§ 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Применительно к жилищной сфере действуют следующие налоги:
— на федеральном уровне: налог на прибыль предприятий и организаций; подоходный налог с физических лиц; налог с имущества, переходящего в порядке наследования, дарения;
— на уровне республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга: налог на имущество предприятий;
— местные налоги: на имущество физических лиц; на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.
Федеральные налоги и налоги республик, краев и областей устанавливаются законодательными актами Российской Федерации и взимаются на всей ее территории. Среди местных налогов выделяется налог на имущество физических лиц, который устанавливается законодательными актами Российской Федерации и взимается повсеместно, при этом конкретные ставки этих налогов определяются законодательными актами субъектов Российской Федерации. Другие местные налоги могут устанавливаться решениями районных и городских представительных органов власти.
В целях развития и стимулирования жилищного строительства гарантируются налоговые льготы в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах:
— гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов;
— предприятиям, учреждениям и организациям, оказывающим помощь своим работникам в жилищном строительстве;
— предприятиям, эксплуатирующим жилищный фонд;
— на инвестиции в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, а также в развитие производства строительных материалов и предметов домоустройства (см. ст. 27 Закона об основах жилищной политики).
Гражданам, осуществляющим индивидуальное строительство собственными силами, при вынужденной потере ими работы, в том числе после увольнения из Вооруженных Сил, устанавливается оплата труда на срок до двух лет в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах. Гражданам из числа военнослужащих, беженцев, а также проживающим в районах Крайнего Севера или приравненных к ним местностях, и в иных случаях, предусмотренных законодательством, могут предоставляться дополнительные льготы в жилищной сфере (см. ст. 28 Закона об основах жилищной политики).

Налоги на недвижимость в жилищной сфере с граждан

В соответствии с Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 (с последующими изменениями и дополнениями) плательщиками налога являются граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, т. е. все те, кто имеет на территории Российской Федерации следующее имущество:
— приватизированные квартиры в государственном и муниципальном жилищных фондах;
— квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных, молодежных жилищных кооперативов, садоводческих товариществ;
— частные домовладения, коттеджи и другие объекты.
Граждане, имеющие в собственности имущество, обязаны его зарегистрировать в соответствующих органах. Так, в частности, в Москве Комитет муниципального жилья осуществляет регистрацию собственников домов и квартир в государственном муниципальном фонде. Комитет по управлению имуществом города осуществляет регистрацию собственников нежилых помещений.
Данные о регистрации имущества передаются в органы Городского БТИ для оценки и после этого направляются в государственные налоговые органы для налогообложения. Обязанность уплаты налога с этих объектов возникает у физических лиц только в том случае, если они находятся в их Собственности.
Налог на строения, помещения и сооружения уплачивается гражданами ежегодно по ставке, не превышающей 0,1% от их инвентаризационной стоимости. В случае, если таковая не определялась, — от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой по обязательному страхованию исходя из оценки по состоянию на 1 января каждого года. Ставки в этом пределе ежегодно устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов Федерации. Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 87 от 4 апреля 1994 г. утвержден Порядок оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности. Согласно этому акту исполнителями оценки являются БТИ, а сама оценка осуществляется по инвентаризационной стоимости, которая для целей налогообложения принимается равной восстановительной стоимости, уменьшенной на величину износа. При этом восстановительная стоимость пересчитывается по уровню цен 1991 г. на основе нормативных документов, а затем — по уровню цен текущего года на основании коэффициентов, утверждаемых органами исполнительной власти субъектов Федерации.
