§ 4. Використання земель громадянами у межах населених пунктів

Конституція України (ст. 13) у формі загальних засад за­кріплює право кожного громадянина на користування при­родними об'єктами, у тому числі і землею.

Земельний кодекс України допускає використання зе­мельних ділянок громадянами на праві власності і праві орендного землекористування. У першому випадку громадя­нин здійснює експлуатацію земельної ділянки, яка належить йому на праві приватної власності, у другому — земельна ді­лянка надана йому на умовах оренди.

Здебільшого використання земельних ділянок у межах населених пунктів як їх власниками, так і орендарями пов'язане із забудовою цих ділянок. Найбільш поширеним і характерним для населених пунктів є використання земель­них ділянок для індивідуального житлового та гаражного бу­дівництва. Здійснення індивідуального житлового будівниц­тва — одна із форм реалізації конституційного права грома­дян на житло. Спорудження жилого будинку громадянином нерозривно пов'язане з необхідністю отримання ним відпо­відної земельної ділянки. Можливість отримання земельних ділянок громадянами для зазначених цілей передбачена ст. 40 ЗК України. Згідно з цією нормою, громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у влас­ність або надаватися в оренду відповідні земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, госпо­дарських будівель і гаражного будівництва. Із змісту цієї статті випливає, що на безоплатну передачу у власність або надання в оренду земельних ділянок можуть претендувати лише громадяни України. Разом з тим, ст. 93 ЗК України до­пускає передачу в оренду земельних ділянок не тільки грома­дянам України, а й іноземним громадянам та особам без гро­мадянства. Іноземці та особи без громадянства можуть бути суб'єктами приватної власності на земельні ділянки у населе­них пунктах, на яких розташовані належні їм будівлі, спору­ди чи інша нерухомість.

Земельні ділянки для індивідуального житлового і гараж­ного будівництва характеризуються спільними і відмінними рисами. Об'єднує їх те, що вони повинні використовуватися громадянами під індивідуальну забудову. Відмінність цих ді­лянок полягає передусім у тому, що перші призначені для бу­дівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (називаються присадибними¹ згідно зі ст. 121 Земельного кодексу), другі — для будівництва та обс­луговування індивідуального гаража.

Згідно з раніше чинним земельним законодавством цільове при­значення присадибної земельної ділянки полягало в обслуговуванні жи­лого будинку та веденні підсобного сільського господарства.

Забудова присадибної земельної ділянки передбачає спо­рудження на ній у встановленому порядку індивідуального житлового будинку садибного типу, господарських будівель (сараїв, гаражів, літніх кухонь, вбиралень тощо) та госпо­дарських споруд (колодязів, вигрібних ям, навісів тощо). Гос­подарські будівлі і споруди, розташовані на присадибній ді­лянці, не є самостійними об'єктами індивідуальної забудови, вони разом з жилим будинком становлять одне ціле — єди­ний об'єкт, який обслуговує індивідуально визначена приса­дибна ділянка.

Індивідуальне гаражне будівництво може здійснюватися на окремій земельній ділянці, яка призначена для розташу­вання та обслуговування індивідуального гаража. У цьому ра­зі певна земельна ділянка являється самостійним об'єктом права приватної власності чи орендного землекористування, а індивідуальний гараж — самостійним об'єктом нерухомості.

Крім цільового призначення, відмінність присадибної ді­лянки від земельної ділянки для індивідуального гаражного будівництва полягає і в нормуванні розмірів цих ділянок. Згід­но зі ст. 121 ЗК України для будівництва й обслуговування жи­лого будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ді­лянка) громадяни України можуть безоплатно отримати у се­лах земельні ділянки розміром не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, вмістах—не більше 0,10 га. Максимальний же розмір земельних ділянок, які громадяни України мають право отримати в населених пунктах незалежно від їх катего­рії для будівництва індивідуальних гаражів, становить не біль­ше 0,01 га. Конкретні розміри присадибних земельних ділянок та ділянок для будівництва індивідуальних гаражів у межах максимальних розмірів визначаються при одержанні земель­ної ділянки з урахуванням вимог містобудівної документації. Стаття 40 ЗК України передбачає, що понад норму безоплат­ної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб (індивідуального житлового і гаражного будівництва) за цивільно-правовими угодами. У цьому разі власниками таких земельних ділянок можуть вис­тупати не тільки громадяни України, а й інші фізичні особи. Зазначена норма, на жаль, не уточнює питання щодо право­вого режиму земельних ділянок, що їх набувають громадяни в цих випадках. Зокрема, яким може бути максимальний розмір цієї ділянки, чи може вона вважатися окремим об'єктом права приватної власності громадянина, чи виступає додатковою до основної земельної ділянки, яку особа отримала безоплатно. Уявляється, що придбані за цивільно-правовими угодами зе­мельні ділянки треба розглядати як самостійні об'єкти права приватної власності громадян. їх розміри не повинні переви­щувати норми безоплатної передачі земельних ділянок грома­дянам, встановлені ст. 121 ЗК України.

