ГЛАВА 5. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ - § 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Posted in Жилищное право - Жилищное право (П.И. Седугин)

Рейтинг пользователей: / 1
ХудшийЛучший 

 

§ 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Порядок заключения договора социального найма
Права и обязанности членов семьи нанимателя
Право нанимателя на вселение других граждан
Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами
Бронирование жилого помещения
Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого
Право на жилое помещение при переоборудовании и перепланировке квартир и капитальном ремонте жилого дома

Порядок заключения договора социального найма

Согласно новому ГК РФ (ст. 672) в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием (учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями (ст. 51 ЖК РСФСР).
Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литературе, по нему были высказаны разные мнения. Так, широко распространена точка зрения, согласно которой право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава, элементами которого являются: административные акты (решение местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения. Другие считают, что "жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина-ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т. д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора". Высказано также мнение, что на основании названных выше юридических фактов (ордера, договора найма и др.) возникает не одно жилищное правоотношение и право на жилую площадь, а множество жилищных правоотношений.
Ордер представляет собой административный акт (документ), который выдается на основании решения органа местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования.
Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое помещение.
Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).
Можно согласиться с профессором С. М. Корнеевым в том, что ордер является порождением жилищной нужды и что он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельными категориями граждан.
Согласно ст. 52 ЖК РСФСР предметом (объектом) договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Предметом договора найма не может быть помещение (строение), не являющееся жилым.

Права и обязанности членов семьи нанимателя

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями. Договор найма жилого помещения, как уже отмечалось, заключается с нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер. Наравне с нанимателем члены его семьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
В ЖК РСФСР не содержится определение понятий "семья" и "член семьи" собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются "члены семьи собственника", содержится прямая отсылка к ст. 53 ЖК РСФСР: называются категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.
В литературе указывается обычно, что семья — это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры.
В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи.
Характеризуя понятие "семья" с точки зрения жилищного права, можно назвать ее определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, как правило, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).
В жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъекта права (например, право семей погибших или пропавших без вести воинов на первоочередное получение жилого помещения; право на вселение в занимаемое жилое помещение других лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи; солидарная имущественная ответственность совершеннолетних членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора найма).
Семья выступает как особый коллектив, особая социальная общность, носитель коллективных прав и обязанностей ее членов. Правосубъектность семьи проявляется, во-первых, через полномочия, осуществляемые нанимателем в интересах семьи; во-вторых, через действия, совершаемые всеми членами семьи (например, дача согласия членов семьи на вселение других граждан в качестве членов семьи); в-третьих, через действия, совершаемые только совершеннолетними членами семьи. Наниматель выступает перед другой стороной — наблюдателем одновременно от себя лично и в качестве представителя членов семьи.
Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; однако в некоторых случаях они производны от прав нанимателя. Например, на служебные жилые помещения ордер выдается нанимателю, являющемуся рабочим или служащим данного предприятия (учреждения, организации); прекращение им трудовых отношений с организацией может повлечь за собой выселение не только его, но и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения. Права членов семьи, проживающих в общежитиях, также производны от прав нанимателя жилого помещения. Только наниматель имеет право требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма, и т. д. Как уже говорилось, в ЖК РСФСР понятие "член семьи" не дается. Вместе с тем жилищное законодательство вкладывает в понятие "член семьи нанимателя" довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, совместно проживающие с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется Жилищным кодексом.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если названные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ч. 3 ст. 53 ЖК РСФСР). Таким образом, законом различаются три категории членов семьи: а) супруг нанимателя, его дети и родители, которые независимо от их возраста и трудоспособности бесспорно являются членами семьи нанимателя. Для признания указанных граждан членами семьи юридическое значение имеет лишь факт совместного проживания с нанимателем; б) членами семьи могут быть признаны и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство; в) членами семьи могут быть граждане, вселенные в установленном порядке в жилое помещение.
Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах райисполкома к Е. Бурдину о выселении его из двухкомнатной квартиры. Прокурор указал, что нанимателем данной квартиры являлась бабушка ответчика — Т. Баженова, умершая 29 апреля 1990 г.; после ее смерти квартира оказалась занятой Е. Бурдиным, который был незаконно в нее прописан, поскольку с бабушкой никогда не проживал и членом ее семьи не являлся.
В период рассмотрения дела Е. Бурдин вступил в брак. Его жена — Н. Бурдина также была привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
Народный суд требование прокурора удовлетворил, и Бурдины подлежали выселению без предоставления другого жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда решение оставила без изменения.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав в определении следующее:
"Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц. При этом они приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если являются или признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР) и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
В своих объяснениях ответчик Бурдин утверждал, что после смерти деда он стал проживать с бабушкой в ее квартире одной семьей, при этом бабушка неоднократно ставила вопрос о его прописке, но ей в этом было незаконно отказано. Тем не менее квартплату она вносила с учетом его проживания.
О постоянном проживании Е. Бурдина в спорной квартире показали и свидетели".

