Але ж зазначається на те, що піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Це має означати, що піднаймач свої права у відповідному зобов'язанні може захищати лише перед наймачем, який перед ним (піднаймачем) виступає як наймодавець. Перед власником житла (наймодавцем за договором найму), перед третіми особами піднаймач не може захищати свої права, що випливають із договору піднайму житла. Якщо ці особи порушили права піднаймача, їх захист має здійснити наймач, що виступає перед піднаймачем як наймодавець. Але ж слід мати на увазі, що піднаймач у силу договору піднайму отримує права не тільки у відповідному зобов'язанні, а й абсолютне (речове) право. Це право піднаймач вправі захищати перед будь-якою особою, в тому числі і перед власником житла.

2. Строк договору піднайму житла не може перевищувати строку найму (наймач за договором найму не може передати піднаймачеві більше прав, ніж він отримав за договором найму). Встановлено також, що договір піднайму житла припиняється одночасно з припиненням договору найму житла.

 

Стаття 824.   Заміна наймача у договорі найму житла

1. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем.

2. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за по­годженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму
житла залишається чинним на попередніх умовах.

1. Заміна наймача в договорі найму житла означає одночасну заміну не тільки кре­дитора, а і боржника у відповідному зобов'язанні. Тому заміна наймача допускається за наявності згоди наймодавця. Це відповідає загальному правилу ст. 520 ЦК. Крім того, заміна наймача на одну із повнолітніх осіб, яка проживає разом з ним, потребує згоди повнолітніх осіб, які постійно проживають з наймачем.

2. Правонаступництво у зобов'язаннях, що виникають на підставі договору найму житла, наступає не тільки у разі смерті наймача, а й у разі вибуття його із житла, незалежно від причин.

Правонаступництво у цих зобов'язаннях виникає на підставі юридичного факту, яким є виявлення всіма особами, які проживали разом з наймачем та є повноліт­німи, волі стати наймачами. Якщо всі ці особи виявили волю стати наймачами, договір найму житла продовжує діяти, але він перетворюється у договір з множин­ністю осіб на стороні наймача, а зобов'язання, що ґрунтуються на цьому договорі, набувають ознаки часткових. За наявності згоди наймодавця наймачами можуть стати одна або декілька осіб із тих, які проживали разом з наймачем, який помер або вибув.

 

Стаття 825.   Розірвання договору найму житла

1. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало не­придатним для постійного проживання у ньому.

Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом.

2. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу най­модавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців,  якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання дого­вору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

3. Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

4. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про­довжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інте­реси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

(Із змін, від 25.12.2008)

1. Наявність спеціальних правил ст. 825 ЦК про розірвання договору найму житла не виключає застосування до договору найму житла загальних правил ст. 651 ЦК.

2. Наймачеві надається необмежене право на розірвання договору шляхом вчинення одностороннього правочину. Цей правочин вчиняється шляхом відмови від договору. Заява наймача про відмову від договору має бути вручена наймодавцеві за три місяці до дня припинення договору. У такій заяві доцільно було б зазначати дату припинення договору, якщо наймач передає заяву про відмову особисто або через уповноважену особу. Якщо ж така заява надсилається поштою, дату припинення договору слід ви­значати вказівкою на дату отримання заяви наймодавцем та на сплив трьохмісячного строку після цієї дати.

3. Наймач може розірвати договір найму житла шляхом вчинення конклюдентних дій — звільнення помешкання без попередження. У цьому разі дія договору також припиняється. Але зазначені дії наймача є порушенням обов'язку попередити наймодавця (передати чи надіслати йому заяву про розірвання договору). Це порушення тягне санкцію: якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла
на таких самих умовах з іншою особою, він вправі вимагати від наймача плату за ко­ристування житлом за три місяці. Така санкція враховує право наймача розірвати договір в будь-який час з попередженням наймодавця за три місяці, а тому виключає стягнення збитків у вигляді неотриманої плати за користування житлом (упущеної вигоди) за більш тривалий період. Разом з тим абзац другий ч. 1 ст. 825 ЦК не ви­ключає відповідальності наймача, який звільнив житло без попередження наймодавця, за інші збитки, причинені наймодавцеві, наприклад, у зв'язку з незбереженням житла чи іншого майна наймача унаслідок того, що після звільнення житла наймачем воно залишилось без належного догляду.