Присадибні земельні ділянки та ділянки для індивідуаль­ного гаражного будівництва набуваються громадянами у приватну власність чи оренду в межах земель житлової та громадської забудови населених пунктів із земель державної чи комунальної власності.

Порядок виникнення права приватної власності на присадиб­ну чи гаражну земельну ділянку встановлює ст. 118 ЗК України.

Основні вимоги щодо оформлення документації на будів­ництво садибних житлих будинків та інших об'єктів нерухо­мості встановлені Типовими регіональними правилами забу­дови, які затверджені наказом Держбуду України від 10 груд­ня 2001 р. №219 та зареєстровані в Міністерстві юстиції Ук­раїни 3 січня 2002 р. №4/62921.

На підставі рішення уповноваженого органу про передачу присадибної земельної ділянки громадянин (забудовник) звер­тається до місцевого органу містобудування і архітектури за отриманням будівельного паспорта об'єкта нерухомості (інди­відуального житлового будинку), до складу якого входять доку­менти, що встановлюють право на землю, дозвіл на будівниц­тво, плани фасадів, розрізів, необхідних конструктивних вуз­лів будинку, технічні умови підключення до інженерних ме­реж, генеральний план земельної ділянки з відмітками та ін.

Передача в оренду присадибних земельних ділянок та ді­лянок для індивідуального гаражного будівництва, що пере­бувають у державній або комунальній власності, здійснюєть­ся на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення до­говору оренди присадибної чи гаражної земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок громадянам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову (в тому числі індивідуальну) здійснюється за проектами відве­дення у порядку, встановленому статтями 118 і 123 ЗК Укра­їни. Особливості орендного використання присадибних чи гаражних земельних ділянок полягають у тому, що в цих ви­падках оренда, як правило, є довгостроковою, тобто від 5 до 50 років. Відносини, пов'язані з орендним використання зе­мельних ділянок для зазначених цілей, регулюються ЗК Ук­раїни (статті 93 і 124) та Законом України «Про оренду землі». Власник чи орендар присадибної або гаражної земельної ділянки може приступити до безпосереднього використання цієї ділянки під забудову після отримання ним у встановле­ному порядку дозволу на виконання будівельних робіт.

У процесі будівництва забудовник зобов'язаний здійсню­вати забудову інженерне облаштування і благоустрій земель­ної ділянки відповідно до затвердженого у встановленому по­рядку будівельного паспорта, відшкодувати збитки або прово­дити ремонт зруйнованих ним доріг та інженерних мереж.

Закінчений будівництвом жилий будинок чи індивідуаль­ний гараж приймається в експлуатацію державною комісією у встановленому порядку.

Земельні ділянки під забудову у межах населених пунктів можуть використовуватися на титулі власності не тільки гро­мадянами України, а й іншими фізичними особами (інозем­ними громадянами та особами без громадянства), які мають статус суб'єктів підприємницької діяльності.

Особливості цього виду використання земельних ділянок зумовлені специфікою об'єктного і суб'єктного складу, поряд­ком набуття прав на зазначені земельні ділянки. Зокрема, об'єктом використання можуть бути вільні від забудови зе­мельні ділянки, право власності на які набувається на конку­рентних засадах. Вони мають бути також вільними від прав на них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, встановлених законом, договором чи рішенням суду. Суб'єк-тами-покупцями таких земельних ділянок виступають гро­мадяни — суб'єкти підприємницької діяльності¹.

Самостійними видами використання земель громадяна­ми, які можуть здійснюватися як за межами, так і в межах населених пунктів, є городництво і садівництво громадян. Це сільськогосподарське використання земель, яке здійснюєть­ся у відповідності з приписами, які присвячені землям сіль­ськогосподарського призначення².