Жилищный вопрос в нашей стране давно уже стал притчей во язы­цех, о чем неоднократно упоминали классики русской литературы. В чем же причина того, что жилищный вопрос так «испортил» россиян, в то время как в других странах такой феномен почти неизвестен?

Думается, что одна из причин состояла в том, что существовавшее ранее законодательство, регулирующее жилищные отношения, харак­теризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов, принятых в разное время разными ведомствами. Это создава­ло почву для произвола и злоупотреблений чиновников, влиявших на решения о выделении бесплатного жилья конкретным гражданам. Не случайно, что на рубеже веков резко возросло число преступлений, в том числе и особо тяжких, в сфере оборота жилья. Системные ко­дифицированные акты (Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик¹ и Жилищный кодекс РСФСР²) факти­чески не действовали.

В итоге у граждан возникало ощущение несправедливости и без­надежности. Им трудно было рассчитывать на обретение нормальных жилищных и бытовых условий в будущем.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ)³, уже учитывавший глубокие изменения социально-экономических отноше­ний в нашей стране, урегулировал отношения, связанные и с правом собственности на жилые помещения, и с договором найма жилого по­мещения. Однако в целом жилищное законодательство все еще не было упорядочено. Было ясно, что назрела необходимость новой (второй) кодификации жилищного законодательства, которая наконец-таки упорядочила бы регулирование жилищных отношений.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в «Российской газете» 12 января 2005 г.¹

Принятие ЖК РФ отнюдь не сопровождалось приветственными возгласами и всеобщим одобрением. Кроме содержательной критики нового документа возник ряд мифов, весьма далеких от реальности. Не все судебные и правоохранительные органы смогли быстро освоить новое жилищное законодательство, что порой приводило к неприят­ным казусам вроде признания судами детей разведенного собственника бывшими членами семьи. Осуществлявшийся постоянный мониторинг введения в действие ЖК РФ позволил внести некоторые коррективы как в правоприменительную практику, так и в процесс принятия нор­мативных актов России и ее субъектов.

С момента принятия ЖК РФ прошло уже пять лет и можно спо­койно делать первые выводы об адекватности принятого документа реалиям нашего времени. Представляется, что главная цель кодифи­кации жилищного законодательства — создание четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательст­ва — достигнута. Значительно снизилась преступность в сфере рыноч­ного оборота жилья, права собственников жилья надежно защищены, четко определены права и обязанности нанимателей жилья, в том числе и социального.

Данная работа представляет собой попытку подробно рассмот­реть отношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение. В ней проведен анализ действующе­го, преимущественно гражданского и жилищного, законодательства, кратко описано развитие наиболее важных институтов жилищного права, рассмотрена судебная практика, в том числе и самая недавняя, Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.