За заслуги перед обществом и государством, а также в качестве социальной поддержки от уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются: Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, лица, награжденные орденом Славы трех степеней (основанием для предоставления льготы ' является книжка Героя Советского Союза или Российской Федерации, орденская книжка);
— инвалиды I и II групп, инвалиды с детства (основанием для предоставления льготы является удостоверение инвалида);
— участники Гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских .частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан (основанием для предоставления льготы является удостоверение участника Великой Отечественной войны или удостоверение о праве на льготы);
— лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входящих в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии (основанием для предоставления льготы является удостоверение участника Великой Отечественной войны или удостоверение о праве на льготы);
— граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, в том числе пострадавшие. от катастрофы, и участники ликвидации ее последствий, переселившиеся с территорий Украины, Республики Беларусь и других государств на территорию Российской Федерации для постоянного проживания, независимо от того, являются ли они ее гражданами в соответствии с международными договорами Российской Федерации; граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, ^вязанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС.
От уплаты налога также освобождаются:
— инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы из числа граждан (в том числе временно направленных или командированных), принимавших участие в ликвидации последствий катастрофы в пределах зоны отчуждения или занятых на эксплуатации или других работах на Чернобыльской АЭС и ^другие категории граждан.
Уплата налогов производится равными долями в два срока, не позднее 15 сентября и 15 ноября, на основании платежного извещения, предъявленного налоговым органом. По желанию плательщика налог может быть уплачен в полной сумме по первому сроку уплаты, т. е. не позднее 15 сентября. !-_ За просрочку гражданами платежей налогов начисляется пеня в размере 0,7% с суммы недоимки за каждый день просрочки, а с 20 мая 1996 г. в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 8 мая 1996 г. № 685 — в размере 0,3%.
Физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения, уплачивают налог с наследства и дарения в соответствии с Законом РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" от 12 декабря 1991 г. с изменениями, внесенными Законом РФ от 22 декабря 1992 г., от 6 марта 1993 г., Федеральным законом от 27 января 1995 г. № 10-ФЗ.
К объектам налогообложения отнесены жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, паенакопления в жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативах.
Закон различает налогообложение имущества, переходящего по наследству, и имущества, переходящего в порядке дарения. Эти различия касаются необлагаемой части (стоимости) имущества, ставок, определения круга субъектов (плательщиков), льгот.
Более "мягкое" налогообложение установлено в отношении наследуемого имущества. Обязанность уплаты налога с наследуемого имущества установлена при превышении им стоимости 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда, а имущества, переходящего в порядке дарения, — 80-кратной минимальной заработной платы.
При налогообложении имущества, переходящего в порядке наследования, Закон выделяет три подгруппы налогоплательщиков: наследники первой очереди; наследники второй очереди; другие наследники. Для каждой из этих подгрупп установлены ставки налога, которые зависят также от стоимости наследуемого имущества. Так, при наследовании имущества стоимостью от 850-кратной до 1700-кратной минимальной заработной платы наследники первой очереди уплачивают налог в размере 5% от стоимости имущества, превышающей 850-кратную минимальную заработную плату, наследники второй очереди — соответственно 10%, а другие наследники — 20%. С увеличением стоимости имущества возрастают и ставки налога. Максимальные ставки установлены при наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратной минимальной заработной платы: для наследников первой очереди — в размере 127,5-кратной минимальной заработной платы + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратную минимальную заработную плату; для наследников второй очереди — соответственно 255-кратной минимальной заработной платы + 30%; для других наследников — 455-кратной минимальной заработной платы + 40%.
Подобный принцип налогообложения применен и в отношении имущества, переходящего в порядке дарения. Налогоплательщики в этом случае разделены на две подгруппы: дети, родители; другие физические лица.
Дети и родители обязаны уплатить налог в размере 3% от стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, превышающей 80-кратную минимальную заработную плату, а другие физические лица — 10%. Максимальные ставки установлены в отношении имущества, превышающего 2550-кратную минимальную заработную плату: для детей и родителей — в размере 176,1-кратной минимальной заработной платы + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратную минимальную заработную плату, для других физических лиц — 502-кратной минимальной заработной платы + 40%.
Закон предусматривает льготы — освобождение от налогов на недвижимость, которая переходит супругу или лицам, совместно проживавшим с дарителем или наследодателем на день открытия наследства или оформления договора дарения, при наследовании инвалидами I и II групп, а также имущества , лиц, погибших в связи с исполнением государственного долга.