* * *

Цуцыгина Т. обратилась в суд с иском к Цуцыгиной А. и Цуцыгину В. о признании за ней и ее несовершеннолетним сыном права пользования жилплощадью в квартире, наниматель которой — Цуцыгина А.
Цуцыгина Т. состояла в браке с Цуцыгиным В., у них родился сын. Еще до рождения ребенка она с согласия Цуцыгина В. и его матери Цуцыгиной А. переехала жить в их квартиру, перевезла туда свое имущество, с ответчиком вела общее хозяйство, ребенок проживал там со дня своего рождения. Затем отношения с мужем — Цуцыгиным В.. испортились, он потребовал ее ухода из квартиры.
Решением народного суда иск Цуцыгиной Т. удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда, указав следующее.
Разрешая спор, народный суд исходил из того, что Цуцыгина Т. и ее ребенок приобрели право на жилую площадь в квартире ответчика в силу ст. 53 ЖК РСФСР, поскольку относились к членам семьи нанимателя, фактически там проживали, Цуцыгина Т. вела с ответчиком совместное хозяйство.
Однако этот вывод сделан по неполно выясненным обстоятельствам дела, без учета норм материального права, в нарушение ст. 14 и 50 ГПК РСФСР.
Оспаривая обоснованность предъявленных истицей требований, ответчица указала на то, что она разрешила Цуцыгиной Т. временно проживать в ее квартире до рождения ребенка, поскольку квартира истицы была сырой и холодной, а после рождения ребенка требовалась помощь в уходе за ним. Ответчица утверждала, что не имела намерения прописать истицу в свою квартиру, поскольку та уже была обеспечена жилой площадью.
С учетом правил, содержащихся в ст. 54 ЖК РСФСР, суду следовало выяснить, соблюден ли установленный порядок вселения истицы в жилое помещение, о котором возник спор, было ли письменное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением, на вселение Цуцыгиной Т., какое состоялось соглашение между истицей и ответчиками при вселении последней.

* * *

По другому делу было установлено, что гр. В. хотя и была прописана в порядке исключения в жилое помещение, которое до смерти занимал гр. А., но членом семьи нанимателя А. не была, совместно с последним не проживала, общего хозяйства с ним не вела. Народный суд удовлетворил иск прокурора о выселении гр. В., поскольку пришел к выводу, что ответчица не приобрела права на жилое помещение.

Право нанимателя на вселение других граждан

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР вселение других граждан нанимателем в занимаемое им жилое помещение производится в установленном законом порядке.
В последующем в результате применения на практике ст. 54 ЖК РСФСР сложилось положение, при котором возникновение жилищно-правовых отношений ставилось в прямую зависимость от наличия или отсутствия прописки, каковая является элементом административно-правовых отношений. При оценке доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель признавал то или иное лицо членом своей семьи, многие суды решающее значение придавали именно факту прописки, хотя, как известно, органы милиции не наделены никакими правами по закреплению права на жилое помещение и признанию того или иного лица членом семьи нанимателя.
После принятия новой Конституции РФ и Закона РФ о праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах Российской Федерации указанное выше положение ст. 54 ЖК РСФСР вступило в противоречие со ст. 27 "Конституции РФ и указанным Законом.
Вопрос о соответствии приведенного выше положения ст. 54 ЖК РСФСР Конституции РФ был предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ по жалобе гр. Ситаловой Л. Н. в 1995 г.
По делу было установлено, что Л. Н. Ситалова в течение пяти лет находилась в фактических брачных отношениях с гражданином В. Н. Кадеркиным и проживала в его квартире, оставаясь прописанной в другом жилом помещении вместе с дочерью и зятем. После смерти родителей В. Н. Кадеркина она поставила вопрос о прописке в его квартире, на что согласия не получила. В жалобе Л. Н. Ситаловой был поставлен вопрос о нарушении ее конституционного права на жилище законом, примененным в ее деле (ст. 54 ЖК РСФСР).
В постановлении Конституционного Суда РФ по данному делу говорится, что предметом рассмотрения по данной жалобе не являются нормативные акты о прописке. Заключением Комитета конституционного надзора СССР от 26 октября 1990 г. было признано, что положения о прописке ограничивают право граждан на свободу передвижения и свободу выбора местожительства и должны быть устранены из законодательства путем его пересмотра с целью замены разрешительного порядка прописки регистрационным. В Заключении "О разрешительном порядке прописки граждан" от 11 октября 1991 г. Комитет конституционного надзора СССР признал нормативные правовые акты о прописке в части, ограничивающей права граждан, неконституционными.
Далее в постановлении указывается: "Законодатель, осуществляя регулирование этого конституционного права (права на жилище. — П. С.), обязан следовать требованию ст. 55 (ч. 2) Конституции Российской Федерации о недопустимости умаления законами прав и свобод человека и гражданина". Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. "Противоречива, — говорится далее в постановлении Конституционного Суда РФ, — и судебная практика применения ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР. При юридически сходных обстоятельствах дела этой категории разрешаются судами по-разному, что влечет для граждан неодинаковые правовые последствия".
Возможность произвольного применения закона является нарушением провозглашенного Конституцией Российской Федерации равенства всех перед законом и судом (ч. 1 ст. 19).
"...Из Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище.
Таким образом, положение ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР как в его буквальном истолковании, так и в том смысле, который ему придается сложившейся правоприменительной практикой, приводит к нарушению ст. 18, 19 (ч. 1), также основных прав и свобод граждан, предусмотренных ст. 27 (ч. 1), 40 (ч. 1), и не согласуется с основаниями и условиями их ограничения, закрепленными в ст. 55 (ч. 2 и 3) Конституции Российской Федерации. Вместе с тем часть вторая ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР, определяя условия приобретения равных прав на пользование жилым помещением, не противоречит указанным конституционным нормам.
Тем самым, закон связывает жилищные права и обязанности только с фактом совместного проживания членов семьи, ведения ими общего хозяйства, но отнюдь не с пропиской (или регистрацией), которая в жилищном законодательстве как категория вообще не фигурирует. Правовые последствия регистрации (прописки) и фактов, являющихся основанием возникновения права на жилое помещение, различны.
Однако, как показывает практика, институт прописки продолжает фактически применяться в отдельных регионах, затрагивать охраняемые государством конституционные права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства и на жилище, о чем свидетельствуют судебные дела. Так, Конституционный Суд Республики Карелия в 1998 г. рассмотрел дело о проверке конституционности положения нормативного правового акта, касающегося требования о постоянной прописке для постановки на учет на улучшение жилищных условий. По делу было установлено, что при применении данного акта заинтересованному гражданину было отказано администрацией г. Петрозаводска в постановке на учет на улучшение жилищных условий по причине отсутствия постоянной прописки, хотя он постоянно проживает в городе с 1964 года. Признавая соответствующее положение Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, принятых Советом Министров республики и областным Советом профсоюзов, неконституционным, Конституционный Суд Республики Карелия в постановлении от 20 мая 1998 г. указал: "...регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации". Положение указанных Правил учета, касающееся требования о постоянной прописке для постановки на учет на улучшение жилищных условий, противоречит федеральному законодательству, ограничивает конституционные права граждан на свободу выбора места пребывания и жительства и на жилище.

Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами

Закон предусматривает общие основания сохранения жилых помещений за временно отсутствующими гражданами.
Жилые дома и другие жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, поэтому наниматель и члены его семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.
В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение со дня выезда.
В случаях временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение сохраняется и на время их отсутствия.
Вопросы сохранения жилой площади за временно отсутствующими регламентируются ст. 60—66 ЖК РСФСР. Нормы этих статей должны применяться с учетом положений, содержащихся в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г.
Жилищный кодекс РСФСР предусматривает, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев (ч. 1 ст. 60). По истечении этого срока они могут быть признаны в судебном порядке утратившими право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФСР).
Следует, однако, отметить, что норма ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. была признана не соответствующей Конституции РФ и противоречащей провозглашенному ст. 27 Конституции РФ праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которое не ограничено какими-либо сроками.
Конституционный Суд РФ признал, что временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием лишения их права пользования жилым помещением. Ограничения права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и при этом непосредственно нарушают права и законные интересы других лиц.
Наниматель или член его семьи, не проживающий в жилом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение. В случае спора дело подлежит разрешению в суде по иску об утрате им права на жилое помещение по другому основанию. В свою очередь сам отсутствующий для защиты своего права также может предъявить иск к лицам, препятствующим ему в проживании в жилом помещении, об устранении препятствий в пользовании им жилым помещением. В случаях временного отсутствия нанимателя (одного из членов семьи) или всех членов семьи временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма (ст. 66 ЖК РСФСР).
Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами в случаях:
1) призыва на военную службу — в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту — в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);
2) временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т. п.) — в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;
3) помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям) — в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов (попечителей), если в жилом помещении, из которого выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Если в жилом помещении, из которого выбыли дети, не остались проживать члены их семьи и помещение предоставлено другим гражданам или вселение в это помещение невозможно по иным причинам, то по окончании срока пребывания детей в государственном детском учреждении, а также по достижении совершеннолетия детей, возвратившихся от родственников или опекунов (попечителей), они обеспечиваются жилой площадью органами местной администрации;
4) выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) — в течение всего времени выполнения этих обязанностей;
5) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении — в течение всего времени пребывания в нем;
6) помещения в лечебно-трудовой профилакторий — в течение всего времени нахождения в нем;
7) заключения под стражу — в течение всего времени нахождения под следствием или судом;
8) осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке — до приведения приговора в исполнение.
Законодательством устанавливаются также другие условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок.
Некоторые из указанных выше пунктов ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в настоящее время фактически не применяются в связи с изменением общественно-политической обстановки. Например, не подлежит применению п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР ввиду признания его не соответствующим Конституции РФ. Остановимся на характеристике отдельных положений ст. 60.
В случаях временного отсутствия право на пользование жилым помещением должно сохраняться за нанимателем и членами его семьи при условии, что нанимателе и члены его семьи добросовестно выполняют свои обязанности по договору найма, не злоупотребляют своими жилищными правами и не нарушают жилищные права других граждан. Следует согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что ограничение (лишение) права пользования жилым помещением может повлечь только "такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц".
В п. 2ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР говорится о сохранении жилых помещений за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, в связи с командировкой или обучением. Наниматель или члены его семьи могут временно выехать в другую местность в связи с заключением трудового договора (контракта), который по закону (ст. 17 КЗоТ РФ) может быть заключен на неопределенный срок либо на определенный срок не более пяти лет, либо на время выполнения определенной работы. Срочный трудовой договор (контракт) заключается в случаях, когда трудовые отношения не могут быть установлены на неопределенный срок с учетом характера предстоящей работы или условий ее выполнения либо интересов работника, а также в случаях, непосредственно предусмотренных законом.
За нанимателем и членами его семьи жилое помещение сохраняется в случаях выезда в командировки, на время выполнения государственных и общественных обязанностей, связанного с временным отсутствием в жилом помещении (например, выезда в суд, органы дознания, следствия и прокуратуры другого города для участия в качестве свидетеля, народного и присяжного заседателя, эксперта и т. д.), а также в связи с обучением и др.
В случаях, указанных в ст. 63 ЖК РСФСР, наниматель и члены его семьи могут оформить бронирование жилого помещения на период временного отсутствия.
В п. 3 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР предусматриваются случаи сохранения жилых помещений за детьми, помещенными на воспитание в детские учреждения, к родственникам, опекунам или попечителям.
Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 123) дети, оставшиеся без попечения родителей, подлежат передаче на воспитание в семью (на усыновление (удочерение), под опеку (попечительство) или в приемную семью), а при отсутствии такой возможности — в учреждения для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, всех типов (воспитательные учреждения, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения и другие аналогичные учреждения). До устройства детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание в семью или в указанные учреждения исполнение обязанностей опекуна (попечителя) детей 'временно возлагается на органы опеки и попечительства.
Опека и попечительство устанавливаются над детьми, оставшимися без попечения родителей, в целях их содержания, воспитания и образования, а также для защиты их прав и интересов. Опека устанавливается над детьми, не достигшими возраста четырнадцати лет. Попечительство устанавливается над детьми в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
Определяя права детей, находящихся под опекой (попечительством), Семейный кодекс РФ (ст. 148) устанавливает, что дети имеют право, в частности, на сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, а при отсутствии жилого помещения имеют право на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.
Такое же право имеют и дети, оставшиеся без попечения родителей и находящиеся в воспитательных и лечебных учреждениях, а также в учреждениях социальной защиты населения (ст. 149).
Право на жилое помещение сохраняется за гражданами, временно выехавшими в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) (п. 4 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР).
Согласно ст. 150 Семейного кодекса РФ опекун (попечитель) ребенка имеет право и обязан воспитывать ребенка, находящегося под опекай (попечительством), заботиться о его здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии. Опекун (попечитель) вправе самостоятельно определять способы воспитания ребенка с учетом мнения ребенка и рекомендаций органа опеки и попечительства. Он может проживать совместно с подопечным ребенком в жилом помещении последнего, если этого требуют интересы ребенка. Основанием для сохранения за опекуном (попечителем) его прежнего жилого помещения является решение местной администрации, в котором указывается о том, что опекун (попечитель) проживает временно в другом жилом помещении подопечного. Следует иметь в виду, что опекун (попечитель) не приобретает самостоятельного права на жилое помещение ребенка, находящегося под опекой (попечительством).
Закон (п. 5 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР) предусматривает сохранение жилых помещений в связи с выездам на лечение в течение всего времени пребывания в лечебном (лечебно-профилактическом) учреждении. Необходимым условием сохранения права на жилое помещение является то, что наниматель (член его семьи) находится на стационарном лечении, т. е. отсутствует какое-то время в своем жилом помещении. Эта гарантия сохранения жилья действует в течение всего времени лечения в лечебном (лечебно-профилактическом) учреждении.
В п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР говорится, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке право пользования занимаемым им жильем сохраняется до приведения приговора в исполнение. На практике данная норма вызывала многочисленные жалобы, что послужило поводом к рассмотрению п. 8 Конституционным Судом РФ на предмет его соответствия Конституции РФ. Признавая п. 8 неконституционным, Конституционный Суд РФ в постановлении от 23 июня 1995 г. отметил, в частности, что положение данного пункта, связывающего утрату права на жилое помещение с фактом приведения приговора в исполнение, фактически является дополнительным наказанием в виде лишения жилплощади, не предусмотренным уголовным законодательством; оно приводит к дискриминации в жилищных правах отдельных категорий граждан по признаку наличия у них судимости и в силу этого нарушает гарантируемый государством принцип равенства прав и свобод человека и гражданина (ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ).
Дискриминационный характер нормы, содержащейся в п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, считает Конституционный Суд РФ, проявляется в том, что по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, ее реализация не предполагает обязательного, как во всех остальных случаях, судебного порядка признания .лица утратившим право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФСР).
В этой связи заметим, что, по мнению некоторых авторов, в связи с постановлением Конституционного Суда РФ утратила силу не только ч. 1 ст. 60, но и вся ст. 60 ЖК РФ полностью. Представляется однако, что для такого вывода нет достаточных оснований, так как, во-первых, Конституционный Суд признал неконституционной не всю ст. 60, а только ч. 1 и п. 8 ч. 2 данной статьи; во-вторых, нормы ч. 2 ст. 60 (кроме п. 7 и 8) о сохранении жилого помещения за временно отсутствющими гражданами носят гарантийный характер; они по существу сходны с нормами о сохранении жилых помещений при бронировании. Отмена же действия норм ч. 2 ст. 60 может повлечь за собой на практике к ослаблению гарантий охраны жилищных прав граждан.
Надо также иметь в виду, что новый Уголовный кодекс не называет ссылку и высылку в числе мер уголовного наказания (см. ст. 44 "Виды наказаний" УК РФ).
В связи с названным выше постановлением Конституционного Суда РФ по поводу неконституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР аналогичные вопросы были рассмотрены некоторыми судами субъектов Российской Федерации.
Так Конституционный Суд Республики Башкортостан принял постановление от 22 июля 1998 г. в связи с жалобой гражданина Р. Г. Ягудина. По делу было установлено, что в апреле 1997 г. наниматели О. М. Михайлова, С. В. Лобанов, Т. Г. Ягудина произвели обмен жилых помещений. Вступившим в силу соглашением об обмене жилыми помещениями .были нарушены жилищные права Р. Г. Ягудина, осужденного в 1994 г. к шести годам лишения свободы, и непосредственно ущемлены права обменивающихся сторон на пользование жилым помещением. Это послужило мотивом к предъявлению иска о признании обмена жилыми помещениями недействительным. Решением Салаватского городского суда Республики Башкортостан исковые требования удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан отменила решение суда первой инстанции и дело направила на рассмотрение в тот же суд для разрешения спора о праве на жилую площадь между заявителем и членами его семьи.
Гражданин Р. Г. Ягудин обратился в Конституционный Суд Республики Башкортостан с жалобой о проверке конституционности положений соответствующей статьи (54) Жилищного кодекса Республики Башкортостан, которые могут служить основанием для признания заявителя утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия сверх установленных сроков по причине осуждения к лишению свободы.
Признавая неконституционными указанные положения ЖК Республики Башкортостан, Конституционный Суд, в частности, указал:
"Временное отсутствие гражданина, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием лишения права пользования жилым помещением. Признание лица утратившим право пользования конкретным жилым помещением допускается лишь по основаниям, установленным Жилищным кодексом Республики Башкортостан, и производится в судебном порядке".
Согласно ст. 61 ЖК РСФСР признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков производится в судебном порядке. Такое признание производится судом в случае возникновения об этом спора по иску заинтересованных лиц (наймодателя, нанимателя или членов его семьи). Признав причину отсутствия гражданина уважительной, суд отказывает в признании лица утратившим право пользования жилым помещением.
Гражданка Г. проживала в двухкомнатной квартире, в которой была прописана (зарегистрирована) также ее дочь А. Г. предъявила в суде иск к А. о признании ее утратившей право на жилое помещение, указывая, что ее, дочь в течение длительного времени живет совместно с К. в доме, принадлежащем ему на праве собственности.
Полагая, что ввиду длительного отсутствия на спорной жилой площади А. утратила свое право на нее, районный суд иск Г. удовлетворил. Данное решение было оставлено без изменения вышестоящим судом.
После этого по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР дело было рассмотрено в порядке судебного надзора президиумом городского суда, который отменил решение суда и определение кассационной инстанции и направил дело на новое рассмотрение. При этом выяснилось, что А. была вынуждена не проживать на данной жилой площади из-за крайне обостренных отношений с матерью, у которой действительно трудный, неуживчивый. характер. Поведение Г. несколько раз обсуждалось общественностью, она привлекалась к ответственности за оскорбление. Г. устраивала дочери скандалы, отбирала у нее ключи. Все эти обстоятельства давали основание считать, что непроживание А. на данной площади имело по уважительным причинам.

