Печать
PDF

ГЛАВА 8 ОБМЕЖЕННЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ - Страница 2

Posted in Аграрное право - М.В. Шульга Земельне право України

 

§ 2. Обмеження прав на землю, які випливають із права добросусідства

Право добросусідства являє собою сукупність правових норм, які регулюють відносини, що виникають між власни­ками та користувачами сусідніх (в т.ч. суміжних) земельних ділянок. Ця сфера суспільних земельних відносин вперше в історії земельного законодавства України врегульована чин­ним Земельним кодексом. Як відомо, земельне законодав­ство надає власникам та користувачам земельних ділянок свободу вибору способів та видів їх використання в межах ці­льового призначення цих ділянок. Однак, обраний власни­ком чи користувачем земельної ділянки відповідно до чинно­го законодавства спосіб та вид її використання може по-різ­ному впливати на осіб, які використовують сусідні (суміжні) земельні ділянки. Трапляються випадки, коли останні зазна­ють негативного впливу від діяльності (або бездіяльності), яку правомірно здійснює (або утримується від здійснення) власник чи користувач сусідньої ділянки. Основне положен­ня права добросусідства якраз і полягає в тому, що власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо). Більше того, згідно зі ст. 103 ЗК власники та користувачі земельних ділянок не мають права здійснювати на сусідні земельні ділянки неприпустимий вплив. Іншими словами, вони не можуть використовувати земельні ділянки способами, які унеможливлюють викорис­тання сусідніх земельних ділянок їх власниками та користу­вачами за цільовим призначенням ділянок. У цьому полягає основне обмеження прав на землю, яке випливає з права добросусідства. Крім цього, правом добросусідства вводяться й деякі обмеження прав на землю, які мають правову форму додаткового обов'язку. Так, ст. 106 ЗК встановлено, що влас­ник земельної ділянки має право вимагати від власника су­сідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними. При цьому витрати на встановлення суміжних меж несуть влас­ники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.

 

§ 3. Земельні обмеження прав

Поняття та види земельних сервітутів за законодав­ством України. Згідно зі ст. 98 ЗК зміст права земельного сервітуту полягає в тому, що власник (користувач) однієї зе­мельної ділянки має право на обмежене користування суміж­ною земельною ділянкою з метою усунення недоліків своєї ді­лянки. Право земельного сервітуту характеризується такими ознаками. По-перше, відносини земельного сервітуту перед­бачають наявність двох, як правило, суміжних земельних ді­лянок, з яких одна (обслуговуюча) обслуговує іншу (панівну). У рамках земельного сервітуту обслуговуюча земельна ділян­ка своїми зручностями, перевагами, природними ресурсами усуває недоліки панівної земельної ділянки.

По-друге, при встановленні земельного сервітуту обслуго­вування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, що надаються власнику пануючої земельної ді­лянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. За своєю юридичною природою такі права є обмеженими речови­ми правами і передбачають користування лише невеликою частиною обслуговуючої земельної ділянки для чітко зафік­сованих потреб. При цьому власник (користувач) пануючої земельної ділянки не має статусу користувача обслуговую­чою ділянкою і, відповідно, не є платником земельного подат­ку (щодо останньої).

Залежно від мети використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) пануючої ділянки земельні серві­тути можуть бути постійними і тимчасовими. До постійних відносяться земельні сервітути, при яких одна ділянка пос­тійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольняти певні потреби власника (користувача) ділянки. Наприклад, до постійних земельних сервітутів належить сервітут, на під­ставі якого здійснюється прокладка власником (користува­чем) пануючої ділянки певного лінійного об'єкта через суміж­ну (обслуговуючу) земельну ділянку. Прикладом тимчасового земельного сервітуту може бути сервітут, у рамках якого здій­снюється розташування на сусідній (обслуговуючій) ділянці власником (користувачем) пануючої ділянки будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ре­монту будинків і споруд. По завершенню будівництва чи ре­монту будівлі (споруди) дія цього земельного сервітуту припи­няється. Разом з тим, слід зазначити, що дію постійного зе­мельного сервітуту також може бути припинено.

Згідно зі ст. 99 ЗК власники і користувачі земельних діля­нок можуть вимагати встановлення таких земельних серві­тутів, як: а) право проходу і проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; в) пра­во прокладання і експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокла­дання на свою земельну ділянку водопроводу від чужої при­родної водойми чи через чужу земельну ділянку; ґ) право від­воду води зі своєї земельної ділянки на сусідню чи через су­сідню земельну ділянку; д) право забору води з природної во­дойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і Право проходу до природної водойми; є) право напувати свою худо­бу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і право прогону худоби до природної водойми; є) пра­во прогону худоби по наявному шляху; ж) право встановлен­ня будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ремонту будинків і споруд; з) інші земельні сер­вітути. Таким чином, наведений перелік видів права земель­ного сервітуту не є вичерпним. Власники та користувачі зе­мельних ділянок можуть вимагати встановлення й інших зе­мельних сервітутів.

Одним з основних правових наслідків встановлення зе­мельного сервітуту є обтяження обслуговуючої земельної ді­лянки, тобто певного обмеження прав її власника чи корис­тувача. Адже об'єктивно встановлення будь-якого земельно­го сервітуту призводить до певного зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки її власником (користувачем). Разом з тим, встанов­лення земельного сервітуту не повинне призвести до позбав­лення власника обслуговуючої ділянки жодного з його право-мочностей щодо користування чи розпорядження землею в повному обсязі. Так, із встановленням земельного сервітуту власник (користувач) обслуговуючої ділянки може бути по­збавлений права володіти чи користуватися земельною ді­лянкою лише частково. Відповідно власник (користувач) па­нуючої земельної ділянки одержує право лише на обмежене користування обслуговуючою ділянкою.

Порядок встановлення земельних сервітутів. Ініціато­ром встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, який має потребу у вико­ристанні суміжної (сусідньої) земельної ділянки для усунення тих недоліків його ділянки, що обумовлені її місцем розташу­вання чи природним станом. Для встановлення сервітуту власник (користувач) земельної ділянки, зацікавлений у ньо­му, повинен звернутися до власника (користувача) суміжної ділянки з проханням дати дозвіл на обмежене постійне чи тимчасове користування цією ділянкою в рамках конкретно-га земельного сервітуту.

Земельний кодекс України передбачає дві підстави вста­новлення земельного сервітуту: договір і рішення суду. Якщо власники (користувачі) двох сусідніх земельних ділянок прийшли до згоди щодо встановлення земельного сервітуту, вони повинні закріпити досягнуту домовленість у договорі про встановлення земельного сервітуту. Договір укладається в письмовій формі і підписується власником (користувачем) обслуговуючої ділянки та власником (користувачем) паную­чої ділянки. Якщо власники (користувачі) сусідніх ділянок не прийшли до згоди щодо встановлення земельного сервітуту, то в такому випадку власник (користувач) пануючої земель­ної ділянки як зацікавлена сторона повинен звернутися до суду із заявою про встановлення земельного сервітуту. Рі­шення суду про задоволення заяви є підставою для встанов­лення земельного сервітуту.

Як передбачено ст. 100 ЗК, моментом виникнення права земельного сервітуту, тобто моментом, коли у власника (ко­ристувача) пануючої земельної ділянки виникає право вико­ристовувати обслуговуючу земельну ділянку в рамках чи то­го іншого земельного сервітуту, є державна реєстрація дого­вору про встановлення земельного сервітуту чи рішення суду про встановлення земельного сервітуту органом, на який покладене здійснення державної реєстрації прав на землю.

Юридична природа земельного сервітуту. Право зе­мельного сервітуту — це право, об'єктом якого є конкретна обслуговуюча земельна ділянка, а суб'єктом — власник (ко­ристувач) конкретної пануючої ділянки. Тому право земель­ного сервітуту не є особистим правом. Воно тісно зв'язано з двома суміжними (сусідніми) земельними ділянками і лише в рамках такого зв'язку може належати тій чи іншій особі. При переході права власності чи права користування пануючою земельною ділянкою до нового власника (користувача) до ос­таннього переходить і право на обмежене користування обс­луговуючою земельною ділянкою відповідно до встановлено­го земельного сервітуту.

Земельний сервітут завжди встановлюється в інтересах власника (користувача) пануючої земельної ділянки. Тому пра­во земельного сервітуту—це суб'єктивне право винятково осо­би, що є власником чи користувачем пануючої земельної ді­лянки. З цього випливає, що особа, в інтересах якої встановле­ний земельний сервітут, не має права на відчуження земельно­го сервітуту іншій особі шляхом укладення цивільно-правово­го договору чи іншим способом. Тому договір про відчуження земельного сервітуту визнається недійсним з моменту його ук­ладення. Разом з тим, право земельного сервітуту може перей­ти до іншої особи у випадку придбання нею права власності чи права користування пануючою земельною ділянкою.

Встановлення земельного сервітуту є обтяженням земель­ної обслуговуючої ділянки. Тому за загальним правилом власник (користувач) такої ділянки має право на одержання від особи, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, компенсації за незручності, викликані обтяженням його ді­лянки земельним сервітутом. Виключення з цього правила можуть бути встановлені законом.

У ряді випадків встановлення земельного сервітуту може мати своїм наслідком не тільки обтяження обслуговуючої зе­мельної ділянки, а й супроводжуватися обмеженням прав його власника (користувача) щодо використання ділянки за її цільовим призначенням. При цьому, якщо встановлення земельного сервітуту призводить до такого обмеження прав власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки, при якому він зазнає певних збитків, то такі збитки підляга­ють відшкодуванню власнику (користувачу) обслуговуючої земельної ділянки в повному обсязі. Збитки, заподіяні влас­нику (користувачу) обслуговуючої земельної ділянки вста­новленням земельного сервітуту, повинні відшкодовуватися особою, в інтересах якої він встановлений.

