ГЛАВА 33 ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ПОТРЕБ

 

Стаття 407.   Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією зе­мельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі — землекористувач).

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

(Із змін, від 16.09.2008)

1. Прийняття нового Цивільного кодексу вкрай ускладнило застосування правових норм, що регулюють відносини щодо користування земельними ділянками. Ці відноси­ни регулюються нормами земельного законодавства. Відповідно до ст. 792 ЦК з при­воду передання земельної ділянки в найм (оренду) встановлюються цивільно-правові зобов'язання. Не виключається поширення на такі правовідносини норм Господарсько­го кодексу [42]. Відносини щодо тимчасового користування земельними ділянками можуть регулюватися також інститутами речового права, які з часів римського права отримали назву емфітевзис і суперфіцію.

2. Розрізнити емфітевзис і зобов'язання оренди земельної ділянки для сільськогос­подарських потреб за соціально-економічними ознаками неможливо. Тож вони розріз­няються за суто формальною ознакою: якщо договір сторони назвали договором про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, то до відносин сторін застосовуються положення глави 33 Цивільного кодексу («Пра­во користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб»). Якщо сторони визначили договір як договір оренди земельної ділянки, то до право­ відносин між сторонами застосовуються положення Земельного кодексу [38], ст. 792 ЦК, ст. 148 — 153 ГК [42], Закону «Про оренду землі» [205].

3. Спеціальні правила щодо форми договору про надання права користування зе­мельною ділянкою на умовах емфітевзису не встановлені. Тому відповідно до ст. 205 — 208 ЦК такі договори укладаються в письмовій формі. Державна реєстрація таких договорів не передбачена. Але право користування земельною ділянкою на умовах суперфіцію підлягає державній реєстрації. Таке передбачено п. «г» ч. 1 ст. 4 Закону
«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [215].

4. Емфітевзис може відчужуватися на підставі будь-яких цивільно-правових дого­ворів і переходити (термін «передаватися», що використовується у ч. 2 ст. 407 ЦК, є некоректним) в порядку спадкування. Із застереження «крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті» непрямо випливає і висновком від протилежного вияв­ляється правовий припис, відповідно до якого інші відступи від правила, сформульо­ваного в ч. 2 ст. 407 ЦК, не допускаються. Це не перешкоджає законодавцю (відпо­відно до практики, що склалася) передбачити спеціальними положеннями інше, але перешкоджає відступленню в договорі від ч. 2 ст. 407 ЦК,оскільки згідно із ч. З ст. 6 ЦК неприпустимість відступлень від актів цивільного законодавства може випливати (як у даному випадку) із останніх.

5. Із ч. З ст. 407 ЦК непрямо випливає і висновком від наступного правового явища (заборони відчуження емфітевзису землекористувачем) до попереднього виявляється правовий припис, відповідно до якого земельні ділянки державної або комунальної власності можуть передаватись у користування для сільськогосподарських потреб (на умовах емфітевзису). Це відповідає ст. 127 ЗК, яка надає органам державної влади та органам місцевого самоврядування у межах їх повноважень право здійснювати продаж прав на земельні діляйки, зокрема емфітевзису.  При цьому приписується дотримуватись засад конкурентності та правил глави 21 «Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах» Земельного кодексу.

6. Частина 3 ст. 407 ЦК не перешкоджає спадкуванню права користування земель­ною ділянкою державної або комунальної власності на умовах емфітевзису.

 

Стаття 408.   Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ді­лянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років.

2. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сто­рін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону
не менш як за один рік.

(Із змін, від 16.09.2008)

1. Ні ст. 408 ЦК, ні інші акти цивільного законодавства не встановлюють будь-яких обмежень щодо строку, на який земельна ділянка може надаватись у користування на умовах емфітевзису. Застосовувати до таких правовідносин за аналогією ст. 19 За­кону «Про оренду землі», що обмежує строк оренди 50 роками, підстав немає.

2. Тільки у випадках, коли на умовах емфітевзису передається земельна ділянка державної або комунальної власності, «строк договору» не може перевищувати 50 років (акцентуємо увагу на тому, що йдеться про «строк договору», а не про строк корис­тування земельною ділянкою на умовах емфітевзису).

 

Стаття 409.   Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої у користу­вання для сільськогосподарських потреб

1. Власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача викорис­тання її за призначенням, встановленим у договорі.

2. Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

3. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

1. Частина 1 ст. 409 ЦК встановлює обов'язок землекористувача використовувати земельну ділянку за призначенням, що кореспондує відповідному праву власника зе­мельної ділянки. Необхідність у встановленні цього правила виникла у зв'язку з тим, що структура Цивільного кодексу не дає змоги застосовувати до договорів про надання земельної ділянки на умовах емфітевзису ст. 629 ЦК, що встановлює обов'язковість договору для його сторін. Це ж слід сказати і стосовно правила ч. З ст. 409 ЦК.

2. Користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису є платним. Але сторони вправі відступити від цього правила на підставі ч. З ст. 6 ЦК.