Стаття 350. Викуп земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, приватної власності для суспільних потреб чи їх примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності

Викуп земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, приватної власності для суспільних потреб чи їх примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності здійснюються в порядку, встановленому законом.

(У ред. від 17.11.2009)

1. Земельні ділянки, про які йдеться у ст. 350 ЦК, визначаються у ч. 1 ст. 79 ЗК як частина земельної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

2. Під іншими об'єктами нерухомого майна у ст. 350 ЦК розуміються об'єкти, пере­міщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ч. 1 ст. 181 ЦК). Таке розуміння об'єктів нерухомого майна охоплює не тільки будинки, будівлі, споруди, а й багаторічні насадження, що відповідає ч. З ст. 351 ЦК і змісту Закону «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них
розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» [229]. Але ж слід ураховувати, що відповідно до ч. 2 ст. 79 ЗК багаторічні насадження не є окремим об'єктом нерухомого майна, а право власності на земельну ділянку поширюється і на багаторічні насадження.

3. У ст. 350 ЦК чітко виокремлюються викуп земельних ділянок і об'єктів не­рухомого майна для суспільних потреб та їх примусове відчуження. Ці дві правові конструкції (викуп і примусове відчуження)  об'єднуються в поняття відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розташовані, для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності.

4. Викуп земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна для суспільних по­треб визначається у ст. 1 Закону «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» як  «передача земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, за їх згодою у державну чи комунальну власність для задоволення суспільних потреб шляхом укладення договору купівлі-продажу чи іншого правочину у порядку, встановленому законом».

5. Примусове відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, визначається в ст. 1 Закону «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» як «перехід права власності на земельні ділянки, інші об'єкти нерухомого майна, що на них роз­міщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, до держави чи територіальної громади з мотивів суспільної необхідності за рішенням суду».

6. Суспільна необхідність як підстава примусового відчуження земельних ділянок та об'єктів нерухомого майна визначається у ст. 1 названого Закону [329] досить вузько (як «обумовлена загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної грома­ди виключна необхідність, для забезпечення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, у встановле­ному законом порядку»). Отже, позивач має довести в суді наявність ознаки виключної необхідності. Крім того, у ст. 15 згаданого вище Закону визначаються види об'єктів, для розміщення яких може здійснюватись примусове відчуження земельних ділянок і об'єктів
нерухомого майна. Ці законодавчі положення є більш жорсткими стосовно державних органів та органів місцевого самоврядування, що вимагають примусового відчуження земельних ділянок і об'єктів нерухомого майна, ніж відповідні положення ст. 1 Про­токолу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

7. При викупі земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів укладається до­говір купівлі-продажу або договір міни. Такі договори підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Сторонами такого договору є власник земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів (продавець) і орган державної влади, орган місцевого самоврядування (покупець).

8. При примусовому відчуженні орган, що прийняв рішення про відчуження, звер­тається до суду з вимогою про відчуження земельної ділянки (земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна). У відповідних випадках зазначений орган звертається з позовом про примусове відчуження земельної ділянки і знесення житлового будинку, будівель, споруд, багаторічних насаджень, розміщених на зе­мельній ділянці, що підлягає примусовому відчуженню (ч. З ст. 6 Закону «Про від­чуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»). За наявності підстав суд приймає рішення про примусове відчуження та про знесення відповідних об'єктів.

Стаття 351. Припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку з викупом для суспільних потреб чи примусовим відчуженням з мотивів сус­пільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розміщене

1. Право власності на житловий будинок, інші будівлі, споруди, багаторічні наса­дження може бути припинене за згодою власника у разі викупу земельної ділянки, на якій вони розміщені, для суспільних потреб чи за рішенням суду в разі її при­мусового відчуження з мотивів суспільної необхідності з обов'язковим попереднім і повним відшкодуванням їх вартості.

2. Особа, право власності якої підлягає припиненню, має право вимагати надан­ня їй в межах території, на яку поширюються повноваження відповідного органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади, іншої земельної ділянки,
вартість якої враховується при визначенні викупної ціни.

3. У разі якщо власник земельної ділянки, що підлягає примусовому відчуженню з мотивів суспільної необхідності, є власником житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, вимога про примусове від­чуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності розглядається разом із вимогою про припинення права власності на такі об'єкти.

4. У разі якщо власник земельної ділянки, що підлягає примусовому відчуженню з мотивів суспільної необхідності, не є власником житлового будинку, інших буді­вель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, питання про відчуження
розглядається з кожним власником окремо.

