Стаття 362.   Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності

1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

2. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна — протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, про­давець має право продати свою частку іншій особі.

3. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

4. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про пере­ведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний вне­сти на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

5. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спіль­ної часткової власності іншій особі не допускається.

1. Переважне право співвласників на купівлю частки у праві спільної часткової власності співвласники мають тільки у випадках відчуження цієї частки за договором купівлі-продажу. Тому співвласники не мають цього права у випадках відчуження за договорами дарування, довічного утримання тощо. Але договір міни визнається у новому Цивільному кодексі різновидом купівлі-продажу. Тому відчуження частки у праві спільної часткової власності на підставі договору міни не виключає переваж­ного права купівлі.

2. Співвласники не мають переважного права на придбання частки у спільній частковій власності, що продається з публічних торгів (з аукціону). Публічні торги (аукціони) можуть проводитись не тільки у випадках примусового продажу майна, а й на розсуд співвласника, що відчужує свою долю в спільній частковій власності.

3. Реалізація переважного права купівлі частки в спільній частковій власності сут­тєво ускладнюється тим, що зазвичай вважається допустимим за домовленістю між співвласником та покупцем частки об'єкта спільної часткової власності оголосити більш високу ціну продажу, що є неприйнятною для співвласників, хоч насправді ціна продажу є значно нижчою.

4. З метою забезпечення переважного права купівлі частки в спільній частковій власності на продавця цієї частки покладається обов'язок письмово повідомити спів­власників про намір продати частку. У повідомленні повинні бути зазначені ціна, а також умови продажу. Особа, що продає частку в спільній частковій власності, одержує можливість продати її будь-якій особі на свій розсуд лише за наявності однієї з наступних умов: 1) усі співвласники відмовились від здійснення свого пе­реважного права на купівлю частки; 2) ні один із співвласників не здійснив цього
права протягом встановленого строку.  Цей строк установлений тривалістю один місяць стосовно нерухомого майна і десять днів — стосовно рухомого майна. Він відраховується від дня отримання повідомлення про продаж частки в спільній част­ковій власності.

5. Продавець частки в спільній власності має право вибору покупця серед інших співвласників, якщо бажання придбати частку, що відчужується, виявили декілька співвласників.

6. Договір купівлі-продажу частки в спільній власності, що укладений на пору­шення переважного права співвласників, можна було б визнати недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 і ч. 1 ст. 203 ЦК як такий, що суперечить ч. 2 ст. 362 ЦК. Але застосу­вання при цьому загальних правил ст. 215 ЦК про недійсність правочинів, зміст яких суперечить актам цивільного законодавства, є неможливим, оскільки закон є чинним

положенням з урахуванням практики його тлумачення компетентним судом (рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Лейла Шахін проти Туреччини», а судова практика допускає захист переважного права тільки відповідно до спеціального правила ч. 4 ст. 362 ЦК.

Це правило надає співвласникам, чиє переважне право порушене, можливість звер­нення до суду з позовною заявою про переведення на них (на нього) прав та обов'язків покупця. Така позиція сформульована Верховним Судом у порядку тлумачення ст. 114 раніше чинного Цивільного кодексу, що за змістом у частині, яка розглядається, від­повідає ст. 362 ЦК [387, с. 51]. Відповідачами за таким позовом повинні бути обидві сторони договору купівлі-продажу частки в спільній частковій власності. У випадках звернення з таким позовом декількох співвласників можливе часткове задоволення позовів кожного із них у пропорції, що враховує розмір їх часток у спільній частковій власності.

7. На позивача покладається обов'язок внести на депозитний рахунок суду одно­часно з учиненням позову всі суми, які повинен сплатити покупець частки в спільній частковій власності. Але невнесення зазначених сум не є перешкодою для прийняття судом позовної заяви. Невнесення цих сум дає підставу для відмови в задоволенні позову.

8. Для звернення до суду з позовом про переведення прав та обов'язків покупця встановлено строк позовної давності тривалістю один рік (п. З ч. 2 ст. 258 ЦК).

 

Стаття 363.   Момент переходу  частки у праві  спільної часткової власності до набувача за договором

1. Частка у праві спільної часткової власності переходить до набувача за до­говором з моменту укладення договору, якщо інше не встановлено домовленістю сторін.

2. Частка у праві спільної часткової власності за договором, який підлягає но­
таріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, переходить до набувача
відповідно до статті 334 цього Кодексу.

1. Установлюючи загальне правило щодо набуття набувачем права власності на май­но за договором з моменту передання речі, ч.   1 ст. 334 ЦК допускає можливість встановлення законом або договором винятків із цього правила. З урахуванням цього ч. 1 ст. 363 ЦК установлює, що частка в праві спільної часткової власності переходить до набувача з моменту укладення договору, який (момент) визначається відповідно
до ст. 638 ЦК.

