Глава 13. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Posted in Жилищное право - П.В. Крашенников Жилищное право

Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 

 

В ЖК РФ достаточно подробно регламентируются вопросы, свя­занные с осуществлением платы за жилые помещения и коммуналь­ные услуги. В соответствии со ст. 153 обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

—у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

—у арендатора жилого помещения государственного или муници­пального жилищного фонда с момента заключения соответствующего
договора аренды;

—у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого по­мещения государственного или муниципального жилищного фонда
с момента заключения такого договора;

—у члена жилищного кооператива с момента предоставления жи­лого помещения жилищным кооперативом;

—у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

До заселения жилых помещений государственного и муниципаль­ного жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержа­ние жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги пред­лагается в зависимости от формы использования жилого помещения.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социаль­ного найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, и включает в себя:

—плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

—плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным до­мом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквар­тирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

—    плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собствен­ника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

—плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным до­мом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имуще­ства в многоквартирном доме;

—плату за коммунальные услуги.

В свою очередь собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в со­ответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Необходимо обратить внимание на то, что для всех пользователей плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и го­рячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснаб­жение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги на ос­новании ст. 155 ЖК РФ осуществляется ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установ­лен договором управления многоквартирным домом. При этом такая плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муни­ципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели, проживающие в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за комму­нальные услуги этой управляющей организации. Если размер вно­симой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного коопе­ратива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оп­латой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества либо кооператива. При этом собственники помещений в многоквар­тирном доме, в котором созданы товарищество либо жилищный коо­ператив, не являющиеся членами товарищества собственников жи­лья либо жилищного кооператива, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с указанными юридическими лицами.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный коо­ператив и управление которым осуществляется управляющей орга­низацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществ­ляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с до­говорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответст­вующие виды деятельности. При этом собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соот­ветствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими названные виды деятельности.

Важно отметить, что неиспользование собственниками, нанимате­лями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществ­ляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, который утверждается Правительством РФ.

Следует обратить внимание на то, что наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответ­ственно нанимателей жилых помещений государственного и муни­ципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое по­мещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в другом размере, если иной срок не установлен договором управления.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жи­лое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической вы­платы включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в много­квартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или му­ниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой или общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях — исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

На практике возникает вопрос о применении Правил оплаты граж­данами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392. В частности, Верхов­ный Суд РФ рассмотрел гражданское дело1 по заявлению Щ. о при­знании недействующим абз. 3 подп. «а» п. 3 разд. 2 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постанов­лением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392, в части возложе­ния платы за техническое содержание лифтов на нанимателей жилых помещений, проживающих на первом этаже дома (далее — Правила), и установил следующее.

ТТТ обратилась в Верховный Суд РФ с указанным выше заявле­нием, сославшись на то, что оспариваемый в указанной части пункт Правил неправомерно возлагает на нее обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, пользователем которого она не яв­ляется.

В заявлении она также указывает, что данные Правила были приня­ты Правительством РФ в соответствии со ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», который в связи с введением в действие ЖК РФ признан утратившим силу.

ЖК РФ, по ее мнению, не содержит норму, прямо относящую плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, ЖК РФ (ст. 156) предусмотрено, что размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержа­ние и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помеще­ний государственного и муниципального жилищных фондов устанав­ливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петер­бурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации) и Правительство РФ в настоящее время не вправе решать вопросы о размерах указанных платежей.

ТТТ проживает в квартире на первом этаже дома и общим имуще­ством в виде лифта никогда не пользуется, а поэтому она не должна нести расходы по его содержанию и ремонту.

В судебном заседании представитель заявительницы М. заявленное требование поддержала.

Представитель Правительства РФ Д. с предъявленным требова­нием не согласился и просил об оставлении его без удовлетворения, сославшись на то, что оспариваемый в указанной части п. 3 Правил действующему законодательству РФ, в том числе и нормам ЖК РФ, не противоречит.

Выслушав объяснения представителя заявительницы, представителя Правительства РФ, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ В., полагавшей в удовле­творении заявления отказать, Верховный Суд РФ нашел заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что оспаривае­мый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принял решение об отказе в удовлетворении за­явления.

Как отмечено судом, абз. 3 подп. «а» п. 3 Правил оплаты гражда­нами жилья и коммунальных услуг предусмотрено, что оплата жилья нанимателями жилых помещений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения включает в себя плату за содержание общего имущества жилого дома, в том числе технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома.

По утверждению представителя Правительства РФ, оспариваемый абз. 3 подп. «а» п. 3 Правил действующему законодательству не про­тиворечит и не предусмотренных законом обязанностей по содержа­нию общего имущества многоквартирного дома на заявительницу не возлагает.

