Субъекты хозяйственной деятельности коммунального комплекса обязаны обеспечивать гарантированный уровень качества с учетом мощности, состава и износа основных фондов коммунального назначения, климатических и других местных условий населенного пункта.

Нарушение нормативных сроков и качества обеспечения коммунальными услугами может выразиться, например, в том, что исполнитель после заключения договора своевременно не приступил к предоставлению услуг; в процессе потребления коммунальных услуг были обнаружены недостатки в их качестве и т.п. В случае установленных и документально подтвержденных нарушений нормативов качества и сроков исполнения услуг потребитель вправе требовать соразмерного снижения платежей за услуги.

Перечень отклонений и их величина, а также величина уменьшения и порядок оформления отклонения устанавливается уполномоченными на то органами исполнительной власти, осуществляющими контроль за безопасностью для потребителя услуг, их территориальными органами совместно с органами местного самоуправления.

Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Данными Правилами определены также условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Перерывы в предоставлении коммунальных услуг могут быть связаны:

с проведением ремонтных и профилактических работ, а также работ по подключению новых потребителей (перерывы по этим основаниям допускаются после предварительного уведомления потребителя в письменной форме, их продолжительность устанавливается в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам и иными требованиями законодательства Российской Федерации);

с межотопительным периодом для систем отопления (условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода, а также дата начала и (или) окончания отопительного периода устанавливаются п. 11 -12 названных Правил);

со стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями.

Перерывы подобного рода не будут являться основанием для изменения размера платы за коммунальные услуги, если продолжительность таких перерывов не превысила установленную норму.

Снижение оплаты не производится, если перерыв в предоставлении услуг связан с устранением угрозы здоровью, жизни граждан, предупреждением ущерба имуществу или вследствие непреодолимой силы.

Потребитель коммунальных услуг, помимо уменьшения размера платы за такие услуги, при предоставлении ему услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, имеет также право:

-   требовать от исполнителя возмещения в полном объеме убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу потребителя (проживающих совместно с ним лиц) вследствие непредоставления или предоставления услуг ненадлежащего качества, а также морального вреда в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации;

-   не производить оплату коммунальных услуг за период их непредоставления;

-   на   устранение   исполнителем   выявленных   недостатков   в   предоставлении   услуг   в установленные договором сроки;

-  на государственную и судебную защиту в соответствии с законодательством Российской Федерации в случае нарушения его прав (способы защиты жилищных прав определены ст. 11 Кодекса).

Вопросы качества услуг, а также защиты прав потребителей (в том числе и жилищно-коммунальных) услуг регламентируются ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 "О защите прав потребителей" (см., например, ст. 29 данного Закона, в соответствии с которой потребителю предоставляется право требовать уменьшения размера платы в случае обнаружения недостатков в предоставленной ему услуге; ст. 4), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (см., например: Правила пользования жилыми помещениями <*>, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам и др.).

<*> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

В КоАП РФ за отдельные виды правонарушений в сфере предоставления населению услуг (в том числе и жилищно-коммунальных) предусмотрены меры административной ответственности. Например:

-   нарушение нормативного уровня или режима обеспечения  населения коммунальными услугами влечет наложение на виновных в таком нарушении должностных и юридических лиц административного штрафа (ст. 7.23);

-   продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг, не соответствующих требованиям стандартов, техническим условиям или образцам по качеству, комплектности или упаковке, влечет наложение административного штрафа; продажа товаров, выполнение работ либо   оказание   населению   услуг   с  нарушением   санитарных   правил   или   без   сертификата соответствия  (декларации о соответствии), удостоверяющего (удостоверяющей) безопасность таких   товаров,    работ   либо   услуг   для   жизни    и    здоровья   людей,    влечет    наложение административного штрафа с конфискацией товаров или без таковой (ст. 14.4);

обмеривание, обвешивание, обсчет, введение в заблуждение относительно потребительских свойств, качества товара (работы, услуги) или иной обман потребителей в организациях, осуществляющих реализацию товаров, выполняющих работы либо оказывающих услуги населению, а равно гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей в сфере торговли (услуг), а также гражданами, работающими у индивидуальных предпринимателей, влечет наложение административного штрафа (ст. 14.7);

-  нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы    влечет    наложение    административного    штрафа;    включение    в   договор   условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа (ст. 14.8).

Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

В организациях, оказывающих коммунальные услуги, независимо от форм собственности и ведомственной подчиненности должна размещаться на видных и доступных местах информация, в частности, о:

правилах и режиме предоставления коммунальных услуг,

показателях качества (потребительских свойствах) коммунальных услуг,

прейскурантах цен на услуги,

льготных тарифах для отдельных категорий граждан,

условиях оплаты и возможности перерасчета при нарушении нормативных сроков и качества предоставления коммунальных услуг,

дифференциации оплаты для малоимущих слоев населения.

Государственный контроль за соответствием коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Отношения по поводу расходов собственников помещений в многоквартирном доме регулирует ст. 158 Кодекса. Прежде соответствующие отношения в ЖК 1983 г. и Основах специально не были регламентированы.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Названное положение, содержащееся в ч. 1 ст. 158 Кодекса, конкретизирует обязанности собственников жилых помещений, установленные в ст. 30 Кодекса, применительно к собственникам помещений в многоквартирном доме и определяет структуру их расходов, устанавливает критерии определения этих расходов, а также форму их оплаты.

Расходы на содержание общего имущества осуществляются путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления таким домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Кодекса.

На собственника помещения в многоквартирном доме возлагается бремя по содержанию и ремонту принадлежащего ему помещения и содержанию общего имущества собственников помещений в таком доме, а на собственника комнаты в коммунальной квартире - также бремя содержания   общего   имущества   собственников   комнат   в   такой   квартире,   если   иное   не предусмотрено федеральным законом или договором (об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, определении долей в праве собственности на такое имущество, общем имуществе собственников комнат в коммунальной квартире и определении долей в праве собственности на такое имущество см. ст. 36 - 37, 41 - 42 Кодекса).

Порядок несения собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества установлен в разделе III Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Содержание общего имущества согласно Правилам обеспечивается:

а) собственниками помещений - за счет собственных средств;

б) собственниками жилых помещений - гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, - за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;

в) собственниками жилых помещений - физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии   с   федеральными   законами,   законами   субъектов   Российской   Федерации   и нормативными  правовыми  актами  органов  местного  самоуправления  компенсацию  расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки гражданам по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, - за счет собственных средств с использованием указанных компенсаций или денежных выплат;

г)  собственниками жилых помещений - гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160  Кодекса  компенсаций  -  за  счет  собственных  средств  с учетом  скидок,  установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие    Кодекса,    и    субвенций,    предоставляемых    из    соответствующих    бюджетов    на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Кодекс относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт данного дома и вводит условия принятия названного решения, тем самым дополняя открытый перечень вопросов, входящих в компетенцию органа управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 7 ст. 156 Кодекса в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в таком доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Статья 158 конкретизирует данное правило применительно к оплате расходов на капитальный ремонт и содержит открытый перечень вопросов, связанных с условиями проведения капитального ремонта, которые следует согласовывать с управляющей организацией и учитывать при принятии решений по оплате таких расходов.

Так, согласно ч. 2 ст. 158 Кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Предложения управляющей организации должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Управляющая организация в сроки и на условиях, указанных в договоре управления, обеспечивает содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами.

Обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, являются, в частности: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.

Представляется, что на отношения, возникающие в связи с непосредственным управлением многоквартирным домом самими собственниками помещений, действие ч. 2 ст. 158 Кодекса не должно распространяться (формулировка "с учетом предложений управляющей организации" ограничивает применение этой нормы). О непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме см. ст. 164 Кодекса.

Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту, в частности работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, содержат Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 <*>.

<*> РГ. 2003. 23 октября.

Следует отметить, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Кодекс установил общее правило, в соответствии с которым обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за капитальный ремонт входит составной частью в плату, вносимую собственниками помещений в многоквартирном доме за содержание и ремонт жилого помещения. В связи с этим в ч. 3 ст. 158 Кодекса конкретизирована обязанность по оплате содержания и ремонта жилого помещения применительно к капитальному ремонту дома.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Это правило распространяется и на решение по вопросу об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Кодекс установил условия, при наличии которых собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в таком доме. Право на обжалование возникает, если:

-   решение   принято   общим   собранием   собственников   помещений   в   данном   доме   с нарушением требований Кодекса;

-  собственник не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;

-  таким решением нарушены права и законные интересы этого собственника.

Часть 3 ст. 158 Кодекса устанавливает правило о правопреемстве в обязательстве по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Новый собственник при переходе к нему права собственности на помещение в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме, в том числе на капитальный ремонт, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Данное положение логически следует из правового режима, установленного Кодексом для жилых помещений и долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирных домах при переходе права собственности на помещения в таких домах. При этом уместно напомнить, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

Решение вопроса об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения которого регламентирован в ст. 45 - 48 Кодекса.

Так же как и ч. 3 ст. 156 (применительно к выбору способа управления многоквартирным домом), ч. 4 ст. 158 Кодекса относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае, если решение по данному вопросу не принято собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг является одной из мер социальной поддержки граждан с низким уровнем доходов, которые в силу определенных причин не могут оплачивать жилищно-коммунальные услуги без серьезного ущерба для качества их жизни и здоровья. Особенно это актуально в период реформирования жилищно-коммунального комплекса и значительного повышения размеров платы за жилые помещения и коммунальные услуги.

Для жилищного законодательства нормы, установленные в Кодексе, не являются новыми. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг предоставлялись и ранее по правилам ст. 15.4 Основ. Согласно ст. 15.1 Основ (в редакции ФЗ от 06.05.2003) определялось, что органы государственной власти субъектов Федерации, органы местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства РФ осуществляют постепенную замену финансовой помощи, передаваемой организациям жилищно-коммунального хозяйства для обеспечения возмещения расходов на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг, субсидиями, предоставляемыми гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг.

Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан в силу ч. 7 ст. 159 Кодекса устанавливаются Правительством РФ.

В настоящее время условия и порядок предоставления субсидий, определение состава семьи заявителя на получение субсидии, порядок определения размера субсидии, порядок исчисления совокупного дохода семьи получателя субсидии, особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан, финансирование расходов, связанных с предоставлением субсидий, условия приостановления и прекращения предоставления субсидий регулируются Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг <*>.

<*> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 (СЗ РФ. 2005. N 51. Ст. 5547).

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Расходы граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг рассчитываются исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам ч. 6 ст. 159 Кодекса.

Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации.

В ч. 1 ст. 159 Кодекса заложен принцип расчета субсидий, согласно которому происходит переход к расчету по одному основанию. Это позволяет обеспечить строгую зависимость размера предоставляемой субсидии от размера совокупного дохода семьи. Установлено основное условие, при наличии которого граждане вправе рассчитывать на получение субсидии. Такое право возникает, если расходы граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов таких граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Размер регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, устанавливаемый субъектом Российской Федерации, позволяет рассчитать объем средств, необходимых для предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам с низким уровнем доходов.

Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина для предоставления субсидии определяется за 6 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии (далее - расчетный период).

При исчислении совокупного дохода семьи получателя субсидии независимо от раздельного или совместного проживания учитываются доходы граждан, являющихся по отношению к получателю субсидии или членам его семьи:

а) супругом (супругой);

б) родителями или усыновителями несовершеннолетних детей;

в)  несовершеннолетними детьми, в том числе усыновленными.