4. Якщо житло стало непридатним для проживання, наймачеві надається право відмовитись від договору в будь-який час без попередження. Але заява про відмову від договору найму має бути зроблена і в таких випадках. В іншому разі не буде того юридичного факту, який відповідно до абзацу третього ч. 1 ст. 825 ЦК припиняє дію договору найму житла. В інших випадках відмова наймача від договору найма житла
без попередження ндймодавця суперечила б не тільки ч. 1 ст. 825 ЦК, а і ст. 525 ЦК, що допускає односторонню відмову від зобов'язання тільки у разі, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом.

5. Включення абзацу четвертого до ч.   1 ст. 825  ЦК  Законом від 25 грудня 2008 р. [199] не стільки дозволило врегулювати відповідні відносини, скільки про­ демонструвало проблеми вітчизняної правотворчості, нездатної забезпечити логічну узгодженість законодавчих положень. В абзаці четвертому ч.  1 ст. 825 ЦК форму­люється спеціальне правило, що підлягає застосуванню, хоч із ч. б ст. 810і ЦК і ви­
пливає, що ч. 1 ст. 825 ЦК у цілому до правовідносин щодо оренди житла з викупом не застосовується.

Логічно було б в абзаці четвертому ч. 1 ст. 825 ЦК спочатку зазначити про випадки, коли договір оренди житла з викупом може бути розірвано, а потім визначити порядок його розірвання. Законодавець зробив це навпаки, що не впливає на юридичну силу цих законодавчих положень.

Систематичне тлумачення абзацу четвертого ч. 1 ст. 825 ЦК, врахування його системних зв'язків відповідно до ст. 810і ЦК дає підстави для висновку про те, що слово «орендодавцем» в абзаці четвертому ч. 1 ст. 825 ЦК вжито помилково. Його за результатами тлумачення слід замінити словом «орендарем» чи, за прийнятою в ст. 810і ЦК термінологією, — словом «особою-орендарем».

Спеціальний випадок дострокового розірвання договору оренди з викупом на цей час передбачений ст. 1232і ЦК. Ця ж стаття встановлює спеціальний порядок розірвання такого роду договорів. У решті випадків підстави і порядок розірвання договорів оренди житла з викупом визначаються загальними правилами ст. 651, 652 ЦК, а також ч. 2 ст. 825 ЦК. Виключно гостроЮ/Є проблема наслідків розірвання договору оренди житла з викупом. Застосування до цих відносин ст. 653 ЦК може привести до грубого порушення засад до­бросовісності, справедливості та розумності, що входять до змісту принципу верховенства права та до необхідності прямого застосування цих засад усупереч ст. 653 ЦК. Але цей спосіб правозастосування дуже погано осмислений і опрацьований у судовій практиці. Тому наслідки дострокового розірвання договору оренди житла з викупом доцільно було б ретельно опрацьовувати при укладенні таких договорів.

6. За умов, установлених ч. 4 ст. 825 ЦК, розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця можливе на підставі домовленості між сторонами або за рі­шенням суду. Юридичними фактами, що породжують право наймодавця вимагати розірвання договору найма житла, є: 1) використання наймачем житла не за при­значенням або систематичне порушення наймачем «прав та інтересів сусідів» (це спонукає наймодавця доводити, що порушені були не тільки інтереси, а і права сусідів, та зробити посилання на нормативно-правовий акт, який відповідні права закріплює; 2) попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень; 3) продовження наймачем або особами, за яких він відповідає (ч. 2 ст. 816 ЦК), порушень, на які зазначалося вище, після попередження. Якщо мало місце продовження таких порушень після попередження, підстава пред'явлення вимоги про розірвання договору з'явилася. Припинення порушень після появи підстави для пред'явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору не позбавляє наймодавця права на пред'явлення такої вимоги.

7. За домовленістю сторін або за рішенням суду на вимогу наймодавця здійсню­ється розірвання договору за наявності підстав, встановлених ч. 2 ст. 825 ЦК. Та­кими підставами є: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, а при короткостроковому наймі — «понад два рази» (взяті в лапки слова означають — «за три місяці»). Договором найму ці строки можуть бути встановлені більш тривалими; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає (як руйнування чи псування не може кваліфікуватись  невиконання покладеного на наймача законом або договором обов'язку здійснювати поточний або капітальний ремонт житла, що є предметом договору найму).