Согласно ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым по­мещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам соци­ального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из за­нимаемой общей площади жилого помещения. Из этого, по мнению представителя Правительства РФ, следует, что оспариваемая норма Правил полностью соответствует положениям приведенной нормы ЖКРФ.

С учетом объяснений представителя заинтересованного лица, ана­лиза положений ЖК РФ, регулирующих вопросы содержания общего имущества жилого дома, суд пришел к выводу о том, что предусмот­ренных законом оснований для признания оспариваемого в указанной части п. 3 Правил недействующим не имеется.

Довод заявительницы о том, что ЖК РФ не содержит норму, от­носящую плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за со­держание и ремонт жилого помещения, не может быть признан обос­нованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ лифты, лифтовые и иные шах­ты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Из содержания п. 2 ч. 1 ст. 154 названного Кодекса следует, что для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социаль­ного найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управ­лению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, из приведенных норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.

Такое же требование предусмотрено и оспариваемой нормой Пра­вил, что соответствует положениям ЖК РФ.

Не противоречит оспариваемый пункт Правил и ст. 156 названного Кодекса, поскольку в последней содержатся положения, регулирую­щие, в частности, порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помеще­ний, в состав которой, как указывалось выше, входит и плата за содер­жание и ремонт лифтов. Ссылка заявительницы при этом на то, что Правительство РФ в соответствии с ЖК РФ не вправе устанавливать размеры платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, не может быть принята во внимание, поскольку данным пунктом Правил размер платы не устанавливался.

Не может суд согласиться и с утверждением заявительницы о том, что оспариваемый пункт Правил противоречит ст. 7 Конституции РФ, так как указанная норма Основного Закона не регулирует вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома и не устанав­ливает каких-либо исключений для нанимателей жилых помещений по несению расходов, связанных с его содержанием.

Не противоречит данный пункт Правил и требованиям ст. 235 ГК РФ, поскольку выполнение предусмотренной законом обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и комму­нальные услуги не может расцениваться как принудительное изъятие имущества у собственника.

Ссылка заявительницы на ст. 1 ГК РФ в обоснование заявлен­ного требования также не может быть признана состоятельной, так как данная норма закона не имеет отношения к рассматриваемому вопросу.

Размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и платы за содержание и ремонт жилого помещения для собст­венников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются орга­нами местного самоуправления.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавлива­ется в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Порядок определения размера платы за жилое помещение для гра­ждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного посе­ления вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии прожива­ют несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в много­квартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников. При этом размер платы определяется с учетом предло­жений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размеры обязательных платежей и (или) взносов членов товари­щества собственников жилья либо жилищного кооператива или ино­го специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в мно­гоквартирном доме, определяются органами управления товарище­ства собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уста­вом иного специализированного потребительского кооператива.

Обращаем внимание на то, что граждане, признанные малоиму­щими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым по­мещением (платы за наем).

В силу ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги опре­деляется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждае­мых органами местного самоуправления. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ. При этом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по та­рифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в поряд­ке, установленном специальным федеральным законом.

Изменение права собственности на жилое помещение, основа­ний пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива не влечет изменения размера платы за коммунальные услуги.

Вместе с тем предоставление коммунальных услуг ненадлежаще­го качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, должно влечь изменение размера платы за ком­мунальные услуги.

Безусловно, собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя содержания принадлежащего ему помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле. Обеспечение содержания производится путем внесения платы за со­держание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в много­квартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт много­квартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объ­еме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с ус­ловиями проведения капитального ремонта.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт много­квартирного дома распространяется на всех собственников поме­щений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на по­мещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на ка­питальный ремонт многоквартирного дома.

В целях нормального постоянного пользования и эксплуатации жилого помещения ЖК РФ в ч. 4 ст. 158 установил правило, согласно которому если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер ус­танавливается органом местного самоуправления.

В ст. 159 ЖК РФ содержится норма, которая в общем виде уста­навливает предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг пре­доставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандар­та стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном до­ходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли рас­ходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установлен­ного прожиточного минимума максимально допустимая доля рас­ходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное.

На основании ст. 160 ЖК РФ отдельным категориям граждан в по­рядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными право­выми актами органов местного самоуправления, могут предоставлять­ся компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммуналь­ных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.

Следует обратить внимание на переходную норму, содержащуюся в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введе­нии в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»1. Согласно названной норме до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохра­няется прежний порядок предоставления указанных льгот, установ­ленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ.