§ 1. Поняття механізму реалізації прав на землю

Реалізацію прав на землю необхідно розглядати як здій­снення приписів правових норм земельного законодавства щодо власності та користування земельними ділянками (об'єктивне право), в практичну діяльність його суб'єктів (суб'єктивне право).

Застосування права — це правова форма діяльності упов­новажених на те органів держави і посадових осіб з реаліза­ції приписів норм матеріального права стосовно конкретних життєвих випадків шляхом винесення індивідуально-конкретних рішень¹.

Застосування земельно-правових норм завжди передба­чає участь державних органів або інших суб'єктів земельних правовідносин, які організують реалізацію прав на землю. Таким чином, особливість застосування, на відміну від інших засобів реалізації земельно-правових норм (виконання, до­держання, використання), полягає в здійсненні юридично значимих дій, спрямованих на реалізацію покладених на учасників земельних правовідносин суб'єктивних прав та юридичних обов'язків.

Процедура реалізації прав на землю потребує від органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, ін­ших суб'єктів виконання певних функцій із застосування та­ких норм. У свою чергу, виконання відповідних функцій можливо лише при додержанні визначеної земельно-процесуаль­ними нормами процедури управлінської діяльності. Отже, реалізація прав на землю безпосередньо пов'язана з механіз­мом правового регулювання, забезпеченого процесуальними приписами. Якщо такого механізму немає, права на землю залишаються лише загальною декларацією, абстрактним положенням, яке не можна здійснити.

Значний комплекс матеріальних земельно-правових норм, що регламентує суспільні відносини у галузі прав на землю, може бути реалізований лише за допомогою юридич­но значимої правозастосовчої діяльності органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. Процедура їх ді­яльності врегульована процесуальними нормами земельного та інших галузей законодавства.

До першої групи матеріальних земельно-правових норм слід віднести норми, що стосуються виникнення та припи­нення суб'єктивного права власності на землю або права зем­лекористування, їх реалізація потребує виконання відповід­ними органами та іншими суб'єктами земельного права пев­них послідовних дій. До них належать: подання зацікавле­ною особою клопотання до місцевих органів виконавчої вла­ди та органів місцевого самоврядування про надання (вилу­чення — у разі добровільної відмови від прав на землю) зе­мельної ділянки; розгляд відповідним органом клопотань та прийняття стосовно них рішень; складання проектів відве­дення земельних ділянок; встановлення меж земельної ді­лянки у натурі (на місцевості); одержання документа, що за­свідчує право власності на землю або право землекористу­вання, та його державна реєстрація. Зазначені дії органів ви­конавчої влади або органів місцевого самоврядування мають певну процесуальну форму і відбуваються у рамках приписів, врегульованих процесуальними нормами.

Другу групу матеріальних земельно-правових норм, які потребують своєї реалізації, становлять норми, що визнача­ють ведення державного земельного кадастру (глава 34 Зе­мельного кодексу).

Процедура ведення державного земельного кадастру пе­редбачає виконання комплексу послідовних дій, врегульова­них процесуальними нормами. Серед таких дій слід виділи­ти: виконання попередніх заходів, необхідних для наступної систематизації відомостей щодо природного, господарського та правового становища земельних ресурсів; збирання відо­мостей щодо кадастрового зонування, кадастрових зйомок, бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, грошової оцінки земельних ділянок, їх державної реєстрації, обліку кількості та якості земель; внесення зібраних відомостей до земельно-кадастрової документації.

Потребують своєї реалізації земельно-правові норми, що за­безпечують просторово-територіальне впорядкування (індиві­дуалізацію) земельних ділянок (землеустрій). Воно, зокрема, пе­редбачає: встановлення (відновлення) на місцевості меж адмі­ністративно-територіальних утворень, землеволодінь і землекористувань; складання проектів впорядкування існуючих земле­володінь і землекористувань та створення нових; складання проектів відведення земельних ділянок; встановлення у натурі (на місцевості) меж земельних ділянок; підготовку документів, що посвідчують право власності на землю або право землеко­ристування; розроблення іншої землевпорядної документації, пов'язаної з використанням та охороною земель. Реалізація за­значених заходів потребує здійснення органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування відповідно до виз­наченої земельно-процесуальними нормами процедури дій, спрямованих на їх забезпечення. Це можуть бути такі дії: підго­товка до проведення землеустрою; підготовка до складання про­екту землеустрою; складання та затвердження проекту земле­устрою; виконання затвердженого проекту землеустрою.

 

§ 2. Земельно-процесуальне забезпечення набуття прав на землю

Земельний кодекс України сформулював загальне прави­ло виникнення прав на землю, відповідно до якого громадя­ни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками з земель державної або комунальної власності за рішенням органів державної вико­навчої влади або органів місцевого самоврядування у межах їх повноважень. Воно здійснюється шляхом передачі земель­них ділянок у власність або надання їх у користування. Та­ким чином, підставою набуття прав на землю є рішення від­повідних органів, а процедурою — передача (надання) зе­мельних ділянок у власність чи користування.

Як зазначено в ст. 116 ЗК України, рішення щодо надання земельних ділянок у власність чи користування приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самовряду­вання. Органами виконавчої влади, які надають земельні ді­лянки із земель державної власності, є Кабінет Міністрів Ук­раїни, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні і районні державні адміністрації та державні адміністрації міст Києва і Севастополя. Рішення про надання земельних ділянок із земель комунальної власності приймають органи місцевого самоврядування — сільські, селищні, міські ради, а також ради міст Києва і Севастополя.

Повноваження зазначених органів щодо надання земель­них ділянок у власність чи користування передбачені у гла­вах 2 і З ЗК України, законами України «Про місцеве самовря­дування в Україні» від 21 травня 1997 р., «Про місцеві держав­ні адміністрації» від 9 квітня 1999 р.

Набуття прав на землю, яке здійснюється у формі переда­чі (надання) земельних ділянок у власність чи користування, є складним юридичним фактом і передбачає здійснення ло­гічно завершених, послідовних, визначених законодавством процесуальних дій, які можливо об'єднати у взаємопов'язані стадії: а) порушення клопотання про надання земельної ді­лянки у власність чи користування; б) розгляд матеріалів та прийняття рішення стосовно заявленого клопотання; в) ви­значення меж користування земельною ділянкою; г) видача документів, що засвідчують право власності чи користуван­ня земельною ділянкою та їх реєстрація.

Клопотання про надання земельної ділянки у власність чи користування порушують громадяни або юридичні особи, які зацікавлені в реалізації належного їм суб'єктивного права стосовно володіння, користування, а у певних випадках і роз­порядження земельною ділянкою. Формою порушення кло­потання є подача заяви або звернення з клопотанням.

Відповідно до статей 118 і 123 ЗК України заяву подають: громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні; громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із зе­мель державної або комунальної власності для ведення фер­мерського господарства, особистого селянського господарс­тва, садівництва, будівництва й обслуговування жилого бу­динку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивіду­альних гаражів у межах норм безоплатної приватизації.

З клопотаннями звертаються: громадяни—працівники державних та комунальних сільськогосподарських підпри­ємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ді­лянок, які перебувають у постійному користуванні цих під­приємств, установ та організацій; юридична особа, зацікав­лена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності.

Заяви та клопотання подаються лише у письмовій формі і направляються до відповідної районної, Київської чи Севасто­польської міської державної адміністрації або сільської, селищ­ної, міської ради за місцем розташування земельної ділянки.

У заявах громадян на одержання безоплатно у власність зе­мельної ділянки із земель державної або комунальної власнос­ті зазначаються бажані розміри та мета її використання. До клопотань юридичної особи про відведення земельної ділянки у постійне користування додаються документи, що обґрунто­вують її розмір, призначення та місце розташування.

Розгляд матеріалів та прийняття відповідного рішення за­лежать від умов та мети надання земельної ділянки у влас­ність громадянам або у постійне користування юридичним особам.

Якщо приватизується земельна ділянка, що перебуває у користуванні громадянина, рішення приймається органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджу­ють розмір земельної ділянки (державний акт на право пос­тійного землекористування, земельно-кадастрова докумен­тація). Термін прийняття рішення — 1 місяць з дня прийнят­тя заяви.

Дещо складнішу процедуру розгляду матеріалів передба­чено у разі надання земельної ділянки громадянам із земель державної або комунальної власності. Подана заява, а при передачі земельної ділянки фермерському господарству — також висновок конкурсної комісії, розглядається відповід­ною місцевою державною адміністрацією або сільською, се­лищною, міською радою. У разі згоди на передачу земельної ділянки у власність орган, що розглядає заяву, дає дозвіл на розробку проекту її відведення. Проект відведення земельної ділянки розробляється на замовлення громадян організація­ми, які мають дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт.

Важливою процесуальною дією цієї стадії є погодження проекту відведення земельної ділянки. Розроблений проект погоджується з органом з питань земельних ресурсів, приро­доохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, орга­нами архітектури та охорони культурної спадщини.

Після погодження він подається на розгляд відповідної місцевої адміністрації або органу місцевого самоврядування.

Погоджений проект відведення земельної ділянки розгля­дається районною, Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією або сільською, селищною, місь­кою радою.

На підставі розгляду відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність. У разі відмови у пе­редачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду, питання про набуття прав на землю вирішуєть­ся у судовому порядку.

Деякими особливостями характеризується процедура розгляду матеріалів у разі приватизації земельних ділянок громадянами—працівниками державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерами з їх числа із земель, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та орга­нізацій. По-перше, земельні ділянки, щодо яких можлива приватизація, перебувають у користуванні відповідних сіль­ськогосподарських юридичних осіб; по-друге, громадяни звертаються до органів місцевого самоврядування або орга­нів виконавчої влади з клопотанням (а не заявою), у якому мають зазначити: дані про призначення земельних угідь, з яких бажано виділити земельні ділянки; мету використання землі; розміри площі, місце розташування та схематичну конфігурацію і.

Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади розглядає клопотання і надає дозвіл під­приємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель. Таким чином проект приватизації земельної ділянки розробляється сільськогосподарською юри­дичною особою самостійно, силами своїх фахівців, за влас­ний рахунок, із застосуванням власних засобів. Його зміст становлять відомості про землі за їх призначенням та місцем розташування, встановлення їх площі та вартості в умовних кадастрових гектарах, уточнення кількості працівників під­приємства та пенсіонерів з їх числа, які мають право на при­ватизацію тощо².

Розроблені проекти приватизації земель затверджують органи місцевого самоврядування або органи виконавчої влади. Після їх затвердження відбувається передача земель­них ділянок у власність громадян.

Клопотання про надання у постійне користування зе­мельних ділянок юридичним особам розглядають районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації або сільські, селищні, міські ради та надають згоду на роз­роблення проекту відведення земельної ділянки. Такий про­ект розробляє організація, яка має відповідний дозвіл (ліцен­зію) на виконання цих видів робіт. Умови і строки розроблен­ня проектів відведення земельних ділянок визначаються до­говором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт від­повідно до типового договору. Форма типового договору, нор­мативи та строки розробки проектів відведення земельних ділянок визначаються Кабінетом Міністрів України.

Якщо рішення про надання земельної ділянки у постійне користування юридичним особам відповідно до ЗК України приймається обласними державними адміністраціями, Ра­дою міністрів АРК або Кабінетом Міністрів України, місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядуван­ня надсилають свій висновок.

Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користуван­ня або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Рішення про відмову у наданні земельної ділянки в користування має міс­тити мотивовані пояснення з посиланням на відповідні поло­ження нормативно-правових актів, затвердженої містобудів­ної документації із землеустрою.

Визначення меж користування земельною ділянкою є наступною стадією набуття прав на землю. Ця стадія здій­снюється у формі відведення земельних ділянок у натурі (на місцевості). її практична значимість полягає у визначенні та закріпленні меж і конфігурації земельних ділянок. Здійснен­ня такої діяльності є необхідною умовою для виникнення від­повідних прав землевласників і землекористувачів.

Перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місце­вість) здійснюється на платній основі. Підставою для цього є угода, що укладається між замовником та землевпорядною організацією, на яку покладено виконання таких робіт.

Останньою стадією набуття прав на землю є видача доку­мента, що посвідчує право власності чи користування зе­мельною ділянкою та його реєстрація.

Як зазначено в ч. 1 ст. 125 ЗК України, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користу­вання земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Право власності на землю та право постійного користуван­ня землею посвідчується державними актами, як це встанов­лено ст. 126 ЗК України. Форму таких актів затверджено пос­тановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земель­ною ділянкою» від 2 квітня 2002 р.

Президентом України затверджено Указ «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державно­го земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р. Державна реєс­трація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладена на Дер­жавний комітет України по земельних ресурсах.