Бронирование жилого помещения

В последние годы в связи с новой экономической ситуацией в нашей стране наблюдается значительная миграция населения, многие граждане выезжают на работу за границу.
Для обеспечения сохранения за указанными гражданами права на жилое помещение при временном выезде в другую местность закон предусматривает в определенных случаях возможность бронирования жилого помещения.
Согласно ст. 62 ЖК РСФСР занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу — на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности — на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, — на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях. Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.
В проекте ЖК РФ предусматривается, что любое временно отсутствующее лицо (а не только тот, кто выезжает на работу в районы Крайнего Севера, за границу и т.д.) вправе требовать выдачи охранного свидетельства (брони). Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в суд (ст. 42, 43 проекта ЖК РФ).
Эта новелла нашла закрепление в жилищных кодексах некоторых субъектов Российской Федерации.
Так, в ЖК Кабардино-Балкарской Республики предусмотрено оформление охранного свидетельства (брони) во всех случаях временного отсутствия граждан, предусмотренных ст. 64 данного Кодекса (аналогичной ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР).
Согласно ст. 50 ЖК Республики Коми временно отсутствующие граждане, за которыми сохраняется право на жилое помещение, вправе требовать выдачи охранного свидетельства.
Порядок бронирования жилых помещений на территории Российской Федерации в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336.
Согласно Инструкции за нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи. Члены семьи нанимателя могут бронировать лишь ту часть жилой площади, которая приходится на их долю, а при согласии всех остальных членов семьи — все жилое помещение.
Охранное свидетельство (броня) — документ, выданный по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от ведомственной принадлежности жилого дома. Охранное свидетельство подтверждает сохранение права на жилое помещение за временно отсутствующим гражданином. Бронирование проводится в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.
За военнослужащими сверхсрочной службы, прапорщиками, мичманами и лицами офицерского состава Вооруженных Сил, войск и органов государственной безопасности, а также за членами их семей в установленных законодательством случаях жилое помещение бронируется по постоянному месту жительства.
В домах и квартирах индивидуального жилищного фонда и фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов жилые помещения бронируются за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в порядке, установленном Инструкцией.
Забронированное жилое помещение учитывается в Книге учета забронированных жилых помещений по установленной форме. Для получения охранного свидетельства (брони) нанимателем (членом его семьи) или по его доверенности другим лицом подается заявление. К заявлению прилагаются: копии финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при выезде на работу по трудовому договору — копия трудового договора; в других случаях — ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации. Членом семьи работника, выезжающим к месту своей работы, подается только заявление.
Охранное свидетельство (броня) выдается гражданину в двух экземплярах. Первый экземпляр представляется им в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахождения бронируемого жилого помещения под расписку на втором экземпляре, остающемся у гражданина, забронировавшего жилое помещение.
Охранное свидетельство (броня) хранится в жилищно-эксплуатационной организации как документ строгой отчетности. При продлении времени пребывания за границей, перезаключении или продлении трудового договора и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, охранное свидетельство (броня) выдается на новый срок по заявлению гражданина с приложением документов, подтверждающих право на бронирование жилого помещения (копии трудового договора, ходатайства предприятия, учреждения, организации). Жилое помещение не бронируется:
— если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
— за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;
— за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов;
— за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.
Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в судебном порядке.
Выданное гражданину охранное свидетельство (броня) может быть признано недействительным в судебном порядке.
Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.
Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.
Бронирование жилого помещения нанимателем или членом его семьи должно быть произведено не позднее шести месяцев с момента выезда.
Согласно ЖК РСФСР наниматель вправе заселить забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия брони. При возвращении наниматель и члены его семьи вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором найма, а в случае отказа освободить помещение — потребовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления им другого жилого помещения.
Как и в других случаях временного отсутствия нанимателя и членов его семьи, при бронировании само по себе истечение срока действия брони и временного их отсутствия не должно служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением. В этой связи следует указать на ст. 16 Инструкции, предусматривающую, что "если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требование о возврате им помещения, договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР расторгается в судебном порядке". Представляется, что в этом случае Суд должен выяснить характер выезда гражданина из ранее занимаемого жилого помещения, причины его невозвращения и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Броня не должна использоваться в целях, противных интересам и правам нанимателя и членов его семьи.
Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом на работу в район Крайнего Севера в 1973 г. получил охранное свидетельство на комнату на период с 10 января 1974 г. по 19 апреля 1976 г., затем Солдатов в течение нескольких лет работал в Красноярском крае, проживал в общежитии.
Отменяя решения судов об отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и передавая дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала:
"Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2ч. 2 ст. 60 ЖК [предусматривающим, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим гражданином в случае временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций) в течение всего времени выполнения данной работы] он сохранил право на комнату, в которой жил с матерью, судом не проверялись. Таким образом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотренным. Следовательно, решение не может быть признано постановленным на основе всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и подлежит отмене, как не соответствующее требованиям ст. 14, 50, 197 ГПК".

Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого

Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органа местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (см. ст. 75 ЖК РСФСР).
Предоставленное нанимателю законом право на замену своего жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера — разновидность обмена (замены) жилыми помещениями, главной особенностью которого является то, что одной из сторон в данном соглашении выступает местная администрация города, района или предприятие (учреждение, организация), которому принадлежит жилой дом; им передается жилое помещение, занимавшееся нанимателем и членами его семьи, а взамен его нанимателю предоставляется другое жилое помещение меньшего размера.
Раньше, до принятия Основ жилищного законодательства и ЖК РСФСР, в законодательстве имелась норма (ст. 59 Основ гражданского законодательства, ст. 316 ГК РСФСР 1964 г.), которой предусматривалось право наймодателя в домах местных Советов народных депутатов производить принудительно изъятие излишней жилой площади у нанимателя в виде отдельной изолированной комнаты и передавать ее другому нанимателю.
Жилищный кодекс не воспроизвел норму об изъятии излишков жилой площади у нанимателя, поскольку это означало бы продолжение практики превращения изолированных квартир в коммунальные. Это не соответствует общим правилам цивилизованного использования жилых помещений. Статья 75 ЖК РСФСР установила принципиально иное правило, предоставив нанимателю право самому ставить вопрос об обмене (замене) занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Это — право, но не обязанность нанимателя, и при его нежелании произвести такую замену у него не могут быть изъяты излишки жилой площади в принудительном порядке.
Правило ст. 75 ЖК РСФСР распространяется на жилые помещения, принадлежащие государству или муниципальным образованиям. На частный жилищный фонд, а также на общежития и другие специализированные жильце помещения (дома) это правило не распространяется.
Одно из условий, при которых производится такая замена, — наличие в пользовании у нанимателя излишней жилой площади сверх установленных социальных норм. Вопрос о том, при наличии какого размера излишней жилой площади может быть произведен такой обмен жилыми помещениями и составляет ли эта излишняя жилая площадь отдельную комнату или она является внутрикомнатной, решается в каждом конкретном случае по взаимному соглашению сторон.
Замена большего жилого помещения на жилое помещение меньшего размера производится нанимателем с согласия членов его семьи.