2. Якщо договір про відчуження частки в праві спільної часткової власності під­лягає нотаріальному посвідченню, частка в праві спільної часткової власності пере­ходить з моменту нотаріального посвідчення договору, а якщо він підлягає державній реєстрації, — з моменту державної реєстрації, тобто, і в цьому разі частка в праві переходить у момент укладення договору.

 

Стаття 364.   Виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності

1. Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

2. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із за­коном або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.

Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.

3. Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

1. Кожен із співвласників має право на виділ його частки в натурі. За наявності згоди всіх співвласників виділ частки в спільному майні в натурі здійснюється шля­хом укладення договору. Такий договір укладається відповідно до загальних правил. Якщо договір укладається у зв'язку з виділом у натурі частки в нерухомому спільному майні, він підлягає нотаріальному посвідченню.

2. Виділ у натурі частки в спільному майні може бути неможливим,  оскільки спільне майно є неподільною річчю, або є заборона, встановлена законом. У цьому разі співвласник, який вимагає виділу, має право на одержання грошової або іншої компенсації вартості частки. Виплата співвласникові компенсації без його згоди до­ пускається лише у випадках, передбачених ст. 365 ЦК.

Стаття 365. Припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників

1. Право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:

1) частка є незначною і не може бути виділена в натурі;

2) річ є неподільною;

3) спільне володіння і користування майном є неможливим;

4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.

2. Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.

1. У частині першій ст. 365 ЦК установлюються чотири умови, за наявності яких (всіх чотирьох) можливе припинення права на частку в спільному майні. Неможливість спільного володіння та користування при цьому слід розуміти не тільки як об'єктивну, а і як обумовлену стосунками між співвласниками, що фактично склалися.

2. Стаття 365 ЦК не виключає укладення договору з метою припинення права на частку у спільному майні. Такий договір укладається в письмовій формі. Він по­требує нотаріального посвідчення, якщо припиняється право на частку в спільному нерухомому майні.

3. З метою припинення права на частку в спільному майні одного або декількох учасників інші співвласники мають учинити позов до суду.  Позов відповідно до ч. 2 ст. 365 ЦК може бути задоволений лише за умови, що на момент постановлення судом рішення позивач (позивачі) вніс на депозитний рахунок суду вартість частки, про припинення права на яку заявлено позов.

Стаття 366.   Звернення стягнення на частку у майні, що є у спільній частковій власності

1. Кредитор співвласника майна, що є у спільній частковій власності, у разі недостатності у нього іншого майна, на яке може бути звернене стягнення, може пред'явити позов про виділ частки із спільного майна в натурі для звернення стяг­нення на неї.

Якщо виділ в натурі частки із спільного майна має наслідком зміну його призна­чення або проти цього заперечують інші співвласники, спір вирішується судом.

2. У разі неможливості виділу в натурі частки із спільного майна або заперечен­ня інших співвласників проти такого виділу кредитор має право вимагати продажу боржником своєї частки у праві спільної часткової власності з направленням суми виторгу на погашення боргу.

У разі відмови боржника від продажу своєї частки у праві спільної часткової власності або відмови інших співвласників від придбання частки боржника креди­тор має право вимагати продажу цієї частки з публічних торгів або переведення на нього прав та обов'язків співвласника-боржника, з проведенням відповідного перерахунку.

1. Загальною умовою застосування всіх правил, що формулюються у ст. 366 ЦК (ва­ріантів звернення стягнення на частку у спільному майні), є недостатність у боржника іншого майна, на яке може буде звернене стягнення, для задоволення вимог кредиторів. За наявності такої умови ч. 1 ст. 366 ЦК надає кредиторові право пред'явити позов про виділ частки із спільного майна для звернення стягнення на неї. Стосовно права кредитора вимагати за відповідних умов продажу частки боржника у праві спільної часткової власності прямо не зазначається на те, що воно виникає тільки за відсутності у боржника іншого майна. Однак ця умова (відсутність іншого майна) випливає із контексту ст. 366 ЦК.

2. Позов про виділ у натурі частки із спільного майна для звернення стягнення на неї може бути пред'явлено або за наявності рішення суду про стягнення з боржника- учасника спільної часткової власності певної суми, або разом з таким позовом. Суд не може задовольнити позов про виділ частки із спільного майна в натурі для звернення стягнення на неї, якщо в судовому порядку не вирішене і не ставиться питання про стягнення взагалі (без визначення майна, на яке звертається стягнення).

За наявності доказів недостатності іншого майна боржника (такими можуть бути як опис майна боржника, що проведений за ухвалою суду відповідно до клопотання позивача, так і документи виконавчого провадження), суд приймає рішення про стяг­нення з боржника певної суми (якщо раніше таке рішення не приймалось) і про виділ у натурі частки боржника у спільному майні та звернення стягнення на майно, що ви­діляється. Відсутність доказів недостатності майна виключає задоволення позову про виділ частки. Але наявність чи відсутність доказів відповідно до ч. 1 ст. 366 ЦК має не тільки процесуальне значення. Наявність доказів є також підставою виникнення цивільного (матеріального) права вимагати виділу частки. Тому можливе повторне пред'явлення позову щодо того ж предмета після появи зазначених доказів, оскільки при цьому з'являється підстава (інша, та, якої раніше не було). Надання кредиторові права звернення з позовом не виключає укладення кредитором та боржником з учас­тю співвласників договору про виділ частки та передання її кредитору у власність на виконання його вимоги до боржника або для наступного продажу. Формулювання «може пред'явити позов», як і в усіх інших випадках слід тлумачити як таке, що на­дає право на позов у матеріально-правовому розумінні, тобто суб'єктивне право. Це право захищається судом, хоч би проти цього заперечував боржник. Але заперечення співвласників майна проти виділу в натурі частки боржника виключає виникнення у кредитора права вимагати в суді виділу. Проте суд з урахуванням обставин справи може винести рішення про задоволення вимоги кредитора про виділ частки і за на­явності заперечень з боку співвласників боржника.

3.  Частина 1 ст. 366 ЦК не виключає застосування ст. 50 Закону «Про виконавче провадження» [129], що передбачає звернення стягнення на частку боржника у спіль­ному майні, яка (частка) визначається судом за поданням державного виконавця. Стаття 379 ЦПК [44], що встановлює порядок провадження за поданням державного виконавця, повторює формулювання ст. 50 Закону «Про виконавче провадження», на­віть повторює не досить вдале формулювання цього Закону «боржник володіє майном спільно з іншими особами». Застосування ст. 379 ЦПК, ст. 50 Закону «Про виконав­че провадження» буде викликати утруднення внаслідок недостатнього визначення їх формулювань, що передбачає лише визначення судом частки боржника у спільному майні. Проте вповні припустимо тлумачити цю статтю як таку, що надає державному виконавцеві повноваження не тільки звернутись до суду з поданням про визначення частки, а й звернути на підставі ухвали суду на неї стягнення, здійснивши її продаж. Ця стаття може тлумачитись і так, що вона дає державному виконавцеві повноважен­ня звернутись за відповідних умов до суду з поданням про виділ частки в спільному майні в натурі для звернення стягнення на неї.

4. Зазначення в абзаці другому ч. 1 ст. 366 ЦК про те, що спір вирішується судом також у випадках, коли виділ у натурі частки із спільного майна має наслідком зміну його призначення, слід тлумачити з урахуванням наступного: 1) це не означає права суду вирішувати питання про зміну призначення нерухомого майна, а внаслідок цього, — зе­мельної ділянки, на якій ця нерухомість розташована, оскільки ст. 366 ЦК у цій частині не може тлумачитись як спеціальна стосовно правил ст. 20 ЗК [38] про встановлення та зміну цільового призначення земель; 2) досягнення згоди між кредитором, з одного боку, та боржником і співвласниками — з іншого про виділ не виключається і у тому разі, коли це має наслідком зміну призначення спільного рухомого майна. Але запере­чення співвласників проти виділу в такому випадку виключає задоволення вимоги про виділ; 3) якщо співвласники заперечують проти виділу в натурі частки із спільного майна, наслідком якого не є зміна у призначенні спільного майна, питання про виділ суд вирішує з урахуванням усіх обставин справи; 4) якщо співвласники заперечують
проти виділу в натурі частки в спільному майні та виділ має наслідком зміну призна­чення спільного майна, суд ураховує цю обставину (зміну призначення спільного майна в результаті виділу) як таку, що посилює позицію співвласників.

5. У випадку неможливості виділу в натурі частки у спільному майні, а також у разі заперечення співвласників проти виділу частки, кредитор має право вимагати продажу боржником свої частки у праві спільної власності з направленням виторгу на погашення боргу.  Невиконання боржником цієї вимоги дає право кредиторові звернутись до суду з позовом про звернення стягнення на частку боржника у праві спільної часткової власності. Суд захищає це право кредитора, а на стадії виконав­чого провадження ця частка може бути продана іншим суб'єктам права спільної част­кової власності з додержанням вимог ст. 362 ЦК, або продана з публічних торгів. Що стосується переведення на кредитора прав та обов'язків боржника-співвласника з проведенням відповідного розрахунку, то це можливе не тільки за рішенням суду,
яке приймається за позовом кредитора, а і в порядку зміни способу виконання, якщо від придбання частки відмовились співвласники, і вона не буде продана з публічних торгів (частина перша ст. 121 ГПК [31]).