ГЛАВА 27 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ (ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ) PDF Печать
Гражданское право - В.Г. Ротань та ін. Коментар до ЦКУ т.1

ГЛАВА 27 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ (ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ)

Стаття 373.   Земля (земельна ділянка) як об'єкт права власності

1. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охо­роною держави.

2. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється від­повідно до закону.

3. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунто­вий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

4. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд від­повідно до її цільового призначення.

5. Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що зна­ходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

1. Визнаючи землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, ст. 373 ЦК передбачає, що право власності на земельні ділянки (на землю) набувається та здійснюється відповідно до закону. Для порівняння зазна­чимо, що за загальними правилами ст. 328 ЦК право власності (на будь-який об'єкт) виникає з підстав, не заборонених законом, а право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або не встановлено судом.

2. При застосуванні положень глави 27 Цивільного кодексу  «Право власності на землю (земельну ділянку)» належить ураховувати, що Земельним кодексом [38] установлюються численні спеціальні правила щодо власності на землю. Положення Цивільного кодексу, що регулюють земельні відносини, переважно є загальними, що не можуть застосовуватись усупереч правилам спеціальним.

3. У ст. 79 Земельного кодексу більш детально та чітко, ніж у ч. З ст. 373 ЦК, визначається земельна ділянка як об'єкт права власності. Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багато­річні насадження, які на ній знаходяться. Право власності на земельну ділянку роз­повсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення відповідно до цільового призначення земельної ділянки житлових, виробничих та інших будівель і споруд (ч. 2 ст. 79 ЗК).

4. Як і будь-який об'єкт права власності, земельна ділянка може використовуватись її власником на свій розсуд. Але встановлюється і обмеження: власник має право ви­користовувати земельну ділянку лише за її цільовим призначенням. Цільове призна­чення земель здійснюється перш за все віднесенням земель до категорій відповідно до ст. 19 ЗК. Але цим не вичерпується визначення цільового призначення земель. Так, у цій статті зазначається про землі сільськогосподарського призначення як про одну із категорій земель. Але в ч. З ст. 22 ЗК передбачається передання у власність земель сільськогосподарського призначення для таких більш конкретних цілей як ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби. На цільове призначення земельної ділянки вказується в рішенні про її передання у власність та в Державному акті на право власності на землю. Відступлення від належно визначеного цільового призначення земельної ділянки є правопорушенням і може тягти навіть припинення у встановленому порядку права власності на земельну ділянку (п. «а» ст. 143 ЗК).

5. Використання всього, що знаходиться під та над земельною ділянкою, — це за загальним правилом є правом власника земельної ділянки. Але ж при цьому він повинен не порушувати права інших осіб та додержуватись установлених обмежень. Зокрема, власникові надається право використовувати на земельній ділянці загально-поширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі (ч. 1 ст. 90 Земельного кодексу). Але ж установлюється, що корисні копалини власник земельної ділянки вправі добувати глибиною розробки до двох метрів, а прісні підземні води — до 20 метрів (ст. 23 Кодексу про надра [33]).

 

Стаття 374.   Суб'єкти права власності на землю (земельну ділянку)

1. Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

2. Іноземці, особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону.

3. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встанов­лених законом.

4. Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

1. Як і ст. 80 Земельного кодексу [38], ст. 374 ЦК визнає суб'єктами права влас­ності на землю (земельні ділянки) громадян України, юридичних осіб, створених на території України, територіальні громади і державу.

2. Частина 2 ст. 374 ЦК передбачає загальне право іноземців і осіб без громадянства на придбання земельної ділянки у власність, установлюючи, що воно здійснюється відповідно до закону. У ст. 81 З К передбачається можливість набуття іноземцями та особами без громадянства права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів. За межами населених пунктів іноземці та особи без громадянства можуть придбавати земельні ділянки у власність, якщо на них розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать цим особам на праві приватної власності. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями або особами без громадянства, повинні бути відчужені протягом одного року.

3. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки лише несільськогосподарського призначення у разі придбання об'єктів нерухомого майна або для спорудження об'єктів з метою використання їх у підприємницькій ді­яльності в Україні. За межами населених пунктів іноземні юридичні особи можуть придбавати земельні ділянки у власність у разі набуття права власності на об'єкти нерухомого майна, що розташовані на цих земельних ділянках. Визнається можливість одержання іноземними юридичними особами земельних ділянок у спадщину. Але отри­мані таким чином землі сільськогосподарського призначення підлягають відчуженню
протягом року (ч. 2, 3 ст. 82 ЗК).

4. Власник земельної ділянки має правомочність, що належить будь-якому власнико­ві. Разом з тим на власників земельних ділянок покладається більш широке, ніж зви­чайно, коло обов'язків. Вони встановлені ч. 1 ст. 91 ЗК: 1) забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням; 2) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; 3) своєчасно сплачувати земельний податок; 4) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; 5) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; 6) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановле­ному законом; 7) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; 8) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

5. Земельний кодекс передбачає можливість надання земельних ділянок, що пере­бувають у державній власності та комунальній (територіальних громад) власності, у постійне користування лише підприємствам, установам та організаціям, що належать до державної або комунальної власності (тобто державним і комунальним юридичним особам публічного права). У тимчасове користування земельні ділянки можуть нада­ватись будь-яким суб'єктам на підставі договору оренди.

 

Стаття 375.   Право власника на забудову земельної ділянки

1. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, ство­рювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

2. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

3. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектур­них, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

4. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

1. Власник земельної ділянки вправі здійснювати забудову земельної ділянки лише з додержанням встановлених архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також вимог щодо цільового призначення земельної ділянки. Численність зазначених правил, їх установлення не тільки актами законодавства, а й державними будівельними нормами, що не підлягають реєстрації в Міністерстві юстиції, призводить до того, що склалась ситуація майже безмежного публічного втручання в діяльність власників щодо будівництва та свавілля з боку посадових осіб.

2. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, спо­руди та інше нерухоме майно, — так установлено ч. 2 ст. 375 ЦК. Але це не виключає дії ч. 2 ст. 331 ЦК, відповідно до якої право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо законом або договором передбачено прийняття такого майна в експлуатацію. Якщо ж нерухоме майно підлягає державній реєстрації, право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації.

3. Набуття особою права власності на будівлю, що збудована на земельній ділянці, яка є об'єктом права власності іншої особи, можливе, якщо у забудовника є право користування чужою земельною ділянкою для забудови, що включає спеціально за­стережену можливість зведення будівель та споруд.  У відповідних випадках таке право отримує орендар. Воно належить також юридичним особам публічного права (юридичним особам, що належать до державної чи комунальної власності — ч. 2 ст. 92 ЗК), що одержали в постійне користування земельні ділянки, що перебувають у ко­мунальній або державній власності.