Налогообложение производится на основании документов, представленных в налоговые органы. Исчисление налога возложено на налоговые органы, которые вручают налогоплательщикам соответствующие извещения.
Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц" от 7 декабря 1991 г. (с последующими изменениями) предусматривается уменьшение совокупного годового дохода гражданина, который являлся покупателем жилья или застройщиком квартиры, дачи, садового домика в отчетном году, на сумму произведенных им с этой целью затрат, включая суммы, направленные на погашение кредитов, полученных в банках и других кредитных учреждениях на эти цели, в пределах 5000-кратного размера установленной законом минимальной месячной оплаты труда, учитываемой за трехлетний период, а также суммы, направленные на погашение кредитов, полученных на эти цели. Эти суммы не могут превышать размер совокупного дохода физических лиц за указанный период. Предоставление такого вычета физическим лицам повторно не допускается.
Это положение не применяется в случаях, когда оплата указанных расходов за физических лиц производится предприятиями, учреждениями и организациями за счет своих средств.
Предоставление льготы гражданам на сумму затрат по приобретению (строительству) жилья не ставится в зависимость от наличия права собственности на покупаемое жилье или степени готовности строящегося жилья к сдаче в эксплуатацию. При этом гражданин должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:
— декларацию о полученных в отчетном году доходах с отметкой бухгалтерии предприятия или налогового органа;
— заявление с просьбой о предоставлении льготы по подоходному налогу с приложением копий документов, подтверждающих произведенные расходы (договор купли-продажи;
— договор между застройщиком и физическим лицом на покупку права быть владельцем жилья путем внесения соответствующих финансовых и материальных средств; квитанция к приходному кассовому ордеру, подтверждающая внесение гражданином средств по договору; иные документы).

Налоги на недвижимость в жилищной сфере с юридических лиц

Налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы установлен Законом РФ "О внесении изменений и дополнений в отдельные законы Российской Федерации о налогах" от 22 декабря 1992 г. Плательщиками его являются юридические лица — предприятия и организации всех организационно-правовых форм. Сюда же относятся предприятия с иностранными инвестициями, филиалы предприятий, а также другие обособленные структурные подразделения, осуществляющие свою деятельность на территорий", подведомственной местному органу власти.
Закон определяет предельную ставку налога в размере, не превышающем 1,5% от объема реализации произведенной продукции (работ, услуг). Установление конкретных ставок налога и порядка его исчисления отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.
При исчислении суммы данного налога расходы, рассчитанные исходя из норм, установленных местными органами власти на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, находящихся на балансе этих предприятий и организаций или финансируемых ими в порядке долевого участия, подлежат вычету непосредственно из самих сумм начисленного налога.
В случае недостаточности суммы исчисленного налога на покрытие указанных расходов предприятия и организации не будут являться плательщиками этого налога.
Из наименования данного налога видно, что он носит целевой характер — на содержание жилищного фонда.
В Законе РФ "О налоге на имущество предприятий" от 13 декабря 1991 г. предусматриваются льготы, освобождающие от налога имущество предприятий, учреждений и организаций жилищно-коммунального хозяйства (ст. 4).
Кроме того, ст. 5 этого же Закона установлено, что стоимость имущества предприятия, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сфер, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика.
Законом РФ "О налоге на прибыль. предприятий и организаций" от 27 декабря 1991 г. установлены льготы при исчислении налога на прибыль (ст. 7) применительно к жилищной сфере. Определено, что облагаемая прибыль при фактически произведенных затратах и расходах за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, уменьшается на суммы затрат предприятий (в соответствии с утвержденными местными органами государственной власти нормативами) на содержание находящихся на балансе этих предприятий домов престарелых и инвалидов, других домов жилищного фонда, а также затрат на эти цели при долевом участии предприятий.
В случаях неисполнения налогоплательщиками — юридическими и физическими лицами — своих обязанностей по уплате налогов своевременно и в полном объеме к ним применяются меры административной и уголовной ответственности, а также финансовые санкции.