Припинення земельних сервітутів. Земельний кодекс України (ст. 102) містить вичерпний перелік підстав припи­нення дії земельних сервітутів. Однак, настання таких під­став не тягне за собою автоматичного припинення дії серві­туту, а є лише підставою для скасування його державної реєс­трації. Після скасування державної реєстрації дія земельного сервітуту припиняється.

Таким чином, безумовними підставами для скасування державної реєстрації земельного сервітуту є:

а)  поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сер­вітуту, в інтересах якого він встановлений, і власника (ко­ристувача) обслуговуючої земельної ділянки. Мова йде про випадки придбання у власність чи отримання у користуван­ня власником земельної ділянки, що є пануючою, суміжної ді­лянки, яка виступає обслуговуючою, і навпаки — придбання у власність чи отримання у користування власником обслуго­вуючої земельної ділянки суміжної ділянки, яка є пануючою;

б)  відмова особи, в інтересах якої встановлений земель­ний сервітут, від користування сервітутом. Особа, в інте­ресах якої встановлений земельний сервітут, у будь-який час може відмовитися від нього шляхом подачі до органу держав­ної реєстрації прав на землю відповідної письмової заяви;

в)  рішення суду про скасування земельного сервітуту. У разі прийняття такого рішення суд повинен направити його до органу державної реєстрації прав на землю для внесення від­повідних змін до державного реєстру прав на нерухоме майно;

г)  закінчення терміну, на який був встановлений земель­ний сервітут. Йдеться про тимчасові земельні сервітути, термін дії яких зазначений у договорі про встановлення зе­мельного сервітуту чи в рішенні суду. Будучи зареєстровани­ми в органах державної реєстрації прав на землю, такі серві­тути втрачають дію після закінчення терміну їхньої дії;

ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років. Встановлення земельного сервітуту завжди пов'язане з обмеженням прав власника чи користувача обслуговуючої земельної ділянки. Тому невикористання сер­вітуту протягом щонайменше 3-х років свідчить про відсут­ність інтересу в ньому з боку власника пануючої земельної ді­лянки, що може бути обумовлено необґрунтованістю вста­новлення земельного сервітуту або ж відпадінням потреби в користуванні ним. Скасування земельного сервітуту в цьому випадку здійснюється за ініціативою власника обслуговую­чої земельної ділянки як зацікавленої у цьому особи. Він по­винен подати до органу державної реєстрації прав на землю відповідну заяву;

д)  порушення власником (користувачем) панівної земель­ної ділянки умов користування сервітутом. При встанов­ленні земельного сервітуту чітко визначаються межі (умови) користування власником (користувачем) пануючої земельної ділянки певною частиною обслуговуючої ділянки. Власник (користувач) пануючої ділянки не має права в односторон­ньому порядку змінювати умови земельного сервітуту. Якщо
ж він допускає відхилення від умов встановленого сервітуту, то він порушує умови користування цим сервітутом. Факт порушення повинен бути підтверджений рішенням суду, як­ що особа, в інтересах якої він був встановлений, заперечує факт допущення нею зазначеного порушення. Скасування земельного сервітуту здійснюється органом державної реєс­трації прав на землю.

Крім безумовних підстав припинення дії земельного серві­туту ч. 2 ст. 102 ЗК України закріплює підстави, наявність яких створює можливість припинення в судовому порядку дії земельного сервітуту на вимогу власника (користувача) зе­мельної ділянки, щодо якої встановлено цей сервітут. До умов­них підстав припинення дії земельного сервітуту належать:

а)  припинення підстав встановлення земельного серві­туту. Припинення підстав встановлення земельного серві­туту може проявлятися в усуненні недоліків пануючої зе­мельної ділянки, які компенсувалися (усувалися) шляхом на­дання її власнику (користувачу) права обмеженого користу­вання сусідньою (обслуговуючою) земельною ділянкою. Прийняте судом рішення про скасування земельного сервіту­ту у зв'язку з припиненням підстав його встановлення, нап­равляється органу, що здійснює державну реєстрацію прав на землю, для ухвалення відповідного рішення;

б)  неможливість використання земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, за її цільовим при­значенням. Якщо в результаті використання обслуговуючої земельної ділянки власником (користувачем) пануючої ді­лянки відповідно до умов встановленого сервітуту виникне ситуація, при якій власник (користувач) обслуговуючої зе­мельної ділянки не зможе використовувати її за цільовим
призначенням, то в останнього виникає право вимагати в су­довому порядку припинення земельного сервітуту.