5. До набрання законної сили рішенням суду про примусове відчуження земель­ної ділянки з мотивів суспільної необхідності власник має право на власний розсуд розпоряджатися житловим будинком, іншими будівлями, спорудами, багаторічними
насадженнями, що розміщені на такій земельній ділянці.

6. Власник земельної ділянки в разі її відчуження на користь  іншої особи зобов'язаний попередити таку особу про рішення, прийняте органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування про викуп земельної ділянки, інших об'єктів
нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб, та в десятиденний строк повідомити орган, що прийняв таке рішення, про відчуження земельної ді­лянки на користь іншої особи. Рішення про викуп земельної ділянки для суспільних
потреб зберігає свою чинність для нового власника земельної ділянки.

(У ред. від 17.11.2009)

1. Вимога обов'язкового попереднього і повного відшкодування вартості земельної ділянки і розташованих на ній об'єктів нерухомого майна відтворюється у частині п'ятій ст. 41 Конституції України, але має значно ширшу сферу дії: 1) поширюється на власників — не тільки громадян, а й юридичних осіб; 2) поширюється не тільки на примусове відчуження земельних ділянок та розташованих на них об'єктів нерухо­мого майна, а й на їх викуп. Разом з тим, слід ураховувати, що механізм забезпечення обов'язкового і повного відшкодування вартості земельних ділянок установлений тіль­ки стосовно примусового відчуження зазначених об'єктів — підставою для державної реєстрації права власності держави на примусово відчужені земельні ділянки та роз­ташоване на них нерухоме майно є, зокрема, документи, що підтверджують попередню та повну сплату колишньому власнику викупної ціни або державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, надане замість відчуженого (ч. 4 ст. 16; абзац другий ч. 1 ст. 18 Закону «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»).

2. У разі викупу земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна право власності до набувача (держави, територіальної громади) переходить відповідно до спеціального правила абзацу першого ч. 1 ст. 18 Закону «Про відчу­ження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної
необхідності» «після укладення договору купівлі-продажу (іншого правочину, що пе­редбачає передачу права власності) та державної реєстрації такого права». Стосовно випадків примусового відчуження момент переходу права власності не встановлений. Тому в таких випадках наведене законодавче положення про перехід права власності на земельну ділянку та розташоване на ній нерухоме майно з моменту державної ре­єстрації такого права підлягає застосуванню за аналогією.

3. Власник земельної ділянки, що підлягає відчуженню, має право вимагати надання йому іншої земельної ділянки. При викупі власник може відмовитись від укладення договору (купівлі-продажу, міни) у разі, якщо запропонована йому земельна ділянка його не влаштовує. При примусовому відчуженні власник не може протидіяти при­йняттю судом відповідного рішення, а законодавець не дає власнику будь-яких інших
гарантій, крім гарантії того, що інша земельна ділянка буде надана в межах території, на яку поширюються повноваження відповідного органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади.

Тож власнику можуть і не запропонувати земельну ділянку в районі, де земельні ділянки надаються людям, що належать до категорії шановних. Певною гарантією для власника земельної ділянки може бути лише правило ч. 6 ст. 4 Закону «Про від­чуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» [329] («примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності здійснюється за умови надання її власнику відповідно іншої рівноцінної земельної ділянки, якщо інше не погоджено з власником відчужуваної земельної ді­лянки»).

4. Додаткове речення «вартість якої враховується при визначенні викупної ціни» не відповідає логіці людського мислення. Але таке ж формулювання включене до ч. 1 ст. 14 Закону «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з-мотивів суспільної необхідності». Згідно з логічним тлумаченням можна
зробити висновок про те, що на вартість наданої іншої земельної ділянки зменшуєть­ся сума, що підлягає виплаті власнику як викупна ціна. Більш детально ці питання вирішуються ч. 1 ст. 14 названого Закону, де передбачається доплата або покупцем (органом, що прийняв рішення про примусове відчуження) або власником з метою до­сягнення еквівалентності подібно до того, як це передбачено ч. З ст. 715 ЦК стосовно
будь-якої міни. Такі ж правила встановлені ст. 14 названого Закону у разі надання інших об'єктів нерухомого майна замість об'єктів, що відчужуються.

5. У разі, коли власник земельної ділянки, що підлягає відчуженню, не є власником об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані, при викупі договір укладається з власником земельної ділянки і кожним із власників об'єктів нерухомого майна. Частина 4 ст. 351 ЦК («питання про відчуження розглядається з кожним власником окремо») не перешкоджає пред'явленню органом, який прийняв рішення про примусо­
ве відчуження, одного позову до декількох відповідачів (власника земельної ділянки і власників розташованих на ній об'єктів нерухоме майна) згідно з п. 2 ч. 2 ст. 32 ЦПК, оскільки обов'язки відповідачів виникли з однієї підстави.

6. Відповідно до ч. 5 ст. 351 ЦК власник має право до відповідного моменту розпоряджатися об'єктами нерухомого майна, розташованими на земельній ділянці, що підлягає примусовому відчуженню.

7. Невиконання власником земельної ділянки обов'язку надати інформацію набува­чу, який (обов'язок) покладається на нього при відчуженні частиною шостою ст. 351 ЦК, є підставою визнання відповідного договору недійсним на підставі ст. 230 ЦК. У разі відчуження об'єктів нерухомого майна, розташованих на такій земельній ділянці, такий обов'язок на власника прямо не покладається. Але це не виключає застосування і в цьому випадку ст. 230 ЦК.

Стаття 352.   Викуп пам'ятки історії та культури

1. Якщо в результаті дій або бездіяльності власника пам'ятки історії та культури їй загрожує пошкодження або знищення, державний орган з питань охорони пам'яток історії та культури робить власнику пам'ятки відповідне попередження.

2. Якщо власник пам'ятки історії та культури не вживе заходів щодо її збережен­ня, зокрема у зв'язку з неможливістю створення необхідних для цього умов, суд за позовом державного органу з питань охорони пам'яток історії та культури може
постановити рішення про її викуп.

3. У разі невідкладної необхідності забезпечення умов для збереження пам'ятки історії та культури позов про її викуп може бути пред'явлено без попередження.

4. Викуплена пам'ятка історії та культури переходить у власність держави.

5. Викупна ціна пам'ятки історії та культури визначається за згодою сторін, а в разі спору — судом.

1. Чинність цієї статті поширюється тільки на пам'ятки історії та культури. До таких пам'яток належить значно менше коло об'єктів, ніж до категорії національних, культурних та історичних цінностей, про які йдеться в ч. 8 ст. 319 ЦК.

2. У ст. 352 ЦК не вказується прямо на те, що вона чинна тільки стосовно нерухо­мих пам'яток історії та культури. Але ж таке тлумачення терміна «пам'ятки історії та культури» має нормативні підстави. У ст. 1 Закону «Про охорону об'єктів культурної спадщини» [158] пам'ятка визначається як об'єкт культурної спадщини національного або місцевого значення, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам'яток України. Та й із визначення об'єктів культурної спадщини, що дається там же, із класифікації об'єктів культурної спадщини, що наводиться в ст. 2 того ж Закону, випливає, що до них належать лише об'єкти нерухомого майна.

3. Дії або бездіяльність власника пам'ятки історії та культури, що дають підстави для застосування ст. 352 ЦК, можуть мати чи ні ознаки вини. Зокрема, у власника можуть бути відсутніми можливості створити умови для збереження пам'ятки історії та культури. Необхідною є тільки наявність доказів такої динаміки стану пам'ятки, яка загрожує її знищенням або пошкодженням.

4. За наявності підстав, зазначених у ч. 1 ст. 352 ЦК, державний орган, що здійснює виконавчу владу у цій сфері, робить попередження про припинення безгосподарного ставлення до цього майна. Про попередження має бути прийнято відповідний розпо­рядчий акт, який надсилається власникові. Це і є формою і способом попередження. Цей акт власник може оспорити в суді.

5. При невідкладній необхідності — це вкрай обмежене коло випадків — звернення до суду з позовом про викуп пам'ятки історії та культури можливе і без такого поперед­ження. У будь-якому випадку не встановлено строку, після якого можливе звернення до суду з таким позовом. Але ж за загальним правилом (за відсутності невідкладної необхідності) звернення до суду є можливим за умови, що після попередження власник не припинив дій чи бездіяльності, що породжують загрозу незбереження пам'ятки історії та культури, зокрема, у зв'язку з відсутністю у власника можливості для створення умов для збереження пам'ятки. Якщо позивач доведе наявність обставин, про які зазначається в ст. 352 ЦК, суд має постановити рішення про викуп пам'ятки історії та культури. Якщо сторони не досягли згоди щодо викупної ціни об'єкта, вона визначається судом. Це можливе за заявою позивача в цій же справі.

6. Викуплена пам'ятка історії та культури переходить у власність держави. Договір купівлі-продажу при цьому не підписується, оскільки правовстановлюючим документом є рішення суду, що набрало законної сили.

Стаття 353.   Реквізиція

1. У разі стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії та за інших надзвичайних обставин, з метою суспільної необхідності майно може бути примусово відчужене у власника на підставі та в порядку, встановлених законом, за умови попереднього
і повного відшкодування його вартості (реквізиція).

2. В умовах воєнного або надзвичайного стану майно може бути примусово від­чужене у власника з наступним повним відшкодуванням його вартості.

3. Реквізоване майно переходить у власність держави або знищується.

4. Оцінка, за якою попередньому власникові була відшкодована вартість рекві­зованого майна, може бути оскаржена до суду.

5. У разі реквізиції майна його попередній власник може вимагати взамін надання йому іншого майна, якщо це можливо.

6. Якщо після припинення надзвичайної обставини реквізоване майно збереглося, особа, якій воно належало, має право вимагати його повернення, якщо це можливо.

У разі повернення майна особі у неї поновлюється право власності на це май­но, одночасно вона зобов'язується повернути грошову суму або річ, яка була нею одержана у зв'язку з реквізицією, з вирахуванням розумної плати за використання цього майна.

1. У статті, що коментується, визначаються загальні правила реквізиції майна. Поняття реквізиції, що використовується в цій статті, не охоплює собою відплатного вилучення майна, що застосовується як вид адміністративного стягнення (ст. 28 КУпАП [30J).

2. Реквізиція передбачає примусовий викуп майна у власника. Реквізиція допус­кається у випадках стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії або за наявності інших надзвичайних обставин. Підставою для реквізиції є суспільна необхідність, що ви­кликана викладеними обставинами. За наявності такої підстави та зазначених вище обставин ст. 353 ЦК не перешкоджає виданню відповідним органом виконавчої влади
розпорядження про реквізицію майна. Заборона на видання таких актів не випливає також із ст. 321 ЦК, що встановлює правила щодо непорушності права власності. Ні один орган виконавчої влади прямо не уповноважений законом (як це передбачено частиною другою ст. 19 Конституції [1]) на видання таких актів. Тому до вирішення питання про надання такого повноваження відповідним органам державної влади ці органи в межах своєї компетенції, визначеної підзаконними актами, не позбавлені права звертатись до суду з позовом про вилучення майна безпосередньо на підста­ві ст. 353 ЦК.

3. Хоч ст. 353 ЦК установлює підстави і порядок реквізиції майна, передбачається, що ці підстави та порядок мають встановлюватись законом. На цей час із таких законів відома тільки ст. 68 КТМ [34], яка дає капітану морського торговельного судна право за відповідних умов провести реквізицію необхідної кількості продовольства, що є в розпорядженні осіб, які перебувають на судні, і реквізицію вантажу, що перебуває на судні і який може бути використаний для харчування. Але відсутність спеціального закону за наявності підстав, передбачених ст. 353 ЦК, не може бути перешкодою для реквізиції майна. Не визначені законом питання мають вирішуватись відповідно до засад цивільного законодавства, що закріплені у ст. З ЦК.

4. Відшкодування вартості майна проводиться попередньо, тобто до фактичного його вилучення. Оцінка майна має здійснюватись відповідно до Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [178] та інших актів законодавства.

5. Наступне повне відшкодування власникові реквізованого майна допускається лише в умовах воєнного або надзвичайного стану. Воєнний стан в Україні або окре­мих її місцевостях уводиться Президентом у разі загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, а також у разі збройної агресії проти України (п. 20 частини першої ст. 106 Конституції, ст. 4 Закону «Про оборону України» [161]). Надзвичай­ний стан вводиться в Україні або окремих її місцевостях Президентом України (п. 21 частини першої ст. 106 Конституції) за наявності умов, що зазначені в ст. 4 Закону «Про правовий режим надзвичайного стану» [150].

6. Власник має право вимагати надання йому взамін реквізованого іншого майна, якщо це можливо.

7. Реквізоване майно може використовуватись відповідно до суспільної необхід­ності, що стала підставою для реквізиції. Воно може бути знищене, якщо реквізиція була здійснена з метою забезпечення санітарного або епідемічного благополуччя на­селення або у випадках, коли реквізиція була проведена з метою забезпечення безпеки суспільства.