Право на жилое помещение при переоборудовании и перепланировке квартир и капитальном ремонте жилого дома

При пользовании жилым помещением нередко возникает необходимость и желание произвести перепланировку или переоборудование помещения с целью сделать его более удобным для проживания либо для удовлетворения потребностей в жилье новых граждан, вселившихся с согласия нанимателя (собственника) и членов его семьи и т. п.
Под переоборудованием понимается перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и перестройка туалетов, ванных комнат. Под перепланировкой имеется в виду перенос и разборка жилых перегородок, перенос и устройство дверных проемов, тамбуров, остекление балконов и лоджий.
Чаще всего необходимость в переоборудовании и перепланировке возникает у граждан, проживающих в домах старой застройки. Однако нередко такая необходимость возникает и у граждан, вселившихся в новые дома.
Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры.
Однако иногда граждане производят переоборудование и перепланировку занимаемых ими жилых помещений, не ставя целью повышение благоустройства квартиры, а ухудшая ее состояние, нарушают соответствующие строительные нормы и правила, что ведет к разрушению (а иногда обрушению) несущих конструкций и других элементов здания, нарушению работы инженерного оборудования.
Переоборудование и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений допускаются лишь с согласия нанимателя, проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения органов местной администрации. Причем такое разрешение обязательно для переоборудования и перепланировки жилого помещения независимо от того, в доме какого жилищного фонда оно находится (ст. 84 ЖК). Это положение закона конкретизируется в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, в п. 9 которых говорится: "Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (местной администрации. — П. С.), а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования — с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя".
В Жилищном кодексе определяется также, что при отсутствии согласия между нанимателем и членами его семьи, а также в случае отказа наймодателя спор разрешается в судебном порядке. При этом споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймодателем о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, подведомственны суду, если на переустройство и перепланировку имеется разрешение органов местного самоуправления.
Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнушевицкой и Абрамовой об устранении препятствий в переустройстве и перепланировке жилого дома и об определении порядка эксплуатации мест общего пользования, ссылаясь на то, что постановлением главы администрации района утверждено заключение межведомственной комиссии по вопросу перепланировки и она разрешена.
Кнушевицкая и Абрамова обратились с жалобой в суд на указанное постановление администрации района о выдаче разрешения на перепланировку, просили признать его незаконным и восстановить прежний порядок эксплуатации мест общего пользования.
Решением народного суда в удовлетворении жалобы Кнушевицкой и Абрамовой отказано; они обязаны не чинить препятствий в пользовании общим коридором в доме в соответствии с заключением администрации района.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение, как вынесенное по неполно проверенным обстоятельствам дела, указав следующее:
"Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения местной администрации.
Народный суд пришел к выводу, что в результате перепланировки дома жилищные условия нанимателей таких квартир улучшаются.
В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что предлагаемая Щербатовой перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и противопожарных норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или, наоборот, ухудшает.
Между тем, как видно из приобщенного акта обследования квартиры № 2 этого дома помощником санитарного врача (она же — член межведомственной комиссии), подход к квартире № 2 со двора неудобен и ухудшает жилищные условия из-за узкого неосвещенного переулка и отсутствия подъезда.
Этот документ должен быть оценен судом.
Одним из доводов улучшения жилищных условий в результате перепланировки, по мнению суда, является то, что у сторон появляется реальная возможность обустроить в каждой квартире по туалету взамен уборной на улице. Данный вывод сделан также по недостаточно исследованным обстоятельствам, поскольку согласно указанному выше акту устройство туалета в квартире № 1 является нарушением санитарных правил.
Согласно плану застройки дома эксплуатация строения предусматривает пользование как парадным, так и черным ходом, имеющими разное функциональное назначение. Поэтому оставление для каждой квартиры только одного входа может ухудшить жилищные условия для жильцов обеих квартир, это обстоятельство следовало учитывать при разрешении спора".
При рассмотрении иска о переустройстве и перепланировке жилых помещений суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых помещений.
В Жилищном кодексе содержится также положение, согласно которому наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние, (ч. 3 ст. 84 ЖК РСФСР).
Вопросы, связанные с правом на жилое помещение при изменении размера жилой площади в связи с капитальным ремонтом жилого дома, получили принципиальное разрешение в ст. 82 и 83 ЖК РСФСР. При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.
Нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта предоставляется другое жилое помещение. Предоставляемое на время капитального ремонта жилое помещение должно быть пригодным для проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК РСФСР). В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. В этих случаях прежний договор найма жилого помещения прекращает свое действие, а в отношении нового жилого помещения заключается новый договор. Увеличение жилого помещения следует считать существенным, если в результате капитального ремонта его размеры превысят установленную законодательством норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии у нанимателя права на нее) и образуются излишки жилой площади.