Невнесення плати за вказані періоди є підставою для задоволення судом вимоги про розірвання договору, хоча б на момент звернення наймодавця до суду чи вине­сення судом рішення у справі заборгованість з плати за користування житлом була погашена.

Що стосується вимоги про розірвання договору найму житла у зв'язку з руйну­ванням або псуванням житла, то доведеність у суді цих обставин не є достатньою для задоволення вимоги наймодавця про розірвання договору. Суд може надати строк, який не може перевищувати одного року, впродовж якого наймач має відновити житло, а в позові про розірвання договору — відмовити. Таке рішення суд може прийняти не виключно на свій розсуд, а з посиланням на обставини, які мають бути враховані з урахуванням принципів добросовісності, справедливості та розумності (п. 6 ст. З ЦЮ.

Неусунення наймачем допущених порушень, тобто нездійснення ним обов'язку відновити житло у встановлений судом строк, є підставою для звернення наймодавця з новим позовом про розірвання договору. На цей раз за умови доведення того факту, що наймач житло не відновив, суд не може відмовити в задоволенні вимоги наймодавця. Вимога про виселення в зв'язку з розірванням договору також має бути задоволена. Виконання рішення суду в цій частині може бути відстрочене не більш ніж на рік. У цій частині суд приймає рішення також не на свій розсуд, а з урахуванням обставин справи, на які має бути зазначено в мотивувальній частині рішення суду.

8.  Відповідно до ч. З ст. 825 ЦК договір найму житла, яким є частина будинку, квар­тири, кімнати, може бути розірваний на вимогу наймодавця за домовленістю сторін. За відсутності згоди наймача, а також у випадках, коли наймодавець не звертався до наймача з пропозицію розірвати договір, наймодавець має право вимагати розірвання договору в судовому порядку. Підставою для пред'явлення такої вимоги у ч. З ст. 825 ЦК називається необхідність використання житла для проживання самого наймодавця або членів його сім'ї. Необхідність тут треба тлумачити як наявність потреби, яка обґрунтована відповідними обставинами.

На наймодавця покладається обов'язок попередити наймача «про розірвання до­говору не пізніше ніж за два місяці». Взяті в лапки слова не слід тлумачити так, що наймодавець вправі розірвати договір в односторонньому порядку. Порядок розірвання визначається в абзаці першому ч. З ст. 825 ЦК («договір може бути розірваний на ви­могу наймодавця...»). Це формулювання не може тлумачитись як право на розірвання договору шляхом вчинення одностороннього правочину навіть з урахуванням того, що на наймодавця покладається дещо незвичайний для судового порядку розірвання до­говорів обов'язок попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов'язок попередження не слід тлумачити як обмеження на доступ до суду, бо попередження у встановлений строк є юридичним фактом, що породжує матері­альне право наймодавця на розірвання договору, а не умовою, що є необхідною для звернення до суду за захистом права. Якщо в суді буде встановлено, що наймодавець не попереджав наймача, позов про розірвання договору не може бути задоволений. При обчисленні зазначеного двомісячного строку слід враховувати, що він обчислюється від дня, коли наймач отримав відповідне попередження про наступне «розірвання до­говору», тобто до дня прийняття судом рішення у справі за позовом про розірвання договору. Якщо на день винесення рішення цей строк не минув, позов про розірвання договору не може бути задоволений.

 

Стаття 826.   Правові наслідки розірвання договору найму житла

1. У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

1. Стаття 825 ЦК дає можливість наймачеві пред'явити в суді тільки вимогу про розірвання договору. Якщо рішенням суду ця вимога задовольняється, таке рішення є підставою для виселення наймача та осіб, які проживають разом з ним. Проте з ме­тою усунення ситуації правової невизначеності законодавець у ст. 826 ЦК встановив спеціальне правило про виселення наймача та інших осіб у разі розірвання договору. Доцільно було б в позовних заявах формулювати дві вимоги — про розірвання до­говору найму житла і про виселення наймача та осіб, які проживають разом з ним. У рішенні суду також має зазначатись на задоволення цих обох позовних вимог.