§ 3. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Согласно ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

ЖК РФ регламентирует порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации или субъекта РФ по договорам социального найма.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма можно предоставлять только те жилые помещения, которые входят:

1) в государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ), - ст. 19 ЖК РФ;

2) в муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, - ст. 19 ЖК РФ.

Согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются по указанным договорам малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. То есть перечень и основания признания иных категорий граждан нуждающимися в жилых помещениях должен быть определен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Этим лицам могут быть предоставлены по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда при условии, что органы местного самоуправления наделены в установленном законодательством порядке соответствующими государственными полномочиями.

По договорам социального найма не предоставляются жилые помещения некоторым конкретным категориям граждан. Ими являются иностранные граждане, лица без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Пунктом 1 ст. 57 ЖК РФ установлен порядок обеспечения граждан жильем в порядке очередности. Критерием для этого служит время принятия граждан на учет.

Временем принятия на учет является дата принятия решения уполномоченного органа о принятии гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, на учет.

В том случае, если в один день указанным органом рассматриваются несколько заявлений, должна приниматься во внимание дата подачи заявления.

В ст. 57 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда жилое помещение предоставляется гражданам по договорам социального найма вне очереди.

Право на предоставление жилого помещения по договору социального найма на этих условиях имеют:

1) лица, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, а ремонту или реконструкции не подлежат.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение органа местного самоуправления должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственника) либо находящемуся в ведении органа местного самоуправления соответствующему структурному подразделению (органу, организации) о необходимости немедленного отселения граждан;

2) в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм;

3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно и члены семей которых не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378.

В соответствии со ст. 57 ЖК РФ гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

После принятия указанных решений органом местного самоуправления оно является законным основанием для последующего заключения договора социального найма в сроки, указанные в решении.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться гражданам по месту их жительства, граница предоставления четко определена в ЖК РФ - черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения должна определяться исходя из нормы предоставления на одного человека.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Указанные сделки и действия лиц учитываются за период времени, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, не менее чем за пять лет.

Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитываются законные интересы граждан. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, по общему правилу при заключении договора социального найма жилья подлежит предоставлению жилое помещение, общая площадь которого рассчитывается исходя из нормы предоставления на одного человека. На основании ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном списке.

§ 4. Договор социального найма, права и обязанности сторон по договору социального найма

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма данного жилого помещения.

21 января 2006 г. Постановлением Правительства РФ N 25 были утверждены Правила пользования жилыми помещениями. В соответствии с ними (п. 7) право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно им наниматель имеет право:

а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ;

д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.

При этом в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Основанием для этого служит тот факт, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет долю в общем имуществе жилого дома, а при сдаче по договору социального найма жилого помещения к нанимателю переходит не только право пользования непосредственно жилым помещением, но и право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) - это установлено в ст. 62 ЖК РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В настоящее время действует утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального найма жилого помещения.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

§ 5. Расторжение и прекращение договора социального найма

Расторжение договора - это досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Жилищное законодательство предусматривает следующие варианты расторжения договора социального найма и прекращения соответствующего жилищного правоотношения, установленные ст. 83 ЖК РФ:

1) по соглашению сторон - оно допускается в любое время, этот способ прекращения договора не требует обращения в судебные органы;

2) по инициативе нанимателя - в любое время с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи;

3) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства - при этом договор является расторгнутым со дня выезда;

4) по инициативе наймодателя - при существенном нарушении нанимателем условий договора социального найма жилого помещения (существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора). По общим правилам требование о расторжении договора может быть заявлено наймодателем в суд после получения отказа нанимателя на предложение расторгнуть договор по соглашению сторон. Расторжение по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке и при наступлении следующих обстоятельств:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Основной обязанностью нанимателя жилого помещения и проживающих с ним членов его семьи является внесение им платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 67 ЖК РФ). В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение представляет собой оплату содержания жилья, т.е. плату, взимаемую с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома. Оплата коммунальных услуг - это оплата фактически оказанных нанимателю услуг, являющихся необходимыми при эксплуатации жилого помещения (электричество, водоснабжение, газоснабжение и т.д.). Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется на основании разработанных Правительством РФ основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодных федеральных стандартов;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения не по назначению.

Прекращение договора социального найма согласно ст. 83 ЖК РФ происходит в следующих случаях:

1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Правовым последствием расторжения договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по указанным договорам.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке на основании ст. 84 ЖК РФ:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом размер другого жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

То есть за определенные действия нанимателя предусмотрена такая мера ответственности, как его выселение совместно с членами его семьи и иными гражданами, пользующимися указанным помещением.

Последствием принудительного выселения без предоставления другого жилого помещения является тот факт, что гражданин после выселения сам подыскивает себе другое помещение для проживания.